Nei regolamenti condominiali, per evitare il transito continuo di terzi, vengono inserite specifiche clausole che impediscono lo svolgimento, nelle singole proprietà esclusive, di attività di vario tipo (studi medici, palestre, centri estetici, etc).
Ma, trattandosi di una limitazione del diritto di proprietà, è necessario che tali clausole siano opponibili agli acquirenti degli immobili e per conseguire tale effetto è indispensabile che le stesse siano state trascritte o richiamate nei singoli atti di acquisto.
Questa è la regola da seguire, ma vediamo cosa succede nel caso in cui il regolamento non sia stato trascritto né tantomeno richiamato nell'atto di acquisto.
Palestra rumorosa in condominio? Scatta il reato di disturbo alla quiete pubblica
La vicenda. Un condomino impugna una delibera assembleare deducendo che l'assemblea aveva approvato una delibera che riconosceva la conformità al regolamento dell'utilizzo a palestra di "pilates" di un'unità immobiliare facente parte del condominio.
A parere del ricorrente tale delibera era illegittima in quanto violava l'articolo17 del regolamento di condominio che vietava l'utilizzo di appartamenti per lo svolgimento di attività che avrebbero comportato un flusso eccessivo di estranei, ritenendo, inoltre, che la delibera era viziata poiché non erano stati indicati i nomi dei condomini favorevoli e contrari. Il condominio si è costituito chiedendo che la domanda fosse dichiarata inammissibile.
La sentenza i precedenti giurisprudenziali in tema di trascrizione delle servitù. Il Giudice della quinta sezione civile del Tribunale di Roma ha dichiarato infondata la domanda ribadendo la piena legittimità della delibera impugnata soffermandosi sul tema dell'opponibilità delle clausole regolamentari che limitano i diritti dominicali dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive. (Tribunale di Roma, V sez. civ., 1.9.2018 n. 16757).
A tal proposito, il Giudicante riportandosi all'orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimità, evidenzia che "Le clausole suddette, che restringono i poteri e le facoltà sulle proprietà esclusive o comuni e che sono intese a creare vincoli anche per gli aventi causa delle parti originarie non sono nulle per la violazione del numero chiuso delle obbligazioni reali poiché tali clausole non costituiscono obbligazioni propter rem (che si esauriscono nelle specie espressamente previste dalla legge) ma servitù reciproche atipiche consistenti fra l'altro nell'assoggettare al peso della non modificabilità (della destinazione, nel caso in esame) tutti i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva a vantaggio delle altre proprietà immobiliari.
Continua [...]
