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Vicini rumorosi, poteri dell'amministratore di condominio e risarcimento del danno
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Vicini rumorosi, poteri dell'amministratore di condominio e risarcimento del danno

I rumori dei vicini sono tra le cause più diffuse di liti in condominio. Gestire i rapporti di vicinato diventa sempre più difficile: equilibrio tra tolleranza e difesa della propria libertà.

Avv. Maurizio Tarantino 

Gli orari condominiali.Il regolamento condominiale può stabilire le ore destinate alla quiete e al riposo. Solitamente le fasce orarie in cui è possibile far rumore sono: dalle 8.00 di mattina fino alle 13.00- dalle 16.00 fino alle 21.00. Al di fuori di queste, ogni rumore e schiamazzo può essere contestato in sede di assemblea condominiale.

Ovviamente ogni condominio sceglie in modo autonomo questi orari che possono variare in base alle stagioni o alle esigenze degli abitanti.

Il regolamento condominiale non deve per forza prevedere gli orari da destinare al riposo.

In caso di mancanza di altre indicazioni, per risolvere il problema devi far riferimento all'articolo 844 di cui ti abbiamo già parlato nel paragrafo precedente.

Se il condominio tace devi quindi far riferimento alla legge, con la consapevolezza che non troverai nessuna indicazione precisa se non quella che il rumore non deve superare la soglia della normale tollerabilità.

=> Rumori in condominio. Responsabile il proprietario del cane che abbaia disturbando i vicini

La norma civilistica. La previsione contenuta all'art. 844 c.c.- per cui il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi - trova applicazione anche in materia condominiale, allorché un condomino, nel godimento della proprietà comune ovvero di quella esclusiva (Cass. civ. II, n. 3090/1993), dia luogo ad immissioni acustiche moleste e dannose per le singole proprietà condominiali appartenenti agli altri comproprietari.

=> Rumori in condominio: costituisce reato bucare il pallone dei bambini?

Gli aspetti penali. In ambito penale ("disturbo al riposo delle persone" art 659 c.p.), affinché il reato possa considerarsi commesso e quindi generato, non è sufficiente che il rumore disturbi pochi condomini/vicini ma è necessario che il rumore rechi disturbo ad un numero di condòmini ben più numeroso, e solo in questo caso viene lesa la quiete pubblica.

Questo non significa che in un condominio i rumori molesti debbano essere avvertiti dall'intero stabile condominiale (totalità dei condomini), ma devono comunque essere idonei a disturbare la maggioranza dei condomini, e quindi è necessario considerare come elemento di fatto la capacità del fenomeno disturbante di propagarsi nell'ambito di un intero edificio.

Immobili non isolati. Gli aspetti legati alla rumorosità possono avere effetti negativi sul valore dell'unità abitativa; in particolare nell'ipotesi di compravendita immobiliare.

In proposito, in un precedente giurisprudenziale, tenendo in considerazione che l'edificio era stato progettato senza tener conto dei requisiti di legge in maniera acustica e che, purtroppo, nello stato attuale risultava impossibile eseguire lavori di riparazione al vizio di isolamento acustico, in quanto ridurrebbe troppo gli spazi (compromettendo l'abitabilità), il Tribunale di Savona ha condannato il costruttore, progettista e direttore dei lavori dell'edificio a risarcire la proprietario del danno subito (circa il 20% del valore dell'appartamento) per una cifra che supera di poco i centomila euro, spese legali e peritali incluse (Trib. Savona 6 aprile 2018 n. 385).

In altro precedente, il Tribunale di Milano (sentenza n. 5465 del 3 maggio 2016) ha precisato che il rumore dovuto al disturbo dei vicini in comporta il risarcimento dei danni per insonorizzazione, e anche per l'ammontare dei canoni e degli oneri accessori che il proprietario della casa affittata avrebbe incassato se il rapporto fosse proseguito per la normale durata e non si fosse interrotto a causa del disturbo.

Il ricorso al giudice e la perizia fonometrica. Se il tentativo di dialogo non ha avuto gli esiti sperati, occorre rivolgersi a un legale. In questo caso, secondo un consolidato orientamento,non basta portare le testimonianze di altri condomini ma occorre fornire il risultato della perizia fonometrica appositamente redatta da un tecnico specializzato.

Grazie a questo intervento potrà essere stabilito con certezza se il rumore può qualificarsi come molesto perché supera la normale soglia di tollerabilità.

Tuttavia, recentemente, in ambito penale, la Cassazione ha precisato che l'integrazione del reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone richiede che l'evento sia potenzialmente idoneo a arrecare oggettivamente disturbo alla collettività.

L'accertamento non richiede la disposizione di una perizia o consulenza tecnica da parte del giudice: è sufficiente l'emergere di elementi probatori di diversa natura, comprese le dichiarazioni di chi sia in grado di riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti a disturbo della pubblica quiete (Cass. pen. 1 marzo 2018 2018, n. 9361).

=> Urla e schiamazzi in condominio: l'accertamento dei rumori non richiede perizie fonometriche

Risarcimento danni. Secondo i giudici,il danno non patrimoniale conseguente ad immissioni illecite è risarcibile indipendentemente da un danno biologico "documentato", quando sia riferibile alla lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione e del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, trattandosi di diritti costituzionalmente garantiti, la cui tutela è ulteriormente rafforzata dall'art. 8 Conv. Eur. Dir.

Uomo, norma alla quale il giudice interno è tenuto ad uniformarsi (Cass. s.u.. 2611/2017; Cass. 20927 /2015 e Cass. 26899/2014) (Cass. civ., sez. II, 4 luglio 2017, n. 16408.

Fattispecie avente ad oggetto il riconoscimento del risarcimento del danno non patrimoniale di 30.000 euro, in conseguenza dell'accertata esposizione per diversi anni, nella loro casa di abitazione e per di più prevalentemente nelle ore notturne, ad immissioni rumorose eccedenti la normale tollerabilità, di per sé fonti di stress, facendo da ciò derivare una lesione della sfera personale e dell'integrità psico-fisica dei medesimi).

=> Rumori in condominio. Le immissioni possono essere accertate anche facendo ricorso alla normativa speciale

In conclusione,

alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si precisa che in caso di istanza da parte del singolo condomino, l'amministratore di condominio non è competente per le liti tra condomini (ad esempio camminare con scarpe con tacchi, spostare mobili e sedie, voci e tv, condizionatori d'aria, scarico di wc).

L'amministratore prende posizione se viene violato il regolamento; è importante che un'apposita clausola vieta determinate attività o il rumore entro particolari orari della giornata.

(ad esempio camminare con scarpe con tacchi, spostare mobili e sedie, voci e tv, condizionatori d'aria, scarico di wc). L'amministratore prende posizione se viene violato il regolamento; è importante che un'apposita clausola vieta determinate attività o il rumore entro particolari orari della giornata.

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