Quali sono gli orari entro i quali è possibile eseguire i lavori condominiali?
Che cosa succede se questi orari non vengono rispettati?
Come fare accertare la violazione dell'orario di esecuzione dei lavori condominiali?
L'origine della norma che dispone il divieto incide sulla sanzione emanabile?
Quelle appena poste sono le domande che frequentemente ci vengono poste dai nostri lettori. È noto che martelli, martelli pneumatici, altri attrezzi da lavoro, siano causa di rumori, rumori sovente ineliminabili data la natura dell'intervento e proprio per questo sicuramente da dosare nell'arco di una giornata, proprio per evitare che possano andare ad incidere sulla tranquillità complessiva delle persone, specie nelle ore dedicate al riposo.
Un'avvertenza: quanto diremo in questo approfondimento vale per i lavori condominiali propriamente intesi, ossia quelli ordinati dall'amministratore sulle parti comuni, ma anche in relazione agli orari dei lavori eseguiti in condominio (sulle parti comuni o nella proprietà esclusiva) dai singoli condòmini.
Orari lavori condominiali nel codice civile
Non esiste una norma di legge dedicata alla disciplina dell'orario dei lavori condominiali; al riguardo bisogna guardare alle così dette immissioni rumorose intollerabili, quelle disciplinate dall'art. 844 c.c., che possono essere inibite ove si dimostri l'intollerabilità del rumore.
Si badi: l'inibizione può riguardare sia il rumore in sé, quanto il rumore entro determinati orari. Difficilmente, però, vista la natura contenziosa del procedimento citato (ossia la relativa lunghezza rispetto alla problematica in esame) si procederà con quest'azione per ottenere silenzio in determinate ore in relazione ai lavori condominiali.
Per valutare il da farsi bisogna guardare ad altre disposizioni normative
Orari lavori condominiali secondo i regolamenti locali
La fonte primaria cui guardare in relazione agli orari dei lavori condominiali è il regolamento di polizia urbana.
Portiamo l'esempio di quello del comune di Milano. In quest'atto amministrativo, all'art. 101, è affermato che «salvo speciali concessioni, è vietato esercitare dalle ore 19 alle ore 7 nei mesi da ottobre ad aprile e dalle 20 alle 6 negli altri, le arti e i mestieri che siano causa di rumore e di disturbo.
L'Autorità Comunale può ordinare altre limitazioni, se il rumore o il disturbo possano riuscire molesti in altre ore». L'art. 166 del medesimo regolamento punisce la violazione della norma con una sanzione amministrativa pecuniaria da 77,00 € a 770,00 €.
Sullo stesso sito istituzionale del comune meneghino è chiarito che «per effettuare lavori nella fascia oraria compresa tra le 19.00 e le 7.00 nei mesi da ottobre ad aprile e tra le 20.00 e le 6.00 negli altri mesi, è necessario ottenere l'autorizzazione comunale in deroga all'art. 101 del Regolamento di Polizia Urbana del Comune di Milano».
Sintesi: a Milano, salvo deroghe, gli orari per i lavori condominiali sono quelli che vanno dalle 7 alle 19 o dalle 6 alle 20, a seconda dei mesi invernali o estivi. Chi non li rispetta può essere multato dalla polizia municipale.
Per le altre città, come per Milano, va consultato il regolamento di polizia urbana: sovente questa regolamentare è ivi contenuta, altrimenti bisogna chiedere alla polizia municipale se esiste una norma.
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Orari lavori condominiali secondo il regolamento di condominio
Altra fonte di divieti e limiti può essere il regolamento condominiale, ovvero lo statuto regolante il funzionamento del condominio.
Il regolamento assembleare può certamente disciplinare lavori su parti comuni eseguiti dal condominio o dai singoli condòmini, così come l'uso da parte di questi ultimi delle parti comuni al momento della esecuzione di opere nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Può essere conveniente, ad esempio, impedire i lavori sulla facciata negli orari di pranzo, oppure impedire l'uso dell'ascensore per trasporto materiale anche solamente in determinati orari.
I regolamenti contrattuali, ossia quei patti tra tutti i condòmini che possono limitare i diritti dei singoli sulle cose di proprietà esclusiva, possono prevedere limiti anche agli orari di svolgimento dei lavori condominiali nelle abitazioni.
Entrambi i regolamenti, poi, possono prevedere sanzioni pecuniarie per le violazioni di tali norme da parte dei singoli condòmini, secondo quanto disposto dall'art. 70 disp. att. c.c.
Quanto ai lavori sulle parti comuni, invece, la sanzione potrà essere applicata all'impresa appaltatrice designata dal condominio solo qualora questa l'abbia accettata nel contratto. Ipotesi, a dire il vero, più teorica che pratica.
Ruolo della polizia locale e del condominio per il rispetto dell'orario dei lavori condominiali
Come s'è visto, quindi, un ruolo preminente è svolto dai regolamenti di polizia urbana. Alla verifica dell'osservanza delle regole ivi previste è tenuta in primis la polizia locale, la quale ha potere d'irrogazione delle sanzioni per il caso d'infrazione.
Ove gli orari dei lavori condominiali siano disciplinati anche dal regolamento condominiale, allora un ruolo attivo è certamente demandato all'amministratore - che ai sensi dell'art. 1130 c.c. ne deve curare l'osservanza - nonché all'assemblea nel caso di violazione da parte dei condòmini alla quale possa seguire l'irrogazione di una sanzione pecuniaria (art. 70 disp. att. c.c.).
Resta ferma ipotizzabile un ricorso all'Autorità Giudiziaria per l'intollerabilità dei rumori - ciò al di là degli orari o magari proprio per meglio delinearli - ma questa opportunità ha valore soprattutto se e quando si tratta di lavori di lunga durata.
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