Nella suddivisione delle spese condominiali, i proprietari dei locali fronte strada, frequentemente, sollevano delle contestazioni sull'opportunità di partecipare agli oneri di manutenzione di alcuni beni comuni.
Nel caso esaminato in questo breve commento, l'argomento oggetto della discussione riguarda l'androne del palazzo. Alcuni sostengono di non doverlo mantenere, visto che per accedere al proprio immobile non è necessario passare per l'ingresso del fabbricato.
Ebbene, la descritta conclusione è corretta? In particolare, il titolare di un locale commerciale, a cui si accede senza passare dal condominio, deve contribuire alle spese di manutenzione dell'androne?
A queste domande ha risposto, tra le tante, una recente sentenza dalla Corte di Appello di Bari. Sto parlando della decisione n. 1862 del 27 ottobre 2021, emessa al termine di una lite in cui le parti si sono scontrate, aspramente, in due distinti gradi di giudizio.
Non mi resta, quindi, che descrivere meglio il caso concreto, prima di affrontare la soluzione giuridica proposta dall'ufficio pugliese.
Spese androne e locali al pian terreno: il caso concreto
La proprietaria di un locale fronte strada di un condominio barese aveva impugnato un'assemblea, del settembre 2014, con la quale era stato deciso di suddividere le spese di manutenzione straordinaria dell'androne in base alla tabella generale.
Secondo l'attrice, la delibera era illegittima in quanto non teneva conto del fatto che l'immobile de quo non aveva alcun accesso dal civico del fabbricato. In particolare, la votazione in contestazione aveva omesso di applicare al caso un'altra tabella che, invece, prevedeva che a tali spese non dovessero partecipare i proprietari dei suddetti locali.
Trattavasi, inoltre, di tabella allegata e richiamata dal vigente regolamento condominiale.
Per tutte queste ragioni, il deliberato sarebbe stato invalido e annullabile.
Ovviamente, si costituiva il condominio eccependo la legittimità della decisione assunta e l'assenza di qualsivoglia contrasto con il regolamento e con le disposizioni normative.
Il Tribunale di Bari, invocato in prima istanza, rigettava la domanda, confermava la correttezza dell'assemblea impugnata e condannava l'attrice al pagamento delle spese di lite.
A questo punto, l'appello diventava conseguenziale e necessario per ottenere l'accoglimento delle proprie istanze. L'appellante, pertanto, insisteva sull'immotivata applicazione della cosiddetta tabella 2, dove i proprietari dei locali fronte strada erano esclusi da alcune compartecipazioni.
In tale tabella si faceva riferimento a certi beni comuni, come per l'appunto l'androne, da cui non tutti traevano utilità.
Nonostante ciò, la Corte di Appello di Bari, respingeva la tesi dell'appellante. Ciò avveniva anche perché, ad un'attenta lettura del regolamento condominiale, non era previsto che i proprietari dei suddetti locali potessero essere esclusi dalle spese di manutenzione straordinaria dell'androne.
Ripartizione spese in condominio
La ripartizione delle spese condominiali è regolata da quella disposizione secondo la quale «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (Art. 1123 c.c.)».
Perciò, in base a quanto afferma il codice civile, è possibile escludere o limitare la compartecipazione di certi proprietari alle spese di gestione di alcuni beni comuni. Tipiche sono le ipotesi dell'ascensore oppure delle scale del fabbricato, quest'ultime solitamente a carico di tutti ma in proporzione e in relazione alla posizione dei piani interessati.
Nel nostro caso, invece, il bene in discussione è l'androne dell'edificio e il condòmino, che andrebbe, eventualmente, esonerato, è titolare di un locale, fronte strada, senza alcun accesso dall'ingresso del fabbricato: questi è tenuto, ugualmente, a contribuire alle spese di manutenzione?
Manutenzione di scale e androni: quale criterio di riparto si applica?
Anche il locale fronte strada partecipa alla manutenzione dell'androne
Se è vero che un locale fronte strada, senza alcun accesso dal fabbricato, può sembrare privo di ogni presupposto per dover partecipare alle spese di manutenzione dell'androne, in realtà non è così.
La spiegazione di tale conclusione è, come al solito, fornita dalla giurisprudenza, secondo la quale «Le scale e l'androne, essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.
Ne consegue l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei quorum per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell'androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne (Cass., sez. II, 20.4.2017, n. 9986)».
Insomma non è possibile sostenere che l'androne non sia mai utilizzato e/o utilizzabile dal proprietario del locale fronte strada e tanto meno questi può essere esonerato dalle spese di gestione e conservazione.
Ciò anche in considerazione del fatto che si tratta di un bene comune essenziale all'esistenza del fabbricato.
«A norma dell'art. 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle cose comuni e per la prestazione dei servizi di interesse generale comune sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della propri età di ciascuno e ciò per il motivo che alcune parti dell'edificio, e fra esse l'androne, sono necessarie alla sua esistenza, ed altre parti, oltre all'esistenza, contribuiscono alla sicurezza dello stabile (Cass., sez. II, 22.7.1968, n. 2622)».
Locali commerciali e manutenzione dell'androne, perché partecipano alle spese?
