Pulizia scale: si piò decidere indipendentemente per due scale comuni distinte?

[Maria.elena]

Buongiorno,

abito in uno di tre appartamenti al piano terra ai quali si accede dalla strada con una scala esterna comune. Questi 3 appartamenti fanno parte di un complesso condominiale al quale appartiene anche una palazzina di una decina di appartamenti, dotata anche questa di una scala comune esterna.

Dall'assemblea condominiale è stato approvato che i residenti nella palazzina si affidano per le pulizie delle scale comuni a un'impresa, mentre noi proprietari di questi tre appartamenti abbiamo concordato la pulizia autogestita a turno della nostra scala in comune. In realtà tale accordo da anni non viene rispettato, dal momento che i proprietari degli altri due appartamenti non risiedono stabilmente in questo condominio e si occupano della pulizia delle scale solo quando saltuariamente si trasferiscono in questo secondo loro appartamento per le vacanze. Per fare un esempio, in circa tre mesi, da marzo fino ad oggi, la pulizia delle scale è stata svolta solo tre volte, mentre si sarebbero dovute pulire ogni settimana.

Stanca di questa situazione, notando anche la scarsa disponibilità degli altri due sia a rispettare l'accordo preso, sia ad affidare le pulizie a un'impresa, la stessa che si occupa della palazzina a più piani, mi sono rivolta all'amministratore del condominio, facendo presente lo stato di scarso decoro e di igiene in cui versa il condominio a causa delle condizioni indecenti delle scale per la maggior parte dell'anno. D'altra parte il poco tempo libero che mi lascia il mio lavoro non mi permette di occuparmi della pulizia delle scale e nei quattro mesi che mi competono pago una collaboratrice domestica per farle pulire. Non mi sembra giusto neanche che debba sostenere le spese di pulizia anche per gli altri. Mi sono rivolta pertanto all'amministratore per chiedere se, adeguandomi alla decisione degli altri, che sono la maggioranza, di ricorrere ad un'impresa di pulizie, fossero poi costretti a doverlo fare anche i miei due vicini.

L'amministratore mi ha detto invece che noi tre dovremmo accordarci tra di noi per le pulizie, in quanto abbiamo parti comuni distinte all'interno del condominio e non dobbiamo conformarci alle decisioni del resto dei condomini (quelli della palazzina).

E' possibile che le decisioni che riguardano parti comuni come le scale, anche se distinte, non riguardino tutti i condomini che partecipano all'assemblea? A me sembra improbabile, anche perché, se le scale sono quasi costantemente sporche, è l'intero condominio che ne subisce un danno in senso di igiene e decoro.

Spero che possiate aiutarmi a risolvere la situazione e grazie in anticipo

[Maria.elena]

Non c'è nessuno che può esprimere gentilmente il suo parere in merito?

[Leonardo53]

Non c'è nessuno che può esprimere gentilmente il suo parere in merito?

Sono due palazzine distinte con due scale distinte, ognuna ad uso esclusivo della singola palazzina.

Sebbene non sia stato istituito un supercondominio fiscale e siete un unico condominio, si tratta pur sempre di un condominio parziale dove hanno diritto di voto solo coloro che partecipano alle spese.

 

Purtroppo il tuo condominio parziale è composto da 3 condòmini e tu sei in minoranza.

Nessuno può essere obbligato a pulire ma non può essere neanche deliberato l'affidamento delle pulizie ad un'impresa senza il voto favorevole della maggioranza che non hai.

 

Non ti resta che lasciare tutto nello sporco fino a che non si creino condizioni di pericolo per la salute e poi chiamare la ASL per far emettere un'ordinanza che obblighi l'amministratore ad intervenire.

[peppe64]

giusto per precisare : l'ordinanza verra' emanata dal sindaco a seguito di segnalazione asl .

[paul_cayard]

Non c'è nessuno che può esprimere gentilmente il suo parere in merito?

concordo con leonardo.

potreste votare come condominio parziale, ma serve comunque la maggioranza della vostra palazzina ...

a meno che, essendo un unico condominio, l'amministratore faccia il contratto globalmente (pulizia per entrambe le palazzine) e poi suddivida i costi secondo condominio parziale; una scala continuerà a pagare verosimilmente come ora e voi sareste obbligati a pagare l'impresa di pulizie per la vs parte (anche i due contrari).

la maggioranza in questo caso sarebbe tra quella dei condomini in totale

[Maria.elena]

concordo con leonardo.

potreste votare come condominio parziale, ma serve comunque la maggioranza della vostra palazzina ...

a meno che, essendo un unico condominio, l'amministratore faccia il contratto globalmente (pulizia per entrambe le palazzine) e poi suddivida i costi secondo condominio parziale; una scala continuerà a pagare verosimilmente come ora e voi sareste obbligati a pagare l'impresa di pulizie per la vs parte (anche i due contrari).

la maggioranza in questo caso sarebbe tra quella dei condomini in totale

Grazie tantissime per le vostre risposte.

In effetti per la manutenzione dei giardini privati viene considerato un unico condominio e le spese vengono divise tra i condomini in totale. Io preferirei che l'amm. facesse il contratto globalmente. Poi leggendo le vostre discussioni qui sul sito, ho anche realizzato che l'amm. ha deliberato anche i turni di pulizia (4 mesi ciascuno) autogestiti, cosa che potrebbe metterlo in difficoltà in caso di infortunio. Mi era arrivata addirittura una comunicazione scritta sui rispettivi turni.

[Maria.elena]

Sono due palazzine distinte con due scale distinte, ognuna ad uso esclusivo della singola palazzina.

Sebbene non sia stato istituito un supercondominio fiscale e siete un unico condominio, si tratta pur sempre di un condominio parziale dove hanno diritto di voto solo coloro che partecipano alle spese.

 

Leonardo, grazie per i precisi consigli.

Io ho in comune con il totale dei condomini (compresi quelli della palazzina) anche l'accesso e la rampa dei box.

Ho appena letto in un'altra nuova discussione che è necessario lo scioglimento del condominio, per poter crearne un altro autonomo. Se questo fosse anche il mio caso, non si potrebbe scegliere noi tre condomini in autonomia, o sbaglio? A meno che lo scioglimento non venga deliberato in assemblea.

 

Art. 61.Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

[Leonardo53]

Leonardo, grazie per i precisi consigli.

Io ho in comune con il totale dei condomini (compresi quelli della palazzina) anche l'accesso e la rampa dei box.

Ho appena letto in un'altra nuova discussione che è necessario lo scioglimento del condominio, per poter crearne un altro autonomo. Se questo fosse anche il mio caso, non si potrebbe scegliere noi tre condomini in autonomia, o sbaglio? A meno che lo scioglimento non venga deliberato in assemblea.

 

Art. 61.Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Con il supercondominio peggioreresti la situazione ma non risolveresti il tuo problema.

Scigliendo l'attuale condominio si creerebbero un condominio autonomo per ogni edificio ed un supercondominio per le parti comuni (viali di accesso ai box ede eventuale cancello).

Voi 3 condòmini della palazzina potreste gestire in autonomia la vostra palazzina ma se due condòmini su 3 non vogliono l'impresa di pulizia sei al punto di partenza.

[Maria.elena]

Con il supercondominio peggioreresti la situazione ma non risolveresti il tuo problema.

Scigliendo l'attuale condominio si creerebbero un condominio autonomo per ogni edificio ed un supercondominio per le parti comuni (viali di accesso ai box ede eventuale cancello).

Voi 3 condòmini della palazzina potreste gestire in autonomia la vostra palazzina ma se due condòmini su 3 non vogliono l'impresa di pulizia sei al punto di partenza.

Credo di non essermi spiegata bene. Nel mio caso non c'è stato nessuno scioglimento di condominio, quindi i nostri 3 appartamenti non andrebbero considerati come un condominio autonomo. Se non è un condominio autonomo, perché per la pulizia delle nostre scale comuni non si decide tutti insieme nella totalità dei condomini? Anche nel caso di assenza di scioglimento i nostri 3 appartamenti possono essere considerati come un condominio autonomo? Se è così, è strano.

[Leonardo53]

Credo di non essermi spiegata bene. Nel mio caso non c'è stato nessuno scioglimento di condominio, quindi i nostri 3 appartamenti non andrebbero considerati come un condominio autonomo. Se non è un condominio autonomo, perché per la pulizia delle nostre scale comuni non si decide tutti insieme nella totalità dei condomini? Anche nel caso di assenza di scioglimento i nostri 3 appartamenti possono essere considerati come un condominio autonomo? Se è così, è strano.

Come ti avevo accennato, pur essendo un solo condominio, per quanto riguarda le spese che riguardano la sola palazzina siete un condominio parziale per cui decide e paga le spese solo la palazzina (condominio parziale) interessata.

 

La scala del tuo edificio è usata solo da 3 condòmini per cui sono solo quei 3 condòmini che decidono se far pulire ad un'impresa o lasciare sporco perchè decide solo chi paga.

L'articolo di riferimento è il 3° comma dell'art. 1123 del codice civile:

 

Art. 1123 c.c.

... Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

[Maria.elena]

Grazie per i preziosi chiarimenti.

A questo punto mi rivolgerò all'ASL.

Una buona giornata