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gloria80

Pagamento luce anche se non si accede alle scale condominiali

ciao a tutti

 

vorrei sottopporvi questo caso per confronrarmi con i più esperti:

 

un condominio, quote acqua e luce in comune.

 

A piano terra Vi son due "entrate" : uno il portone dove vi è la scala che porta ai vari appartamenti degli inquilini (ad accezione dei proprietari della palestra) e l 'altra a piano terra ove vi è una palestra (però è entrata effettivamente dellla palestra e non del condominio).

 

tempo a dietro l'assemblea aveva deciso che i proprietari della palestra potessero non pagar la luce delle scale condominiali in quanto non ne facevano uso ed pertanto anche la pulizia scale era esente per loro.

 

A mio avviso questa cosa non si poteva fare perchè Il sottotetto è indiviso ma pur sempre condominiale, e per arrivarci occorre utlizzare le scale. Pertanto per come la vedo io, i proprietari della palestra son tenuti a pagare le spese relative alla luce condominale ed alla pulizia scale.

 

erro?

 

grazie mille!1

se il solaio è parte comune dell'intero complesso e quindi accessibile anche a chi ha un'entrata separata le spese sono dovute perchè "le spese sono dovute per il potenziale uso e non per l'uso effettivo"

 

Art. 1118 cc.

Art 1123 c.c.

 

Leggendo i vari articoli, il codice parla dell'uso che il condòmino può farne e non che ne fa effettivamente per sua volontà o no.

 

saluti

grazie mille gipar... è proprio questo quello che volevo sapere!!!

 

il problema è che questa cosa avevan accettato di farla alcuni condomini anni fa con la maggioranza...

 

io come posso oppormi?semplicemente facendolo presente in assemblea? sebbene fu proprio l assemblea ad "accettare" questa cosa?

 

grazie!!

La prima cosa da fare è leggere l’atto d’acquisto della singola unità immobiliare. Questo può aiutare nel comprendere quale siano le parti comuni e se ad esempio qualcuna di quelle indicate dall’art. 1117 c.c. non sia comune al commerciante.

Successivamente occorre comprendere se il regolamento di condominio, o una qualche delibera assembleare, deroghi alla disciplina legale nei modi e nei termini di suddivisione delle spese. Per derogare al criterio legale di ripartizione delle spese sarà necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio, altrimenti la delibera sarà nulla. Verificato tutto ciò, ed in assenza di qualunque patto tra le parti, il condòmino proprietario del locale commerciale sarà tenuto a pagare, seppur in misura ridotta rispetto agli altri per la manutenzione delle scale ecc. Si tratta di una soluzione di massima e che non può in alcun modo considerarsi quale modello generale. La Cassazione, infatti, proprio per la formulazione generica della norma ritiene che la valutazione circa la corretta applicazione dell’art. 1123 II° comma c.c. debba essere fatta caso per caso.

La giurisprudenza è intervenuta sull’argomento ribadendo e sottolineando come l’uso di cui parla l’art. 1123 seconda comma c.c. è riferito ad una minore possibilità di fruizione del bene comune per ragioni strutturali dello stabile condominiale indipendenti dalla volontà del soggetto, anche in questo caso comunque il codice non prevede nessuna esclusione dalla spesa ma semplicemente una suddivisione più equa dovuta al diverso posizionamento della unità nello stabile.

 

Tu puoi opporti in assemblea e richiedere l'annullamento della delibera, però a definire l’annullamento potrà essere esclusivamente l’autorità giudiziaria a cui dovrai necessariamente rivolgerti.

 

saluti

... Il sottotetto è indiviso ma pur sempre condominiale, e per arrivarci occorre utlizzare le scale...

L'uso potenziale esiste anche in presenza di lastrico solare sul quale ciascun condòmino può accedere per orientare la sua antenna.

Se si considerasse uso potenziale anche l'uso potenzialmente sporadico pochi sarebbero i riparti di pulizia in proporzione all'altezza.

Negli edifici con lastrico solare condominiale sarebbe inapplicabile anche l'art. 1124 (metà spesa in proporzione all'altezza) perchè chiunque usa le scale o l'ascensore per andare su lastrico.

 

Qual'è l'uso di quel sottotetto?

Ci può accedere qualsiasi condòmino in ogni momento per andare a fare "festini"?

Il proprietario della palestra ci può far salire a far baldoria tutti i suoi ospiti quando gli pare nelle ore fuori da quelle del silenzio? (chissà se ha almeno le chiavi del portone).

 

In base alle risposte che darai a queste domande coniuga il codice civile con il buon senso.

grazie leonardo...

 

si al soffitto ci può accedere qualsiasi condominio dato che si accede dalle scale condominiali...

 

penso che le chiavi le abbia,le hanno tutti... 😉

grazie leonardo...

 

si al soffitto ci può accedere qualsiasi condominio dato che si accede dalle scale condominiali...

 

penso che le chiavi le abbia,le hanno tutti... 😉

e se invece i condomini non accettassero ??

 

(non credo proprio è polveroso e buio!) 🙂

Quindi ritieni che i condòmini non avrebbero nulla in contrario se il proprietario della palestra introducesse un paio di cyclette ed ogni giorno mandasse a rotazione qualche suo ospite a pedalare dalle 9.00 alle 13.00 e dalle 16.00 alle 22.00 nel sottotetto condominiale.

Se è possibile fare tutto ciò senza problemi dovrà pagare anche il proprietario della palestra.

Probabilmente variare la destinazione d'uso di un locale condominiale esula dal riparto delle spese, ci vorrebbe un'altro post...e un'altra delibera da impugnare...😎

...L'amministratore dovrebbe prendere atto di ciò, a prescindere dalla maggioranza, e verbalizzare che "la delibera precedente, presa a maggioranza, è nulla e che il criterio di suddivisione ritorna ad essere quello legale in base all'art 1123 c.c.", quindi il proprietario torna a pagare le spese di sua competenza, oppure potreste deliberare un diverso riparto ma solo al'unanimità.

 

Se l'amministratore sa fare il suo lavoro ne prenderà atto altrimenti dovrai necessariamente ricorrere all'autorità gidiziaria.

 

saluti

Non decide l'amministratore cosa verbalizzare.

Qualsiasi delibera va approvata dalla maggioranza e chi non la condivide impugna.

In questo caso se c'è un sottotetto buio, polveroso ed inutilizzato, credo proprio che il proprietario della palestra non abbia un uso potenziale delle scale come chi usa le scale per accedere all'unità abitativa.

Il criterio del 2° comma art. 1123 prevede proprio il riparto delle spese in proporzione all'uso.

 

Se si delibererà di tornare a ripartire le spese inserendo la palestra nessuno può dare a Gloria la certezza che in caso di impugnazione il Giudice dia ragione alla palestra e condanni il condominio alle spese processuali e legali della controparte.

 

P.S. per Gloria

Al momento la pulizia delle scale è ripartita per millesimi di proprietà o con altre tabelle?

Non decide l'amministratore cosa verbalizzare.

Qualsiasi delibera va approvata dalla maggioranza e chi non la condivide impugna.

con chi non legge (post#5) è inutile confrontarsi, leggi tutte le risposte date e trai le tue conclusioni.

 

Aggiungo in più solo:

 

L'amministratore ha l'obbligo di verificare che una delibera non sia contro-legge e se lo è deve avvisare l'assemblea di ciò che sta deliberando e assumersi le proprie responsabilità rischiando di essere citato per danni, al condòmino sarà sufficiente dimostrare l’esistenza di un danno derivante da una omissione da parte dell’amministratore.

Quest’ultimo, per contro, dovrà invece dimostrare di avere eseguito correttamente il proprio incarico, e deliberare contro-legge non mi pare che lo sia.

 

Cass. 07/03/2005 n.4806

Cass. 24/02/2006 n. 4258

Cass. 01/07/2005 n. 14067

 

se cerchi, c'è di cui sbizzarrirsi, ma questa è tutta un'altra storia...

 

saluti

con chi non legge (post#5) è inutile confrontarsi, leggi tutte le risposte date e trai le tue conclusioni.

 

Aggiungo in più solo:

 

L'amministratore ha l'obbligo di verificare che una delibera non sia contro-legge e se lo è deve avvisare l'assemblea di ciò che sta deliberando e assumersi le proprie responsabilità rischiando di essere citato per danni, al condòmino sarà sufficiente dimostrare l’esistenza di un danno derivante da una omissione da parte dell’amministratore.

Quest’ultimo, per contro, dovrà invece dimostrare di avere eseguito correttamente il proprio incarico, e deliberare contro-legge non mi pare che lo sia.

 

Cass. 07/03/2005 n.4806

Cass. 24/02/2006 n. 4258

Cass. 01/07/2005 n. 14067

 

se cerchi, c'è di cui sbizzarrirsi, ma questa è tutta un'altra storia...

 

saluti

Non voglio fare polemiche ma si rischia che Gloria faccia deliberare contro la volontà di un condòmino (la palestra).

Una tale decisione può portare all'impugnazione.

Quando parlavo di buon senso coniugato al codice civile parlavo appunto di delibera trovando un accordo tra le parti perchè nella realtà dei fatti, diciamoci la verità, in che proporzione può usare le scale chi non ha una unità abitativa rispetto a chi ce l'ha?

A mio avviso la partecipazione dovrebbe essere minimissima se non nulla.

Prova ad immaginare se ci fosse un tornello (contapersone) nell'androne o un contascatti installato al portone d'ingresso che registrasse tutti i passaggi dei condòmini per accedere alle loro abitazioni ed un tornello o un contascatti alla porta del sottotetto; quale sarebbe il risultato?

Se si installassero questi due tornelli o contascatti e si ripartisse perfettamente in proporzione all'uso?

Con l'alta percentuale che usa le scale per raggiungere le abitazioni potrebbe essere ripartita la pulizia delle scale in PROPORZIONE ALL'ALTEZZA rispettando il secondo comma dell'art. 1123 ed eliminando lo svantaggio di pagare per millesimi di proprietà per i piani bassi.

Con la minima se non nulla percentuale che usa le scale per entrare nel sottotetto potrebbe essere ripartita la spesa di pulizia scale per millesimi di proprietà tra tutti i proprietari risultanti dal titolo, palestra compresa se risulta proprietario.

Questo sarebbe, a mio avviso, il metodo più verosimile per applicare al meglio la proporzione all'uso.

E' un criterio che già si usa con l'acqua dove pur avendo tutti la potenzialità di tenere il rubinetto aperto H24, ognuno paga per quel che passa dal contascatti.

...specifico che la ripartizione delle spese luce e della pulizia scale non è effettuata per millesimi ma per altre tabelle che si basano sull utilizzo maggiore di queste (es. appartamenti primo piano pagano di meno che non quelli al terzo piano)

Se quindi utilizzate già delle tabelle in proporzione all'altezza piano vuol dire che la presenza del sottotetto è irrilevante ai fini del riparto.

Se viene considerata irrilevante per gli appartamenti, figuriamoci per per la palestra.

A mio avviso se ripartite la spesa di pulizia scale con una specifica tabella, quella specifica tabella va usata per tutti.

Se in quella tabella la palestra non compare perchè è al piano zero (addirittura fuori dall'androne) non dovrebbe pagare.

Tra l'altro, se proprio dovesse pagare... quanto dovrebbe pagare rispetto al primo piano che oltre ad essere su un piano superiore alla palestra fa un uso più intenso perchè deve accedere alla sua unità abitativa?

Con quale criterio quantificheresti il costo a carico della palestra rispetto al primo piano?

Se in quella tabella la palestra non compare perchè è al piano zero (addirittura fuori dall'androne) non dovrebbe pagare.

Tra l'altro, se proprio dovesse pagare... quanto dovrebbe pagare rispetto al primo piano che oltre ad essere su un piano superiore alla palestra fa un uso più intenso perchè deve accedere alla sua unità abitativa?

Con quale criterio quantificheresti il costo a carico della palestra rispetto al primo piano?

non so quanto dovrebbe pagare la palestra.

Il punto della questione non è QUANTO deve pagare ma E' TENUTA A PAGARE?..rendo l'idea?

 

penso però che se all inizio la palestra pagava "in base all uso che ne potrebbe fare " e poi fra condomini e favori impliciti , si sian messi d'accordo perchè questa non dovesse pagare.. una tabella creata dai tecnici che se ne erano occupati ,c'era comunque. Come sussiste per noi, sussiste anche per i proprietari della palestra. o no?

 

Se il solaio vien utlizzato anche solo come "ripostiglio" l'accesso all'androne c'è.

A mio avviso la partecipazione dovrebbe essere minimissima se non nulla.

Con la minima se non nulla percentuale che usa le scale per entrare nel sottotetto potrebbe essere ripartita la spesa di pulizia scale per millesimi di proprietà tra tutti i proprietari risultanti dal titolo, palestra compresa se risulta proprietario.

Questo sarebbe, a mio avviso, il metodo più verosimile per applicare al meglio la proporzione all'uso.

.

Ricominciamo da capo:

 

L'art 1117 cita:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo[...]

 

L'art1117 ter cita

[...]che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, puo' modificare la destinazione d'uso delle parti comuni[...]

 

L'art 1123 cita:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], [...] sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; disp. att. 68], salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne

 

L'art.1130 cita:

[...]disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini[...]

 

per consolidata giurisprudenza sono affette da nullità le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 cod. civ. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini

(Cass. 6714/2010; 7359/96; 3042/95; Sez. U, n. 2928/80; Cass. 12375/92; 6578/88...).

Ciò in quanto siffatta deliberazione "incide su diritti individuali" del singolo condòmino e, come tale, è radicalmente nulla (Cass. SS. UU. 4806/2005; 16793/06; 6714/2010...).

 

L'art 1137 cita:

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria[...]

 

La giurisprudenza più recente ritiene applicabile al rapporto amministratore-condominio la disciplina del mandato.

 

Art. 1710 cita:

Diligenza del mandatario.

 

Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia[...]

 

Alla luce di tutto ciò, che non è opinione ma Legge, la Legge stessa esclude la possibilità di sottrarsi alle spese per le parti comuni e rende nulla una ripartizione delle spese deliberata a maggioranza e l'amministratore, in virtù della responsabilità personale che il mandato gli pone in carico, non deve porre in atto una deliberazione contro-legge.

 

Se poi vogliamo parlare di opinioni, la mia è che un condòmino con ingresso separato non dovrebbe pagare le spese per le scale e/o la luce, ma quando si parla di diritti le opinioni valgono zero, esattamente come la mia.

 

ad Maiora!

 

- - - Aggiornato - - -

 

moltointeressante questa discussione 🙂

...se esiste una tabella di ripartizione delle spese, questa deve essere applicata. Se la palestra compare nella tabella è tenuta a contribuire altrimenti no.

saluti

almeno su questo Gloria ha avuto una risposta univoca perchè anche io avevo detto:

...se ripartite la spesa di pulizia scale con una specifica tabella, quella specifica tabella va usata per tutti.

Se in quella tabella la palestra non compare perchè è al piano zero (addirittura fuori dall'androne) non dovrebbe pagare.

Ma Gloria no ha detto cosa prevede quella tabella scale riguardo alla palestra.

assodate tutte le cose di cui sopra, vi ringrazio dei cuore per i chiarimenti; siete stati entrambi molto gentili e disponibili

 

 

 

Ma Gloria non ha detto cosa prevede quella tabella scale riguardo alla palestra.

ovvero? cosa intendi?

ovvero? cosa intendi?

In un tuo precedente post hai detto:

...la ripartizione delle spese luce e della pulizia scale non è effettuata per millesimi ma per altre tabelle che si basano sull'utilizzo maggiore di queste (es. appartamenti primo piano pagano di meno che non quelli al terzo piano)

In queste tabelle con cui ripartite la spesa di pulizia scala (appartamenti primo piano pagano di meno che non quelli al terzo piano) è presente la palestra?

Se la palestra è presente deve pagare anche la palestra come indicato in tabella; se non è presente non deve pagare.

Non hai detto se la palestra è presente in questa tabella.

a me era successo! un condominio aveva impugnato la delibera e ha avuto ragione !

penso però che se all inizio la palestra pagava "in base all uso che ne potrebbe fare " e poi fra condomini e favori impliciti , si sian messi d'accordo perchè questa non dovesse pagare.. una tabella creata dai tecnici che se ne erano occupati ,c'era comunque. .

si leonardo. Prima della delibera si, c'era. la palestra a tutti gli effetti pagava. 🙂

si leonardo. Prima della delibera si, c'era. la palestra a tutti gli effetti pagava. 🙂
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