L'ultima sentenza della Suprema Corte in tema di affittacamere e regolamento condominiale
Nel caso sottoposto al vaglio della recente Cassazione del 7 ottobre 2020, n. 21562, il giudizio è stato promosso da altra condomina nei confronti del condomino proprietario dell'unità immobiliare in condominio condotto in locazione da soggetto terzo per lo svolgimento dell'attività in oggetto.
L'attrice asserisce che la conduttrice di detta unità immobiliare svolgeva in tale unità attività alberghiera, in violazione del regolamento condominiale.
Si costituiscono in giudizio sia la condomina proprietaria, sia la conduttrice rilevando che si tratta in realtà di attività di affittacamere, come tale non in contrasto con il regolamento dell'edificio.
Affittacamere e regolamento condominiale. Il primo passo: la decisione del Tribunale
Il tribunale, in accoglimento della domanda, ordina nei confronti della proprietaria e della conduttrice, la cessazione dell'attività, riscontrando la violazione del regolamento condominiale: l'attività di affittacamere non costituiva uso abitativo, senza rientrare nello stesso tempo in uno degli altri usi non consentiti in base al regolamento condominiale.
Stesso esito si ha in sede di Corte di Appello, a seguito dell'impugnazione presentata dalla conduttrice.
Affittacamere e regolamento condominiale. Il secondo passo: la decisione in appello
Il Giudice di secondo grado rileva che l'attività di affittacamere svolta dalla società conduttrice non è attività alberghiera, ma è comunque attività in contrasto con l'art. 28 del regolamento di condominio perché attività commerciale a scopo di lucro fornendo la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi.
La destinazione commerciale è incompatibile con l'uso abitativo ed espressamente vietata dal regolamento.
Il testo dell'art. 28 è il seguente: "Gli appartamenti potranno essere destinati esclusivamente a civili abitazioni, studi o gabinetti professionali, restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere, gabinetti per cure di malattie infettive, contagiose o ripugnanti, ad agenzie di qualunque specie, a ufficio depositi di pompe funebri, a ufficio di collocamento, ristoranti, cinematografi, magazzini, scuole di qualunque specie, chiese, accademie [...]".
Affittacamere e regolamento condominiale. Ultimo step: la decisione della Suprema Corte
La Corte di Cassazione viene adita, questa volta, dalla condomina che ha dato in locazione l'unità immobiliare destinata a affittacamere.
I motivi di doglianza sono vari. Si prendono in considerazione quelli di maggior rilievo.
Il primo attiene alla legittimazione dell'amministratore di condominio di rappresentare quest'ultimo senza la previa deliberazione assembleare.
Legittimazione dell'amministratore per il rispetto del regolamento
Giova ricordare, come la Corte ha giustamente evidenziato, che ricorre un potere autonomo in capo al mandatario dello stabile in simili fattispecie perché si tratta di vertenza relativa al rispetto del regolamento condominiale, che si qualifica tra le primarie attribuzioni dell'amministratore: questi, poiché è tenuto a curare l'osservanza del regolamento di condominio (art. 1130, primo comma, n. 1, c.c.), è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non ne violi le norme, nel caso di specie adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal medesimo regolamento.
Il tutto quindi, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, c.c., la quale è richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dai poteri del mandatario.
La reale destinazione dell'unità immobiliare
Altro motivo di censura della decisione di Appello attiene al fatto che la corte d'appello, ritenendo che l'immobile era stato adibito ad attività commerciale, piuttosto che a uso abitativo, ha dato corso a una domanda di simulazione del contratto di locazione proposta tardivamente, solo con la comparsa conclusionale in grado d'appello.
Ciò vorrebbe dire che la corte d'appello avrebbe riconosciuto la violazione del regolamento condominiale in via riflessa del carattere simulato della locazione. Detto in altro modo, la destinazione ad uso abitativo dichiarata nel contratto era solo apparente, avendo le parti voluto concludere una locazione ad uso commerciale.
Divieto di affittacamere in condominio
La Suprema Corte ha rilevato che il giudice di secondo grado ha riconosciuto che l'attività svolta nell'unità immobiliare era contraria alla previsione del regolamento condominiale alla stregua di una valutazione oggettiva, condotta esclusivamente in base al confronto fra la stessa attività e la previsione regolamentare.
Se anche nel contratto di locazione la destinazione dell'immobile sia indicata nel rispetto del regolamento, non è detto che poi di fatto la destinazione sia un'altra, tra quelle vietate dal medesimo regolamento.
Affittacamere e qualificazione quale attività commerciale
Viene la volta della stretta censura dell'osservazione della Corte di Appello sulla cui base l'attività di affittacamere sarebbe attività commerciale, visto che è proprio questa tipologia di attività vietata dal regolamento.
La condomina evidenzia che così non è, dovendo essere strettamente intese le sole attività commerciali, non rientrandovi l'affittacamere, e richiamando la giurisprudenza secondo cui la destinazione per civile abitazione prevista dalla norma regolamentare è pienamente compatibile con l'attività di affittacamere, costituendone anzi un suo presupposto (Cass. n. 24707/2014; n. 16972/2015).
Sotto questo profilo, mentre il tribunale ha inteso il termine "uso abitativo" come destinazione dell'alloggio a dimora stabile e abituale, con esclusione della prestazione di alloggio per periodi più o meno brevi in vista del soddisfacimento di esigenze abitative di carattere transitorio, il giudice di secondo grado ha evidenziato che ciò che rende l'attività ricompresa fra le attività vietate è il suo caratterizzarsi quale attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera, «esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi». Trattasi di attività incompatibile con la norma del regolamento e pertanto vietata.
Affittacamere in condominio. Divieti del regolamento.
Stante questa valutazione del giudice di secondo grado, la Corte di Cassazione ha ritenuto che il ragionamento fosse esente da vizi.
Ed infatti la corte di merito ha riconosciuto che il divieto di svolgere attività commerciali, posto dal regolamento, si riferiva alle attività suscettibili di essere considerati tali secondo il significato giuridico della espressione, così attribuendo al divieto un ambito di applicazione specifico e autonomo e non meramente introduttivo della susseguente elencazione di specifiche attività vietate.
Si tratta tutte di attività vietate, sul medesimo piano e non le prime (attività commerciali) di introduzione delle sole altre (restando espressamente vietati destinazioni e uso ad esercizio o ufficio industriale o commerciale, a uffici pubblici, dispensari sanatori, case di salute di qualsiasi genere.
Le caratteristiche dell'attività di affittacamere
Peraltro, la assimilazione dell'attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera è già stata in precedenza affermata: tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per sue modeste dimensioni, presenta natura a quest'ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un'attività imprenditoriale, un'azienda ed il contatto diretto con il pubblico.
Essa poi richiede non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (Cass. n. 704/2015).
Affittacamere e regolamento condominiale. Alcune considerazioni critiche
In primo luogo occorre evidenziare che la clausola del regolamento che vieta determinate attività, come nel caso di specie di affittacamere, deve avere natura contrattuale.
Occorre il consenso unanime di tutti i condomini per poter limitare i rispettivi diritti di proprietà individuale. Questa caratteristica non pare trasparire dal caso della Cass. n. 21562/2020.
Inoltre la Suprema Corte con precedenti decisioni (Cass. n. 24707/2014 e n. 19212/2016) ha affermato il principio inverso: l'attività di affittacamere non comporta, di per sé, un utilizzo degli immobili diverso da quello delle altre «civili abitazioni» e non può quindi ritenersi automaticamente lesivo per gli altri condomini.
Deve essere espressamente contemplata come attività vietata.
In assenza di simile clausola, se non si prova nello specifico la lesione, ad esempio la molestia data dai rumori, derivante dall'attività di affittacamere, al pari di altre tipologie di attività, essendo una clausola generale, non si può lamentare che sia stato provocato disturbo agli altri condomini.
