Le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nelle clausole di natura contrattuale del regolamento devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo tale da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni.
In altre parole non può essere consentita alcuna limitazione del diritto di proprietà dei singoli condomini se non in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si intendono porre.
Non sempre però l'interpretazione di queste clausole risulta corretta, con la conseguenza che un condomino si trova a non poter sfruttare il proprio immobile senza alcun valido motivo.
Un esempio di tale situazione è rinvenibile in una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza n. 1030 del 25 gennaio 2024).
Fatto e decisione.
In un caseggiato una norma di natura contrattuale del regolamento stabiliva quanto segue: E' vietato: a) destinare alloggi o locali del caseggiato ad uso che sia contrario all'igiene, alla decenza e al decoro dell'edificio.
In particolare, la destinazione dei locali del condominio resta fissata come segue: b) gli appartamenti, dal piano primo in su, potranno essere adibiti ad uso abitazione ed uffici, con esclusione per le cliniche mediche, sanatori, pensioni in genere, comprese scuole da ballo, ginnastica o scherma e di qualsiasi altra attività incompatibile con il decoro dell'edificio; la destinazione ad usi diversi da quelli fissati dal presente articolo dovrà essere autorizzata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art 1136 c comma 5°.
Il condominio, in considerazione di detta disposizione, citava davanti al Tribunale un condomino per far accertare che lo stesso aveva adibito e destinato il proprio appartamento per l'esercizio dell'attività di bed and breakfast senza autorizzazione assembleare, in violazione del regolamento, con conseguente ordine di cessazione di questa attività e destinazione; nonché per accertare lo svolgimento di tutta una serie di comportamenti contrari al regolamento condominiale, imputabili al condomino o ai suoi ospiti, con conseguente ordine di cessazione degli stessi.
Si costituiva il convenuto contestando le accuse del condominio e chiedendo il rigetto delle domande. In particolare il condomino eccepiva di non esercitare l'attività di B&B o di affittacamere all'interno dell'appartamento nel quale abitava ma di condividere con altre persone la propria abitazione di circa 120 mq per poter sostenere le onerose spese condominiali e per le utenze di gas, luce, acqua relative a tale immobile; in ogni caso faceva presente che dette persone risiedevano in modo stabile e non transitorio nel suo appartamento.
Il Tribunale ha dato solo parzialmente ragione al condominio.
Lo stesso giudice ha notato come il condominio non sia riuscito a provare che l'attività svolta dal condomino nella sua abitazione comprendesse la fornitura di alloggio temporaneo ad un pubblico indifferenziato di utenti ed una serie di attività complementari all'alloggio, quali: la prima colazione; la fornitura e cambio di biancheria da camera e da bagno; il wi-fi; l'aria condizionata; il servizio di deposito bagagli; il servizio di lavanderia; il servizio navetta da e per gli aeroporti e le stazioni.
Secondo il Tribunale quindi il convenuto si è limitato effettivamente a condividere con altre persone la propria abitazione di circa 120 mq per poter sostenere le onerose spese condominiali e quelle per le utenze relative a tale immobile.
A dimostrazione di quanto sopra il giudicante ha evidenziato l'elenco di nominativi affisso sull'ingresso, prova evidente che nell'appartamento convivevano stabilmente più persone, come sostenuto dal convenuto.
In ordine alla responsabilità del proprietario di un appartamento per le condotte poste in essere dagli ospiti del convenuto in violazione del regolamento condominiale, il giudice ha dato ragione al condominio.
Ciò perché il condomino, quale principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua, ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte dei suoi ospiti o conduttori.
Affitti brevi, B&B e regolamenti condominiali
Considerazioni conclusive
Quando il regolamento di un condominio vieta l'attività di B&B nelle abitazioni, in mancanza di prova della messa a disposizione nell'appartamento di servizi accessori ulteriori e con le caratteristiche della attività recettizia, l'ospitalità offerta dal condomino non rientra nel divieto di destinazione delle unità abitative previsto dalla clausola contrattuale in esame (Cass. civ., Sez. II, 07/01/2016, n. 109; Cass. civ. sez. VI, 16/01/2015, n. 704; Cass. civ., Sez. II, 08/11/2010, n. 22665).
In difetto della prestazione di servizi personali, il comportamento del condominio che ospita altri non può essere ricondotto nell'ambito dell'attività di affittacamere.
In ogni caso il singolo condomino è responsabile verso tutti gli altri condomini delle ripetute infrazioni al regolamento commesse dall'inquilino, a meno che non provi di aver adottato ogni misura idonea (in relazione alle circostanze e all'ordinaria diligenza) a far cessare gli abusi, prospettando, ad esempio, l'anticipata cessazione del contratto (Trib. Milano 22 febbraio 2018).
Nel caso in esame è mancata detta prova con la conseguenza e ne consegue che il convenuto è risultato responsabile delle condotte poste in essere dai suoi ospiti in violazione del regolamento condominiale.
