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Interventi di manutenzione ordinaria/straordinaria dei fabbricati condominiali, detrazioni fiscali e nomina del tecnico direttore dei lavori
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Interventi di manutenzione ordinaria/straordinaria dei fabbricati condominiali, detrazioni fiscali e nomina del tecnico direttore dei lavori

Quando è necessario che l'assemblea condominiale nomini un tecnico-direttore dei lavori?

Avv. Michele Orefice  

La manutenzione delle parti di proprietà comune rappresenta uno degli argomenti più controversi della materia condominiale. In condominio si parla spesso di interventi manutentivi ordinari e straordinari necessari a ripristinare e conservare i beni comuni.

Si sente parlare anche di manutenzione ordinaria e straordinaria, con riferimento agli incentivi ed ai bonus ristrutturazioni.

In molti casi, però, non si comprende se gli interventi manutentivi siano classificabili come ordinari o straordinari.

Eppure la differenza terminologica tra opere ordinarie e straordinarie sembrerebbe essere così netta e precisa da farne sembrare scontato il significato.

Nella realtà, invece, il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria è troppo sottile, anche perché il legislatore non ha inteso fornire una definizione precisa del carattere ordinario o straordinario degli interventi e della relativa spesa, al punto che sono in molti ad utilizzare una terminologia difforme al riguardo.

=> Lavori edili in condominio, è obbligatorio nominare un direttore dei lavori?

L'esperienza ci insegna che per qualificare un intervento come straordinario, non basta attenersi esclusivamente ai concetti di imprevedibilità e casualità delle circostanze che lo rendano necessario.

Nella prassi, infatti, è ormai diventato un criterio acquisito dagli amministratori, quello di valutare la straordinarietà degli interventi in senso lato, ossia tenendo conto dell'importo di spesa da sostenere.

Tale valutazione scaturisce dal fatto che le risorse condominiali disponibili sono sempre più limitate e gli orientamenti giurisprudenziali prevalenti tendono a qualificare l'amministratore come un mandatario permanente dei condòmini.

In effetti, all'infuori degli ambiti di discrezionalità decisionale riconosciuti dalla legge all'amministratore, questi non è altro che un mero esecutore della volontà assembleare (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 5761 del 07/03/2013). Infatti, ai sensi del secondo comma dell'art. 1135 c.c., l'amministratore può commissionare soltanto l'esecuzione di lavori straordinari urgenti, mentre in tutti gli altri casi è necessaria l'approvazione dell'assemblea condominiale.

=> Direttore dei lavori condominiali

Addirittura la giurisprudenza ha ritenuto che le iniziative assunte dall'amministratore riguardo ai lavori straordinari non creano neanche obbligazioni per i condòmini (Cass. 4232/87).

Tanto basta per giustificare le scelte degli amministratori di condominio di rimettere le decisioni, relative alle varie opere di manutenzione ordinaria o straordinaria, direttamente all'assemblea condominiale, anche quando tali opere non siano di notevole entità.

In pratica saranno i condòmini a dover decidere in merito alle opere da realizzare, mentre l'amministratore sarà obbligato a consentire ai condòmini di poter usufruire dei benefici fiscali legati all'esecuzione delle stesse opere.

Nell'ambito della propria attività, l'amministratore del condominio dovrà preoccuparsi anche di rilasciare ai condòmini l'apposita certificazioneche attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti ai fini della detrazione, con indicazione delle spese da portare in detrazione.

Ma nel caso in cui l'amministratore debba rilasciare ai condòmini la certificazione per le detrazioni fiscali riferite alle spese sostenute per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria su parti comuni non è necessario che l'assemblea nomini anche un tecnico -direttore dei lavori?

Per prima cosa occorre evidenziare che qualora l'assemblea condominiale decidesse di eseguire degli interventi sulla parti comuni, è opportuno che l'amministratore sappia in quale categoria rientrano gli stessi interventi, al fine di poter capire se necessita un'autorizzazione specifica affinché i condòmini possano usufruire di incentivi e detrazioni fiscali per i lavori da eseguire.

=> Il direttore dei lavori è tenuto a vigilare, per conto del committente, sulla corretta esecuzione dei lavori appaltati.

Di regola la risposta sulla classificazione degli interventi è fornita dal DPR 6 giugno 2001 n. 380, meglio conosciuto come Testo unico dell'edilizia, che all'art. 3 individua sei categorie di intervento: manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica.

In sintesi, nel caso di lavori di riparazione di edifici o di mantenimento in efficienza, si parla di manutenzione ordinaria, mentre si ritengono interventi di manutenzione straordinaria quelli rivolti a mantenere in buono stato l'immobile, attraverso la sostituzione o modificazione di parti strutturali dell'edificio oppure con la realizzazione di nuovi impianti.

Tali interventi, quando vengono realizzati sulle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., sono ammessi alle agevolazioni fiscali e consentono ad ogni condomino di detrarre le relative spese sostenute pro quota millesimale.

In particolare, le detrazioni condominiali riguardano le spese sostenute per gli interventi di manutenzione ordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali, così come indicati alle lett. a), b), c) e d) dell'art. 3 del Dpr 380/2001, oltre alle spese per la progettazione e per le altre prestazioni professionali connesse e comunque richieste dal tipo di intervento.

=> Direttore dei lavori poco attento? Condanna al risarcimento assicurata

A proposito di detrazioni, si osserva che l'Agenzia delle Entrate può richiedere all'amministratore di condominio di esibire la documentazione, con la quale si attesta di avere eseguito gli adempimenti previsti per avvalersi dello sgravio fiscale - detrazione Irpef - per interventi di recupero del patrimonio edilizio. Sotto tale profilo la detrazione fiscale non è riconosciuta, e l'importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici, quando non è stata effettuata la comunicazione preventiva all'Asl competente, se obbligatoria, oppure se le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali o sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi (Guida alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie 2014).

=> Come può l'appaltatore andare esente da responsabilità.

In termini di detrazioni fiscali, da un punto di vista prettamente burocratico, è bene ricordare quali sono i documenti che l'amministratore di condominio deve produrre ai fini dei controlli fiscali posti in essere dall'Agenzia delle Entrate.

In sintesi, oltre alle fatture, con le ricevute dei bonifici effettuati e la delibera assembleare di approvazione dei lavori, ciò che rileva, dal punto di vista amministrativo, sono la comunicazione all'Azienda Sanitaria Locale, nei casi previsti dalle norme per la sicurezza nei cantieri e le abilitazioni amministrative nonché i "titoli abilitativi" eventualmente necessari per i lavori da effettuare, come la concessione, autorizzazione e comunicazione di inizio lavori, di cui alla relativa legislazione edilizia.

Nello specifico la comunicazione all'azienda sanitaria locale, competente per territorio, deve contenere: le generalità dell'amministratore di condominio committente e l'ubicazione del fabbricato condominiale, la natura dell'intervento da realizzare, i dati identificativi dell'impresa esecutrice, con la sua assunzione di responsabilità sul rispetto degli obblighi in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione, ed infine la data di inizio dei lavori.

Con riferimento alle abilitazioni amministrative la Gazzetta Ufficiale n. 277 del 26 novembre 2016 "Decreto SCIA 2" prevede che la scia sia utilizzata per gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell'edificio, per gli interventi di restauro e di risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell'edificio e per gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Tale Segnalazione Certificata di Inizio Attività prevede, in generale, una comunicazione firmata dal committente amministratore di condominio e dal progettista, corredata da una relazione asseverata firmata dal tecnico abilitato, con elaborati grafici di progetto dell'ante, post ed intra operam, documentazione fotografica dello stato dei luoghi, dati dell'impresa esecutrice, con relativo DURC (documento unico di regolarità contributiva).

Inoltre a nche per il restauro ed il risanamento conservativo c.d. "leggero", che non riguardano le parti strutturali dell'edificio, necessita comunque una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.

Per presentare tale CILA, all'ufficio tecnico del comune "sportello unico dell'edilizia", è per forza necessario l'ausilio di un tecnico abilitato, che elabori i disegni di progetto e si occupi dell'asseverazione, provvedendo a dichiarare se gli interventi rientrino tra quelli ricadenti nella stessa CILA e se rispettino le normative vigenti.

In altre parole sono necessari diversi adempimenti tecnici relativi a pratiche, che solo un tecnico abilitato può redigere, cioè un architetto, un ingegnere, un geometra, ma di sicuro non l'amministratore di condominio, salvo che non sia egli stesso un tecnico.

Peraltro, alla conclusione dei lavori condominiali, il tecnico deve consegnare all'ufficio urbanistica del comune la c.d. "comunicazione di fine lavori", ossia il"certificato di collaudo finale", cioè un atto formale, con il quale si comunica l'ufficiale chiusura dell'attività edilizia del condominio e del cantiere presente presso il fabbricato condominiale, relativo ad una pratica edilizia, come SCIA, CILA e varie.

E quindi nessuno può redigere tale comunicazione se non un tecnico che, di solito, progetta dirige e chiude i lavori, garantendo il risultato di una regolare realizzazione delle opere condominiali, ossia il direttore dei lavori. In tal senso la nomina del direttore dei lavori assolve ad una duplice funzione, sia in termini di rilevanza pubblica congiunta all'esercizio della professione e al ruolo stabilito dal Testo Unico per l'edilizia del 2001, sia in termini di tipo privatistico, per quanto attiene alla sua particolare posizione nei confronti del committente dell'opera.

In ogni caso la nomina del tecnico da parte dell'assemblea condominiale, ancor prima di essere un obbligo, è utile a tutelare e garantire il corretto assolvimento degli adeguamenti richiesti dalla legge.

=> Impianto termico non funzionante, il direttore dei lavori è responsabile

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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