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RaffaeleG

Ripartizione terrazzo a livello quando copre parzialmente anche androne

Salve, sto editando una tabella millesimale ed ho questo problema.

Ho un terrazzo a livello, di proprietà privata e ne devo regolamentare la ripartizione delle spese.

Il terrazzo copre un'abitazione privata (non il 100% dell'abitazione privata) e al piano terra copre un'altra unità (sempre non al 100%) ed in parte l'androne condominiale (le cui spese si dividono in base alla tabella A/generale)

Ora, come noto: 1/3 delle spese le deve sopportare il proprietario del terrazzo a livello.

I 2/3 vanno ripartiti in base ai coperti. Come noto il calcolo per individuare la predetta suddivisione è:

SUP x VLS = MQCoperta (dove SUP è la superficie dell'unità e VLS è la percentuale di unità coperta dal terrazzo). In pratica in questa fase si quantifica QUANTI mq di unità sono coperti dal terrazzo;

(millesimi/SUP) * MQCoperta = MillSUP (dove millesimi sono quelli di Tabella A; SUP come sopra; MQ Coperta è il risultato della precedente operazione). In pratica con questo passaggio si stanno calcolando i millesimi/mq per la superficie coperta.

Poi interviene la classica proporzione e cioè MillSup: Sommatoria millsup = x : 667 da cui MillSup/Sommatoria MillSup x 667 e cioè i millesimi di superficie (chiamiamoli così) stanno alla somma di tutti i millesimi di superficie COME x sta a 667 (dove 667 sono i famosi 2/3 da ripartire).

Ora fin qui tutto chiaro. Il problema si pone quando il terrazzo COPRE anche parte dell'androne condominiale!

Certamente posso inserire la superficie coperta di androne ma quando nel calcolo entrano in gioco anche i dati inerenti alla superficie unità (l'androne????) ed i millesimi unità (l'androne????) come bisogna comportarsi?

Avrei pensato di fare così:

Individuare le percentuali di superficie coperta e quindi:

superficie coperta unità (quindi trattare androne come un semplice unità) : sommatoria di tutte le superfici coperte = x (cioè la percentuale da individuare) sta alla sommatoria di tutte le percentuali, logicamente 100.

Individuata quindi la percentuale di copertura dell'androne, tale percentuale la andrei a sottrarre dai 2/3 da suddividere (quindi 667).

ESCLUDEREI quindi la percentuale dell'androne (che però va pagata secondo tabella A) e la rimanente parte dei 667 li dividere come sopra.

Esempio numerico

Terrazzo 222 mq

casa prima livello coperta per 222 mq

casa piano terra coperta per 170 mq ed androne coperto per la rimanente parte quindi pari a 52 mq.

Individuazione percentuali:

Somma di tutte le sup coperte = 222+170+52 = 444 mq

Casa primo piano = 222:444=x:100 = 222*100/444 = 50%

Casa piano terra = 170:444=x:100 = 170*100/444 = 38,28 %

androne = 52:444=x:100 = 52*100/444 = 11.72%

ADESSO escluderei dai 667 (i famosi 2/3) la percentuale del'androne e quindi 667-(667*11.72%)= 588,83

QUINDI sto sostenendo che l'11.72% dei 2/3 del costo di rifacimento del terrazzo va ripartito secondo tab A (androne)

il (50+38.28) = 88.28% va ripartito con la nota proporzione MillSup: Sommatoria millsup = x : 588,83.

Va chiarito che il ragionamento fatto è personale (o secondo la logica dello scrivente) considerato che la giurisprudenza non è univoca sulla questione e che da solo indicazione generica di "fermo restando la

spesa di 1/3 a carico del proprietario esclusivo, dai restanti 2/3 dovrà

essere estrapolata una quota in base ad una proporzione metrica della

copertura da attribuire al Condominio"

Cosa ne pensate???????

Vuoi costringere i professionisti del forum a perdere ore per fare i calcoli in vece tua?

 

Nel forum puoi ottenere consigli di massima e riferimenti giurisprudenziali .....

 

Vi è ottima giurisprudenza in merito, basta ad esempio leggere la prima sentenza (e le altre) che trovi al "solito" link:

 

http://www.condomini.altervista.org/LastricoTerrazze.htm

 

Il tuo ragionamento appare corretto (non entro nel merito dei calcoli) quando indichi che l'androne è bene comune e quindi non ha millesimi suoi, ma è di competenza millesimale tra tutti i proprietari.

...Va chiarito che il ragionamento fatto è personale (o secondo la logica dello scrivente) considerato che la giurisprudenza non è univoca sulla questione e che da solo indicazione generica di "fermo restando la

spesa di 1/3 a carico del proprietario esclusivo, dai restanti 2/3 dovrà

essere estrapolata una quota in base ad una proporzione metrica della

copertura da attribuire al Condominio"

Cosa ne pensate???????

Art. 1126 c.c.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

 

In base ad una proporzione metrica è solo un tuo ragionamento personale.

La Giurisprudenza prevalente è quella che anche chi è solo parzialmente coperto partecipa con tutti i millesimi di proprietà perchè per porzione di piano si intende unità immobiliare del piano e non porzione di unità immobiliare.

 

La cosa certa è che la spesa è da ripartire in proporzione al valore delle proprietà private.

Le parti comuni non hanno millesimi di proprietà e quindi un androne non potrà MAI partecipare alla spesa.

Se proprio vuoi seguire la parte minoritaria della Giurisprudenza e ripartire i 2/3 della spesa in proporzione ai metri quadri coperti, nel caso del tuo esempio:

222+170 = 392

 

I 2/3 della spesa saranno così ripartiti tra i due appartamenti coperti

 

La casa al 1° piano paga 222/392esimi dei 2/3

La casa al piano terra paga 170/392esimi dei 2/3

Vuoi costringere i professionisti del forum a perdere ore per fare i calcoli in vece tua?

 

Nel forum puoi ottenere consigli di massima e riferimenti giurisprudenziali .....

 

Vi è ottima giurisprudenza in merito, basta ad esempio leggere la prima sentenza (e le altre) che trovi al "solito" link:

 

http://www.condomini.altervista.org/LastricoTerrazze.htm

 

Il tuo ragionamento appare corretto (non entro nel merito dei calcoli) quando indichi che l'androne è bene comune e quindi non ha millesimi suoi, ma è di competenza millesimale tra tutti i proprietari.

logicamente chiedevo consiglio, e per essere più chiaro ho messo un esempio di calcolo. Di certo non volevo che vi sostituiate al mio lavoro. Grazie per la collaborazione

Art. 1126 c.c.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

 

In base ad una proporzione metrica è solo un tuo ragionamento personale.

La Giurisprudenza prevalente è quella che anche chi è solo parzialmente coperto partecipa con tutti i millesimi di proprietà perchè per porzione di piano si intende unità immobiliare del piano e non porzione di unità immobiliare.

 

La cosa certa è che la spesa è da ripartire in proporzione al valore delle proprietà private.

Le parti comuni non hanno millesimi di proprietà e quindi un androne non potrà MAI partecipare alla spesa.

Se proprio vuoi seguire la parte minoritaria della Giurisprudenza e ripartire i 2/3 della spesa in proporzione ai metri quadri coperti, nel caso del tuo esempio:

222+170 = 392

 

I 2/3 della spesa saranno così ripartiti tra i due appartamenti coperti

 

La casa al 1° piano paga 222/392esimi dei 2/3

La casa al piano terra paga 170/392esimi dei 2/3

Sono d'accordo ma la cosa che mi lascia perplesso è la seguente. In un condomino siamo tutti (ad esempio) proprietari di una parte comune e la sfruttiamo tutti. Il condominio "nasce" perchè si segue il ragionamento che tu che hai una casa di 150 mq "sfrutti" "godi" "usi" potenzialmente di più un bene comune che uso anche io e che E' DI PROPRIETA' anche mia. La tabella millesimale nasce proprio per questo. Cioè se siamo 10 condomini la parte comune è di proprietà DI TUTTI ma si ipotizza che non sia UN DECIMO ciascuno ma che sia "più" di chi ha "più proprietà" (perdonatemi la semplificazione. Allora seguendo questo ragionamento ANCHE IO CHE NON RICADO nella verticale coperta con i miei beni ho un "locale" (l'androne) di mia proprietà (in proporzione ai millesimi) che sfrutta quella copertura. Quindi anche se casa mia non ricade nella verticale coperta e ci ricade un bene di mia "comproprietà" (l'androne), anche io devo pagare "una quota" di riparazione di un solaio che copre anche una mia parte di proprietà (anche non esclusiva come una casa). Ed è per questo che secondo il mio modestissimo parere il linea di principio la parte comune dovrebbe concorrere ed essere ripartita con la tabella A (che appunto dice "quanto" sono proprietario di quella parte comune). Altra cosa (della quale chiedo aiuto) è tramutare questo principio (se corretto) in numeri e cifre....grazie ancora per la collaborazione....Se volete datemi la partita iva, vi pago la consulenza (però quando pagano me!!! SCHERZO!!!)

 

- - - Aggiornato - - -

 

E chiarisco, non divido assolutamente la spesa in base ai mq. Li utilizzo inizialmente SOLO per poter dare un metro di giudizio "logico" alla quota da attribuire all'androne che dovrebbe essere INIZIALMENTE estrapolata dal calcolo. Il resto CERTAMENTE lo divido facendo concorrere i millesimi....spero di essermi spiegato...grazie ancora per l'attenzione----

Ultima considerazione...ho un altro condomino che ha il terrazzo di pro esclusiva COMPLETAMENTE sull'androne comune a tutti. Seguendo il vs ragionamento 1/3 lo paga il proprietario esclusivo e siamo d'accordo, i rimanenti 2/3 chi li paga se escludo SEMPRE le parti comuni?

Grazie ancora

Sono d'accordo ma la cosa che mi lascia perplesso è la seguente. In un condomino siamo tutti (ad esempio) proprietari di una parte comune e la sfruttiamo tutti. Il condominio "nasce" perchè si segue il ragionamento che tu che hai una casa di 150 mq "sfrutti" "godi" "usi" potenzialmente di più un bene comune che uso anche io e che E' DI PROPRIETA' anche mia. La tabella millesimale nasce proprio per questo. Cioè se siamo 10 condomini la parte comune è di proprietà DI TUTTI ma si ipotizza che non sia UN DECIMO ciascuno ma che sia "più" di chi ha "più proprietà" (perdonatemi la semplificazione. Allora seguendo questo ragionamento ANCHE IO CHE NON RICADO nella verticale coperta con i miei beni ho un "locale" (l'androne) di mia proprietà (in proporzione ai millesimi) che sfrutta quella copertura. Quindi anche se casa mia non ricade nella verticale coperta e ci ricade un bene di mia "comproprietà" (l'androne), anche io devo pagare "una quota" di riparazione di un solaio che copre anche una mia parte di proprietà (anche non esclusiva come una casa). Ed è per questo che secondo il mio modestissimo parere il linea di principio la parte comune dovrebbe concorrere ed essere ripartita con la tabella A (che appunto dice "quanto" sono proprietario di quella parte comune). Altra cosa (della quale chiedo aiuto) è tramutare questo principio (se corretto) in numeri e cifre....grazie ancora per la collaborazione....Se volete datemi la partita iva, vi pago la consulenza (però quando pagano me!!! SCHERZO!!!)

 

- - - Aggiornato - - -

 

E chiarisco, non divido assolutamente la spesa in base ai mq. Li utilizzo inizialmente SOLO per poter dare un metro di giudizio "logico" alla quota da attribuire all'androne che dovrebbe essere INIZIALMENTE estrapolata dal calcolo. Il resto CERTAMENTE lo divido facendo concorrere i millesimi....spero di essermi spiegato...grazie ancora per l'attenzione----

Poichè la matematica non è un'opinione come lo è la scelta del criterio di riparto, per qualsiasi criterio si scelga di utilizzare sarà semplice (o magari anche un po' complesso) trovare la formula matematica per mettere in atto il criterio scelto ma non si potrà non essere d'accordo sulla formula.

 

Il vero problema è quello di scegliere il criterio legale che non sempre coincide con il criterio logico.

Ti faccio un esempio sul riparto spese ascensore:

sullo stesso piano

- un appartamento di 150 mq. in cui ci vive un pensionato che esce a mala pena una volta al giorno

- un appartamento di 75 mq in cui ci vive una famiglia di 4 persone in cui i coniugi lavorano entrambi con orario spezzato ed i figli vanno a scuola e fanno attività extra scolastiche (nuoto, ballo, minibasket...)

Ti sembra logico che il pensionato che non fa neanche di 1/10 dell'uso dell'ascensore che ne fa la famiglia deve pagare il doppio della famiglia per la manutenzione ascensore?

Non è affatto logico ma è il criterio legale.

"Dura Lex, sed Lex" (la Legge è dura ma è Legge).

 

L'art. 1126 specifica che la spesa va ripartita in proporzione al VALORE delle unità immobiliari e non troverai una sola sentenza che sconfessi tale articolo imponendo il riparto delle spese calcolando anche il VALORE delle parti comuni.

 

P.S. E' un forum. Si esprimono pareri e non consulenze 😉

Sono completamente d'accordo con RaffaeleG, seil terrazzo ad uso esclusivo copre anche una parte comune allora sicuramente in quota devono pagare tutti i comunisti.

 

Il tuo calcolo RaffaeleG mi pare corretto non mi è solo chiaro se nel conteggio oltre alla quota dei m2 coperti tieni anche conto del "valore" di quei m2 ....perché occorre tenerne conto.

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