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Macchina del caffè nell'androne in condominio
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Macchina del caffè nell'androne in condominio

Come si possono utilizzare i beni comuni e se nell'androne è consentito posizionare un distributore di bevande.

Avv. Marco Borriello  

I residenti in condominio, frequentemente, utilizzano i beni comuni mediante l'occupazione con dei beni personali.

Si può fare il tipico esempio del pianerottolo, usualmente abbellito dalla signora del terzo piano con piante ornamentali o con vasi da cui discendono, armoniosamente, dei morbidi rami verdi. Oppure possiamo immaginare la sosta di carrozzine o biciclette, abitualmente, collocati nell'androne, in quanto è più comodo tenerli a disposizione in fondo alle scale del palazzo.

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Nella predetta casistica, possiamo annoverare anche il posizionamento di una macchina del caffè, a pagamento, all'esterno dell'ingresso di un ufficio, posto al piano terra e all'interno del portone del fabbricato. Si tratta di una circostanza che suggerisce la domanda da cui trae spunto il titolo di questa pubblicazione: è possibile posizionare la macchina del caffè nell'androne del condominio?

Prima di dare una risposta al quesito, appare opportuno ricapitolare il concetto di bene comune, in che termini i proprietari del fabbricato possono usare i beni condominiali e se nel rispetto di determinate condizioni, il titolare dell'ufficio può dar modo ai propri dipendenti o al pubblico che riceve di prendersi un bel caffè nell'androne dell'edificio.

Androne: è un bene condominiale?

Anche se l'androne non è elencato tra i beni comuni descritti nel codice civile (Art. 1117 c.c), la pacifica giurisprudenza della Cassazione lo annovera tra le proprietà condominiali.

Ciò avviene in considerazione della destinazione d'uso del bene, evidentemente, legata al passaggio che i còndomini devono esercitare per poter accedere alle rispettive proprietà individuali.

A proposito della condominialità dell'androne, gli Ermellini si sono spinti sino ad estenderla a favore dei proprietari dei locali commerciali «l'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza (cfr. Cass. 5.2.1979, n. 761) (Cass. 20 aprile 2017 n. 9986)».

Insomma, l'androne è un bene comune e come tale va utilizzato.

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Androne e uso dei beni comuni

L'uso dei beni comuni deve avvenire senza alterarne la destinazione e senza che gli altri possano esserne esclusi dall'utilizzazione. Si tratta di una regola che si ricava dal codice civile (Art. 1102 c.c.).

A scopo chiarificatore, sull'argomento è intervenuta più volte la giurisprudenza. Tra le tante decisioni è opportuno segnalare quella secondo cui «in considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi - necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (v. Cass. 30 maggio 2003 n. 8808; Cass. 27 febbraio 2007 n. 4617; 24 giugno 2008 n. 17208; Cass. 9 giugno 2010 n. 13879). […] Con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso.

In altri termini, l'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (v. Cass. 1 agosto 2001 n. 10453; 14 aprile 2004 n. 7044; Cass. 6 novembre 2008 n. 26737; Cass. 18 marzo 2010 n. 6546) Cass. 21 dicembre 2011, n. 28025)».

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Pertanto è nei termini anzidetti che l'androne del palazzo, quale bene comune, va utilizzato e sulla base dei descritti presupposti va compreso se il posizionamento della macchina del caffè sia compatibile con i diritti degli altri proprietari del fabbricato.

Posso posizionare la macchina del caffè nell'androne?

La funzione e la destinazione dell'androne in condominio è, sostanzialmente, quella di consentire il passaggio dei residenti al fine di accedere alle rispettive abitazioni o locali.

Per questo motivo, richiamando i punti chiave delle affermazioni della Cassazione appena citata, una macchina del caffè, per quanto voluminosa, soprattutto se collocata nelle immediate adiacenze dell'ingresso all'ufficio posto al piano terra, potrebbe non ostacolare il passaggio e il parimenti uso del bene, nemmeno in chiave potenziale. Tuttavia, tale uso, difficilmente sembra compatibile con i diritti degli altri.

Infatti, il macchinario in esame non è una pianta inanimata:

  • produce assembramento di persone. Immaginiamo l'utente che paga, che attende la somministrazione e che sorseggia la bevanda, magari anche in compagnia;
  • comporta rumore ed effluvi. Ipotizziamo il frastuono provocato dall'erogazione e l'odore del caffe, con buona probabilità, costantemente diffuso per le scale;
  • produce spazzatura. Consideriamo i bicchieri e i cucchiaini di plastica utilizzati per bere la bevanda prescelta.

L'insieme delle circostanze appena descritte unitamente alla collocazione e allo spazio occupato dalla macchina dovrebbero alterare la funzione di passaggio svolta dall'androne nonché la sua destinazione d'uso, visto che potrebbe assomigliare più a un bar che ad un luogo di accesso al condominio.

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Inoltre, non va ignorato nemmeno l'aspetto del decoro del fabbricato. Si tratta di un valore non esplicitamente codificato, ma preso in considerazione dal legislatore a proposito delle opere sui beni comuni.

A tale riguardo se è vero che la giurisprudenza ha sollevato tale questione, soprattutto, in relazione alla facciata del condominio, non può negarsi che l'androne di ingresso, difficilmente, sfugge al concetto di estetica e decoro del fabbricato, anche in relazione al potenziale valore e pregio dell'intero edificio.

Detto ciò, se il condominio è profondamente infastidito dal mero posizionamento della macchina del caffè nell'androne, una norma regolamentare, approvata all'unanimità, se non già presente, consentirebbe al condominio di inibire la collocazione di beni di qualsiasi sorta nell'androne e di agire legalmente per imporre la rimozione della macchina del caffè in contestazione.

In alternativa, bisognerà avviare un'azione legale fondata sulle argomentazioni di fatto e di diritto prospettate in precedenza, augurandosi di non scontrarsi con un'interpretazione sfavorevole del caso ad opera del giudice di turno.

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