Se l'immobile commerciale ha un'entrata diversa da quella degli altri immobili condominiali, deve pagare le spese comuni come ad esempio la luce per il vano scala, e le pulizie dell'androne? E poi, è legittimo un contratto di locazione che preveda canoni "a scaletta"? Una interessante sentenza della Corte di Appello di Palermo, seconda sezione civile, (Sentenza n. 588/2023 del 11/04/2023) dirime le due questioni giuridiche.
Fatto e decisione
Una società ha stipulato un contratto di locazione di un immobile commerciale posto nel fondo di un condominio. La società proprietaria dell'immobile rivendica il mancato pagamento dei canoni di locazione e promuove il procedimento monitorio. Contro il decreto ingiuntivo la locataria presenta opposizione al Tribunale di Palermo, sulla base di due motivi.
In primo luogo l'opponente deduce la nullità di due articoli del contratto di locazione per violazione dell'art. 79 della Legge sull'equo canone (L. 392/1978). L'invocata norma, intitolata "patti contrari alla legge", sanziona con la nullità quelle clausole del contratto di locazione:
- dirette a limitare la durata legale del contratto
- che attribuiscono al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto per legge
- che attribuiscono al locatore altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge.
In particolare, per la società opponente il canone di locazione pattuito avrebbe attribuito alla società locatrice vantaggi non consentiti dalla disciplina legge, in particolare ponendo a carico della conduttrice gli oneri condominiali anche se la porzione di immobile concessa in locazione aveva un'entrata diversa da quella degli immobili di proprietà esclusiva degli altri partecipanti al condominio. La conduttrice sarebbe stata dunque ingiustamente gravata delle spese di illuminazione del vano scala, di pulizia dell'androne e di smaltimento dei rifiuti relativi all'ingresso e all'androne di cui non usufruiva, avendo accesso all'immobile commerciale da altra entrata.
Altra clausola nulla a detta dell'opponente, sarebbe stata quella che prevedeva una misura di canone differenziata nel tempo, e non ancorata ad elementi oggettivi e predeterminati. In particolare, il c.d. Canone " a scaletta", sarebbe stato, nel caso di specie, determinato con generico e non quantificato riferimento alla realizzazione da parte della conduttrice di opere funzionali all'uso convenuto.
Il Tribunale di Palermo ha ritenuto infondate entrambe le censure. In merito alla scala e all'androne, la sentenza precisa anche si tratta in ogni caso di "elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere alla copertura dell'edificio", e dunque conservano la qualità di parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche nei confronti dei condomini proprietari di locali con accesso diretto dalla strada, che ne fruiscono comunque almeno per la conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.
Considerazioni conclusive
La sentenza richiama un precedente del giudice di legittimità, Cassazione n. 9986/2017, che ha affermato il seguente principio di diritto: "l'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza"
Relativamente alla seconda censura, sul canone c.d. "a scaletta", il Tribunale palermitano richiama l'insegnamento della Corte di Cassazione, in base al quale in tema di locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, si considerano legittimi, in virtù del principio di libera determinazione convenzionale del canone locativo degli immobili commerciali:
- il patto con cui le parti all'atto della conclusione del contratto, predeterminato il canone in una misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo, nell'arco del rapporto;
- il patto successivo con cui le parti stabiliscono consensualmente, nel corso del rapporto una misura del canone diversa da quella originariamente prevista.
Unica eccezione alla validità del canone a scaletta è il caso in cui la pattuizione avrebbe la finalità surrettizia di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria (Cass. n. 5554/2023).
Nel caso in esame, per il Tribunale di Palermo, quest'ultima finalità non era stata neppure allegata dall'opponente; dunque la clausola doveva ritenersi perfettamente valida.
L'opposizione è stata dunque rigettata.
