Ristrutturare casa ha un costo: il prezzo dei lavori, certamente, ma non solo. Ristrutturare casa comporta anche un disagio, per chi la vive e per i vicini; ci riferiamo ai rumori.
Qualche esempio:
«Nel condominio in cui vivo, il mio vicino ha iniziato dei lavori di ristrutturazione della sua abitazione: il problema è l'orario dei lavori.
Gli operai, infatti, lavorano incessantemente dalla mattina presto alla sera tardi; ho provato a chiedere spiegazioni - chiarendo anche i motivi delle mie rimostranze (ho un bambino piccolo che non dorme più da quando è iniziata la ristrutturazione) - ma mi sono sentito rispondere che devono fare in fretta perché la casa serve subito al proprietario.
Credo che questo loro modo di operare non sia giusto, che cosa posso fare per tutelare le mie ragioni?»
E ancora:
«Nell'appartamento sopra il mio stanno facendo dei lavori di ristrutturazione, l'amministratore mi ha comunicato gli orari dei lavori che sono dalle 8 alle 12.30 e dalle 14.30 alle 18, che bene o male se non ho capito male sono regolamentati e cambiano in base al comune di appartenenza. Al di fuori di questi orari non possono comunque lavorare se non fanno rumore molesti?
Mi spiego meglio mi è capitato che arrivassero alle 7 del mattino, o durante la pausa pranzo quando una persona vorrebbe riposare, per carità non usano il demolitore o battono, ma comunque danno fastidio e si sentono, e volevo capire se possono esserci fuori degli orari a loro consentiti.»
Ecco cosa ci chiedono spesso i nostri lettori. I problemi concernenti gli orari dei lavori di ristrutturazione mantengono il podio della classifica.
Se chi fa ristrutturare il proprio appartamento accetta quel fastidio, chi vive nei pressi lo subisce. Proprio per questo le norme pongono attenzione e rimedi in relazione agli orari dei lavori di ristrutturazione.
Orari lavori condominiali non rispettati
Diciamola tutta: al di là di alcuni casi specifici (come la presenza di un bambino piccolo), il fastidio causato dagli interventi manutentivi è spesso causa di litigio in condominio o comunque con i propri vicini.
Il buon senso porta a dire che quando si decide la esecuzione di lavori di ristrutturazione, li si debba comunicare ai vicini, spiegando quando saranno effettuati, nonché i picchi di rumore. Dal buon senso alla norma il passo è breve, dato che in ambito condominiale è obbligatoria la comunicazione delle opere all'amministratore di condominio (art. 1122 c.c.).
Ciò detto, vediamo qui che cosa può fare, chi subisce i rumori e non trova possibilità di dialogare con chi sta eseguendo/facendo eseguire le opere.
Esistono tre possibili modi di agire percorrendoli alternativamente o tutti e tre assieme.
Vediamo quali.
Orari dei lavori di ristrutturazione e azione amministrativa
Si prenda ad esempio il regolamento di polizia urbana del Comune di Milano, il quale all'art. 101, vieta l'esecuzione di lavori dalle 19 alle 7 da aprile ad ottobre dalle 20.00 alle 6 negli altri mesi.
Sul sito istituzionale del Comune meneghino è specificato che "per effettuare lavori nella fascia oraria compresa tra le 19.00 e le 7.00 nei mesi da ottobre ad aprile e tra le 20.00 e le 6.00 negli altri mesi, è necessario ottenere l'autorizzazione comunale in deroga all'art. 101 del Regolamento di Polizia Urbana del Comune di Milano".
Ciò vale, stando alla lettura della norma, tanto per gli orari dei lavori di ristrutturazione delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, quanto per gli orari dei lavori di ristrutturazione condominiali.
Insomma che si metta mano alle parti comuni ovvero alle abitazioni lo si deve fare nelle ore prescritte, salvo deroghe autorizzate.
Ad avviso di chi scrive, la richiesta di eseguire lavori fuori orario in ambito condominiale può essere presentata dall'amministratore senza necessità di autorizzazione assembleare, posto che spetta al mandatario garantire la migliore erogazione dei servizi comuni (gli interventi conservativi possono essere, sia pur latamente, considerati tali).
Il Comune di Roma, più dettagliatamente, specifica nel regolamento di polizia urbana, rumori e soglie massime e minime https://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/Regol_di_Pol_Urb_definitivo.pdf
Per prendere l'esempio di una città più piccola, a Lecce, nel regolamento di polizia urbana è stabilito che:
Qualsiasi esercizio di professioni, arti o mestieri rumorosi o incomodi dovrà svolgersi nel seguente periodo di tempo:- dal 15 maggio al 15 settembre dalle ore 6,30 alle ore 19,30 con interruzione dalle ore 14 alle ore 17;- dal 16 settembre al 14 maggio dalle ore 7 alle ore 19 con interruzione dalle ore 13,30 alle ore 14,30.L'esercizio delle attività e dei mestieri rumorosi nei cantieri edili dovrà osservare il seguente orario di lavoro:- dal 15 maggio al 15 settembre dalle ore 6,30 alle ore 14,30;- dal 16 settembre al 14 maggio dalle ore 7 alle ore 16 con interruzione dalle ore 13 alle ore 14.
Insomma se i lavori sono eseguiti fuori orario si può chiamare la polizia municipale per ottenere il sanziona mento del trasgressore.
Orari dei lavori di ristrutturazione, azione civile e regolamento di condominio
Oltre a richiedere l'osservanza delle norme amministrative, chi ritiene di aver subito un danno dall'eccessivo rumore causato può agire ai sensi dell'art. 844 c.c. in primis per ottenere l'inibitoria o comunque per fare in modo che siano posti in essere i rimedi più opportuni, salvo il diritto ad agire per il risarcimento del danno.
Resta inteso che ciascun condomino può sempre pretendere il rispetto del regolamento di condominio, se lo stesso prevede delle fasce orarie durante le quali è prevista l'esecuzione dei lavori; queste possono essere più stringenti di quelle comunali, ma mai più permissive.
Rispetto regolamento condominiale è bene ricordare che la natura dello stesso incide e non poco sul contenuto delle sue prescrizioni.
In particolare il regolamento condominiale contrattuale può vietare esplicitamente e tassativamente l'esecuzione di lavori nelle abitazioni in particolari orari. Il regolamento assembleare, invece, può limitarsi a richiamare quello comunale, ove esistente, e più in generale a prescrivere norme comportamenti (es. prestare attenzione ai rumori, ecc.), ma mai imporre o vietare comportamenti in relazione all'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
La presenza di norme regolamentari inerenti agli orari dei lavori di ristrutturazione, fa sì che l'amministratore di condominio, ai sensi dell'art. 1130 n.1 c.c., possa intervenire per curarne l'osservanza, laddove i lavori - su parti comuni o di proprietà esclusiva - siano eseguiti fuori orario.
Orari dei lavori di ristrutturazione e azione penale
L'extrema ratio, insomma quella d'attivare solamente nel caso di impossibilità di risoluzione del problema in modo diverso, è quella dell'esposto-denuncia ai sensi dell'art. 659 c.p.; condizione per la configurazione del reato è che il rumore disturbi un numero indeterminato di persone.
Ciò vuol dire che il frastuono dev'essere davvero rilevante. Insomma se si usano martelli pneumatici, si spaccano mattonelle, si demoliscono tramezzi, senza usare le dovute accortezze in relazione al luogo di esecuzione dei lavori, e al di là delle norme inerente agli orari dei lavori di ristrutturazione, chi esegue quelle opere rischia l'incriminazione per Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone (art. 659 c.p.) e unitamente a lui il committente, il quale deve sempre vigilare sull'appaltatore.
