La giurisprudenza è concorde nell'affermare che per la nascita del condominio non è necessario un formale atto di costituzione, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all'utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva (Cass. civ., S.U., 30.1.2006, n. 2046).
Il condominio dunque si costituisce ex se ed ope legis, al verificarsi di una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza necessità di alcuna attività da parte dei soggetti interessati, né tanto meno ad opera di organi giudiziari o amministrativi (DOGLIOTTI-FIGONE).
Condizioni per l'esistenza del condominio
Le condizioni necessarie (e sufficienti) affinché possa dirsi costituito il condominio sono:
- la costruzione dell'edificio (è necessario che l'edificio sia stato realizzato fisicamente e che esista nella realtà di fatto);
- la ripartizione o suddivisione (strutturale) dell'edificio in piani o porzioni di piano o unita immobiliari esclusive (è necessario che l'edificio sia strutturato in modo tale che sussistano singole unità immobiliari indipendenti e parti dell'edificio a servizio delle unità predette e in rapporto di necessaria strumentalità con esse);
- il frazionamento (giuridico) dell'edificio (è necessaria l'attribuzione del diritto di proprietà esclusiva delle unità immobiliari che compongono l'edificio a soggetti diversi, alla quale si può pervenire per atti inter vivos o mortis causa).
In presenza di tali presupposti, il condominio è costituito ipso iure, indipendentemente dall'adozione del regolamento o dalla costituzione degli organi condominiali, né tanto meno della formazione delle tabelle millesimali (Cass. civ. 19.7.2012 n. 12471). La "costituzione" del condominio è un mero fatto cui l'ordinamento riconosce determinati effetti giuridici.
Di conseguenza, non è richiesto alcun atto formale di costituzione, né l'approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali può condizionare la nascita del condominio, che sarà vigente ed operante anche se privo di detti strumenti.
Qualora l'assemblea ritenga opportuno deliberare un atto di costituzione del condominio, la relativa delibera avrà un effetto meramente dichiarativo di una situazione di fatto già esistente e che non può né deve essere accettata o rifiutata (Cass. civ. 27.1.2012 n. 1224).
