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Simo Bia

Ripartizione spese cortile uso esclusivo

Buongiorno,

 

bisogna fare degli interventi sulla ripavimentazione del cortile condominiale: infatti nel tempo l'usure ha portato delle infiltrazioni danneggiando il locale sottostante (una palestra). Come da titolo, è di uso esclusivo, infatti l'accesso è attraverso la proprietà privata di un condomino.

 

Quale Cassazione bisogna seguire per la ripartizione della spesa dei lavori?

 

Mi sembra di ricordare che tra le tante, la Cassazione più recente è orientata all'applicazione dell'art. 1125, tuttavia ci sono anche dei danni e credo proprio che il proprietario del locale sotto mi possa pur rispondere "oltre al danno devo pure pagare?", in tal caso gli spiego, eventualmente, che deve distinguere la ristrutturazione dal danno.

 

Oppure bisogna applicare sia il 1125, sia il 1126? Nel senso che

1. la spesa totale viene divisa in due tra proprietario di sopra e proprietario di sotto (art. 1125)

2. quello che è in capo a chi sta sopra (dopo la divisione secondo l'art. 1125) si divide 1/3 +2/3 (art. 1126)

 

E il danno? Va ripartito 1/3+2/3?

 

Grazie mille

A mio parere se la causa è l'usura del tempo (vetustà) deve applicarsi l'art. 1125 c.c. tra l'usuario e il titolare della paletsra

Salve, la questione è piuttosto dibattuta. Molti sostengono che siamo in presenza di situazione simile al lastrico solare e quindi si applica il 1126. Io penso si debba applicare il 1125. Sicuramente non si applicano entrambi come nell'ipotesi che hai riportato. Quindi spesa totale al 50% esclusa pavimentazione che se la paga quello di sopra e intonaco tinta ecc quello di sotto.

Buongiorno,

 

bisogna fare degli interventi sulla ripavimentazione del cortile condominiale: infatti nel tempo l'usure ha portato delle infiltrazioni danneggiando il locale sottostante (una palestra). Come da titolo, è di uso esclusivo, infatti l'accesso è attraverso la proprietà privata di un condomino.

 

Quale Cassazione bisogna seguire per la ripartizione della spesa dei lavori?

 

Mi sembra di ricordare che tra le tante, la Cassazione più recente è orientata all'applicazione dell'art. 1125, tuttavia ci sono anche dei danni e credo proprio che il proprietario del locale sotto mi possa pur rispondere "oltre al danno devo pure pagare?", in tal caso gli spiego, eventualmente, che deve distinguere la ristrutturazione dal danno.

 

Oppure bisogna applicare sia il 1125, sia il 1126? Nel senso che

1. la spesa totale viene divisa in due tra proprietario di sopra e proprietario di sotto (art. 1125)

2. quello che è in capo a chi sta sopra (dopo la divisione secondo l'art. 1125) si divide 1/3 +2/3 (art. 1126)

 

E il danno? Va ripartito 1/3+2/3?

 

Grazie mille

L'orientamento giurisprudenziale ultimo è per l'art. 1125, ma...............................

Il condomino, però, afferma che sotto al cortile è sì i uso esclusivo, ma sotto di esso passano i tubi dell'acqua del condominio, quindi funge d sostegno per questi tubi. Gli ho detto che non è una motivazione valida in quanto i tubi dell'acqua percorrono tutto l'edificio, non per questo rendono tutti gli interventi a carico del condominio. Credo che sarà una lotta per queste spese anche perchè il cortile è bello grande e ovviamente non vuole affrontare questa spesa da solo (tolto quanto compete a chi sta sotto).

Manutenzione di una struttura condominiale che funge anche da copertura di locali interrati

Ripartizione delle spese di cortili e viali d'accesso condominiali: inapplicabile principio dei 2/3

Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Secondo la Corte di Cassazione qualora il cortile condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura delle autorimesse sottostanti, in caso di rifacimento del manto di copertura (nel caso la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione), non si può applicare il principio di ripartizione di cui all'art 1126 c.c.:

- 1/3 a carico di chi esercita il calpestio;

- 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;

ma il principio di cui all'art. 1125 c.c.

- pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;

- intonaco, tinta e decorazioni a carico dei proprietari dei locali sottostanti;

- il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti. (Cassazione, Sez. II, 14/09/2005 n. 18194)

 

 

Leggi anche l'aggiornamento CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 16 febbraio 2012 2243, che a quanto pare dovrebbe cambiare l'orientamento giurisprudenziale, per cui come hanno accennato gli amministratori che mi hanno preceduto, la questione è molto dibattuta.

 

MASSIMA[TABLE]

[TR]

[TD=colspan: 2]Il cortile comune ha la funzione di dare aria e luce al condominio e funge da piano di calpestio da parte dei condomini residenti, cosicchè non può essere esclusa la compartecipazione di tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, alle spese relative alla copertura del pavimento dello stesso.

 

[/TD]

[/TR]

[/TABLE]

http://www.neldiritto.it/appgiurisprudenza.asp?id=7551#.VA2AgMJ_uSo

ottimo, preferisco sempre avere le fonti così da poterle mostrare ai condomini più ostici

 

 

Manutenzione di una struttura condominiale che funge anche da copertura di locali interrati

Ripartizione delle spese di cortili e viali d'accesso condominiali: inapplicabile principio dei 2/3

Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Secondo la Corte di Cassazione qualora il cortile condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura delle autorimesse sottostanti, in caso di rifacimento del manto di copertura (nel caso la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione), non si può applicare il principio di ripartizione di cui all'art 1126 c.c.:

- 1/3 a carico di chi esercita il calpestio;

- 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;

ma il principio di cui all'art. 1125 c.c.

- pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;

- intonaco, tinta e decorazioni a carico dei proprietari dei locali sottostanti;

- il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti. (Cassazione, Sez. II, 14/09/2005 n. 18194)

 

 

Leggi anche l'aggiornamento CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 16 febbraio 2012 2243, che a quanto pare dovrebbe cambiare l'orientamento giurisprudenziale, per cui come hanno accennato gli amministratori che mi hanno preceduto, la questione è molto dibattuta.

 

MASSIMA[TABLE]

[TR]

[TD=colspan: 2]Il cortile comune ha la funzione di dare aria e luce al condominio e funge da piano di calpestio da parte dei condomini residenti, cosicchè non può essere esclusa la compartecipazione di tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, alle spese relative alla copertura del pavimento dello stesso.

 

[/TD]

[/TR]

[/TABLE]

http://www.neldiritto.it/appgiurisprudenza.asp?id=7551#.VA2AgMJ_uSo

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