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Lavori in condominio e danni all'appartamento del piano sottostante
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Lavori in condominio e danni all'appartamento del piano sottostante

Cosa fare se durante i lavori di ristrutturazione l'appartamento di sotto subisce danni?

Avv. Alessandro Gallucci 

Chi è responsabile se nel corso dei lavori di ristrutturazione di un appartamento in condominio l'unità immobiliare sottostante subisce danni?

Al riguardo è bene precisare che l'imputazione della responsabilità riguarda casi analoghi, ossia quelli in cui:

a) i danni alle unità immobiliari di proprietà esclusiva provengano da lavori su parti comuni;

b) i danni alle parti comuni siano conseguenza di opere eseguite in porzioni di piano di proprietà esclusiva.

Per rispondere al quesito ci giunge in soccorso una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, più nello specifico la sentenza n. 22885 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 10 novembre 2016.

=> Come comportarsi con i vicini quando si ristruttura l'appartamento

Il caso. Una società proprietaria di un appartamento citava in giudizio i vicini del piano superiore chiedendo i danni conseguenti ad interventi manutentivi eseguiti nella loro abitazione.

Gli esiti del giudizio di merito – in particolare nella sentenza di secondo grado poi impugnata – non erano favorevoli alla società attrice: da qui il ricorso in Cassazione.

Secondo i ricorrenti, i giudici d'appello avevano fatto malgoverno delle norme dettate in materia di danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.).

Tali disposizioni, giova ricordalo, considerano responsabile il custode (proprietario, possessore ed entro certi limiti anche il detentore, es. conduttore) dei danni provenienti dalle cose soggette alla loro custodia, per l'appunto, ossia al loro potere di vigilanza.

La fattispecie dei danni conseguenti alla esecuzione dei lavori di manutenzione di un edificio è, come si suole dire, uno di quei casi limite.

Motivo: in tali circostanze la cosa può essere mezzo di danni provocati dalla condotta attiva di altra persona.

Ed allora? Allora, come dice la Corte di Cassazione, non sempre può configurarsi in capo al proprietario (custode) la responsabilità per danni conseguenti alla esecuzione di interventi manutentivi.

Eppure il ricorrente aveva fatto notare che sempre gli ermellini hanno più volte affermato che “il proprietario di un immobile non cessa - di regola - di averne la materiale disponibilità per averne pattuito, in appalto, la ristrutturazione, e pertanto è responsabile, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ. perché custode del bene, dei danni derivati ad un terzo, purché rimanga titolare di una qualche potestà di fatto sulla cosa (Cass. n. 3041/99; Cass. n. 2298/04)”.

È vero, si legge nella sentenza dopo l'enunciazione di questo principio, ma il caso di specie non aveva queste caratteristiche.

Motivo? Nel giudizio di merito era stato accertato che al proprietario non era rimesso alcun potere d'intervento o ingerenza sulla cosa e questo accertamento, ove adeguatamente motivato, è incensurabile in sede di legittimità.

L'assenza di responsabilità in termini di danni da cose in custodia, tuttavia, non fa venire meno eventuali responsabilità a titolo di culpa in eligendo o, laddove ravvisabili, ai sensi dell'art. 2049 del codice civile, ossia responsabilità dei padroni e dei committenti.

=> Orari dei lavori di ristrutturazione e rimedi

=> Danni causati alle parti comuni dalla ditta che lavora in appartamento

Scarica Cass. 10 novembre 2016 n. 22885

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