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Costituzione del Condominio
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Costituzione del Condominio

Per la nascita del condominio non è necessario un formale atto di costituzione

Avv. Giuseppe Nuzzo  

La giurisprudenza è concorde nell'affermare che per la nascita del condominio non è necessario un formale atto di costituzione, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all'utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva (Cass. civ., S.U., 30.1.2006, n. 2046).

Il condominio dunque si costituisce ex se ed ope legis, al verificarsi di una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza necessità di alcuna attività da parte dei soggetti interessati, né tanto meno ad opera di organi giudiziari o amministrativi (DOGLIOTTI-FIGONE).

Condizioni per l'esistenza del condominio

Le condizioni necessarie (e sufficienti) affinché possa dirsi costituito il condominio sono:

  • la costruzione dell'edificio (è necessario che l'edificio sia stato realizzato fisicamente e che esista nella realtà di fatto);
  • la ripartizione o suddivisione (strutturale) dell'edificio in piani o porzioni di piano o unita immobiliari esclusive (è necessario che l'edificio sia strutturato in modo tale che sussistano singole unità immobiliari indipendenti e parti dell'edificio a servizio delle unità predette e in rapporto di necessaria strumentalità con esse);
  • il frazionamento (giuridico) dell'edificio (è necessaria l'attribuzione del diritto di proprietà esclusiva delle unità immobiliari che compongono l'edificio a soggetti diversi, alla quale si può pervenire per atti inter vivos o mortis causa).

In presenza di tali presupposti, il condominio è costituito ipso iure, indipendentemente dall'adozione del regolamento o dalla costituzione degli organi condominiali, né tanto meno della formazione delle tabelle millesimali (Cass. civ. 19.7.2012 n. 12471). La "costituzione" del condominio è un mero fatto cui l'ordinamento riconosce determinati effetti giuridici.

Di conseguenza, non è richiesto alcun atto formale di costituzione, né l'approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali può condizionare la nascita del condominio, che sarà vigente ed operante anche se privo di detti strumenti.

Qualora l'assemblea ritenga opportuno deliberare un atto di costituzione del condominio, la relativa delibera avrà un effetto meramente dichiarativo di una situazione di fatto già esistente e che non può né deve essere accettata o rifiutata (Cass. civ. 27.1.2012 n. 1224).

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MaxN76
MaxN76 giovedì 27 luglio 2017 alle ore 13:03

Buongiorno, sono proprietario di un appartamento situato in uno stabile “A” composto in totale da 5 unità abitative compresa la mia tutte al piano terra. Ogni appartamento di questo stabile ha utenze separate indipendenti. Ho 1 posto auto di proprietà.
Lo stabile “A” è adiacente ad uno stabile “B” composto da 4 unità abitative.
i due stabili hanno in comune il viale di accesso per accedere ai parcheggi e la sbarra elettrica che è allacciata ad un contatore di un condomino che riceve un indennizzo forfettario per il consumo della sbarra elettrica.
La maggioranza dei condomini dei 2 stabili vorrebbe istituire un condominio, ma io non sono d’acordo in quanto il mio stabile è composto solo da 5 unità abitative. Posso oppormi alla costituzione del condominio e alla nomina di un amministratore?
Grazie.
Saluti.

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