Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio, ovvero uno degli aspetti più importanti e per certi versi controversi della gestione di un condominio.
Come vedremo qui di seguito, infatti, non sempre è facile distinguere ciò che è ordinario, da ciò che è straordinario, o quanto meno l'accezione condominiale dell'attributo caratterizzante l'attività di manutenzione non è coincidente con il significato, ad esempio, che l'aggettivo assume in abito edilizio.
Quale intervento può dirsi di manutenzione ordinaria?
Che cosa, invece, deve intendersi per manutenzione straordinaria?
Chi può disporre le due tipologie di interventi?
Quali sono i poteri dell'amministratore e le prerogative dell'assemblea?
Che cosa succede in caso di eccesso di potere da parte dell'amministratore?
Questi i principali quesiti in materia di manutenzione delle parti comuni di un edificio in condominio.
Manutenzione ordinaria
L'art. 3, primo comma lett. a), del d.p.r. n. 380/2001 definisce le opere di manutenzione ordinaria come interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Già questa definizione lascia comprendere come non sempre sia semplice inquadrare un intervento in tale ambito. Che cos'è una finitura? La semplice sostituzione della pavimentazione è tale? Sì, almeno secondo quello che è l'ultimo indirizzo emergente anche dal Glossario dell'edilizia, contenuto nel decreto ministeriale 2 marzo 2018 pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 7 aprile successivo.
Spese manutenzione impianti idrici condominiali
La nozione di manutenzione ordinaria viene, poi, ulteriormente specificato in relazione agli impianti posti all'interno degli edifici, ossia dal d.m. n. 27/08, il cui art. 2, lett. e), specifica che essi sono quegli interventi volti a «contenere il degrado normale d'uso, nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportano la necessità di primi interventi, che comunque non modificano la struttura dell'impianto su cui si interviene o la sua destinazione d'uso secondo le prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto di uso e manutenzione del costruttore».
Guardando al condominio, è evidente, non sempre ciò che è ordinario, ad esempio in campo edilizio, lo è anche nel settore che stiamo approfondendo.
La sostituzione della pavimentazione del cortile condominiale, per restare all'ipotesi prima menzionata, è evidentemente un intervento che nella stragrande maggioranza dei casi va annoverato tra le opere di manutenzione straordinaria.
In ambito condominiale, quindi, ordinario è ciò che di consuete si fa o dovrebbe essere fatto per l'uso, il godimento e la normale cura delle parti comuni dell'edificio.
Manutenzione straordinaria
Nel gergo edilizio, come specifica la lett. b) dell'art. 3, primo comma, d.p.r. n. 380/01, la manutenzione straordinaria è rappresentata da un insieme di intervento particolarmente incisivi ovvero quegli interventi che riguardano anche modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, ovvero per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici e financo quelli riguardanti variazione delle superfici delle singole unità immobiliari a volume e destinazione dell'edificio invariata.
La manutenzione straordinaria degli impianti, per quanto non espressamente delineata dal d.m. n. 37/08, è quella individuabile in tutti gli interventi differenti da quelli ordinari. Sostituire la cisterna di un impianto di autoclave è certamente opera di manutenzione straordinaria.
Nel settore condominiale, è straordinario tutto ciò che non rientra nelle consuete attività manutentive e conservative delle parti comuni. Così dicendo, è evidente, qualche intervento che a livello edilizio è considerato ordinario (es. pitturazione facciata o scale, sostituzione pavimentazione cortile), in condomino è da ritenersi opera di manutenzione straordinaria.
Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?
Ciò porta ad una ulteriore e per noi pregnante conclusione: ciò che è ordinario in ambito condominiale lo è sicuramente in ambito edilizio, mentre il contrario non è certo.
Al di là di questi aspetti, poi, anche l'aspetto economico ha un valore non secondario. Come ha avuto modo di specificare, molto chiaramente, la Corte di Cassazione, «il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135 c.c., comma 2, riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865).» (Cass. 17 agosto 2017 n. 20136)
L'ordinarietà dell'intervento - nell'accezione condominiale del termine - quindi lascia intendere che lo stesso, oltre che deciso dall'assemblea, possa essere ordinato dall'amministratore, che al termine dell'anno ne renderà conto, mentre quello straordinario è ordinabile solo dall'assemblea, salvo i casi di urgenza che consentono all'amministratore di dar corso all'opera manutentiva.
L'eccesso di potere da parte dell'amministratore fa sì che lo stesso, ove l'assemblea non ratifichi il suo operato, possa essere chiamato a rispondere direttamente verso il fornitore del pagamento derivante dall'intervento stesso.
- Quando è necessario che l'assemblea condominiale nomini un tecnico-direttore dei lavori?
- Manutenzione straordinaria urgente e amministratore condominio
