Non è raro che i condomini - per motivi economici - decidano di mutare la destinazione d'uso della propria unità immobiliare. Questa decisione - salvo particolari divieti contenuti nel regolamento di condominio - non può essere impedita dagli altri partecipanti al condominio, a meno che non vi sia il rischio di abusi nell'utilizzo di una parte comune.
È inevitabile, infatti, che - qualora un condomino cominci ad utilizzare il locale condominiale come autorimessa con conseguente transito continuo dei veicoli e uso abnorme del cortile condominiale - si verifichi una violazione ex articolo 1102 c.c. della detta parte comune. È questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione nella recentissima ordinanza del 14 ottobre 2021, n. 28080.
La vicenda prendeva l'avvio quando alcuni condomini, in virtù di provvedimento autorizzativo del Comune, trasformavano i loro locali in autorimessa. Questa decisione comportava inevitabilmente l'attraversamento e la fermata degli automezzi lungo il cortile condominiale.
Alcuni condomini non tolleravano il continuo passaggio di veicoli e, conseguentemente, si rivolgevano al Tribunale per richiedere che fosse inibito ai titolari dell'autorimessa il transito veicolare e l'uso improprio del cortile comune. La domanda, però, veniva rigettata.
Tuttavia i soccombenti non si davano per vinti e impugnavano la sentenza sfavorevole dinanzi alla Corte d'Appello.
Tale iniziativa si rivelava "vincente" in quanto i giudici d'appello accoglievano il gravame e, in riforma dell'impugnata pronuncia, inibivano agli appellati (titolari dei locali abusivamente destinati ad autorimessa) l'attraversamento e la fermata con automezzi della corte comune solo per motivi di soccorso ed ordine pubblico, invitandoli ad accedere ai locali di loro rispettiva proprietà da altro passaggio.
I giudici di secondo grado rilevavano, infatti, che le attività di fruizione del cortile condominiale, ad opera degli appellati, comportavano un deterioramento dello stesso cortile ed il pericolo di danneggiamento dell'impianto fognario sottostante (come accertato anche dalla c.t.u.) e, di conseguenza, un'alterazione della destinazione della cosa comune, in violazione dell'art. 1102 c.c.
Uno dei soccombenti ricorreva in Cassazione, sottolineando come i giudici di secondo grado avrebbero dovuto ordinare eventualmente l'esecuzione dei lavori idonei ad eliminare i paventati pregiudizi alla conservazione ed alla staticità della pavimentazione dell'area comune e dell'impianto fognario sottostante, evitando di inibire agli appellati l'attraversamento e la fermata con automezzi, ammessi solo in casi eccezionali.
Mutamento di destinazione e alterazione della destinazione del cortile comune: la decisione
Secondo la Cassazione, indipendentemente dal fatto che fosse o meno autorizzato dal Comune, l'uso dei locali del ricorrente come autorimessa ha comportato un permanente utilizzo del cortile, per un fine sostanzialmente ed incisivamente diverso da quello suo proprio, così determinando una vera e propria alterazione della sua ordinaria destinazione.
Pertanto, ad avviso dei giudici supremi, in perfetta coerenza con la domanda degli originari attori, i giudici di secondo grado hanno correttamente ordinato l'inibizione dell'uso (abnorme) della cosa comune, anziché ordinare l'esecuzione di non richieste opere idonee ad evitare il suo danneggiamento.
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Alterazione della destinazione d'uso del cortile: alcuni casi concreti
L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art.1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto.
In particolare l'art.1102 c.c. consente ad ogni condomino di trarre dalla cosa comune la stessa utilità, anche se con modalità non perfettamente uguali, purché le diverse modalità non comportino, per gli altri condomini, disagi rilevanti: si deve, in altri termini, avere riguardo ad un uso ragionevole, non ostruzionistico, tale, cioè, da non alterare la destinazione dello spazio comune ed impedire agli altri di fare uso della stessa cosa.
Ne consegue che la condotta del condomino che mantiene ferma per periodi di tempo rilevanti la sua macchina nel cortile adibito a parcheggio costituisce una sorta di abuso, impedendo agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dell'area comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà degli altri condomini (Cass. 24 febbraio 2004, n. 3640).
In ogni caso, il condomino non ha diritto di parcheggiare nel cortile o altra area condominiale, se la presenza di auto o moto in sosta impedisce agli altri di accedere con automezzi nei vani di proprietà esclusiva e se rende scomodo il raggiungimento a piedi delle singole abitazioni: in questi casi il condominio (e/o ogni singolo condomino) potrebbe anche agire giudizialmente nei confronti del condomino o del conduttore che con continuità parcheggi abusivamente in spazi condominiali adducendo la turbativa dell'uso comune.
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Limiti all'uso del cortile comune nel regolamento di condominio
Spesso è presente nel regolamento di condominio una clausola che vieta di parcheggiare e/o lavare le auto (o le moto) nel cortile o in altri spazi comuni.
Tali disposizioni, in modo evidente, limitano il diritto di godimento dei condomini sulla cosa comune, escludendo che di essa si possa fare un certo uso perché, evidentemente, non ritenuto confacente agli interessi dei condomini.
Del resto configura un vincolo alla proprietà comune anche la clausola che impone ai condomini di lasciare sgombro il cortile comune, indipendentemente dal fatto che ai proprietari dei magazzini e degli uffici al pianterreno sia riconosciuta la facoltà di transitarvi con carri e autocarri: in tale ipotesi vi è una semplice eccezione alla regola di divieto in favore di determinati condomini, giustificata dalla necessità di consentire loro il transito attraverso il cortile al fine di accedere ai loro garage e locali commerciali.
In ogni caso presenza di tali limitazioni regolamentari, l'eventuale tolleranza nei confronti di uno o più condomini che continuano a fare un uso improprio del cortile comune, non garantisce ai trasgressori il diritto di continuare a violare il regolamento che può essere sempre fatto rispettare, in qualsiasi momento.
