In tema di svolgimento di attività di bed and breakfast in condominio è da classificarsi come priva di effetti concreti quella decisione assembleare con la quale si risponde ad un quesito, posto all'ordine del giorno, in merito alla possibilità di condurla.
L'assemblea, salvo un caso specifico e particolare (nel quale la riunione degrada a mera occasione d'incontro), non ha potere a stabilire limiti alle proprietà individuali, né a modificarne altri pattiziamente vigenti.
Una domanda posta all'interno dell'ordine del giorno su simili argomenti, dunque, non può portare ad una decisione, quanto piuttosto ad un mero sondaggio d'opinione.
Questa, in sostanza, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Roma con la sentenza n. 19739 resa il 15 ottobre 2019.
Impugnativa di delibera per l'apertura di un B&B in condominio
La causa prende spunto da un'impugnativa di delibera condominiale riguardante l'esercizio di attività di bed and breakfast in condominio.
Il regolamento vigente, che il giudice in ragione degli atti qualificherà come assembleare, conteneva una clausola che lo vietava.
Come impedire l'apertura di un B&B in condominio
Evidentemente, questo si coglie dal testo della sentenza, era stato chiesto di modificarla, tant'è che all'ordine del giorno era stato inserito il seguente quesito «Siete favorevoli al divieto di esercizio di affittacamere B&B e similari?».
In condòmini rispondevano, in sostanza, indifferentemente, ossia non si raggiungeva nessuna conclusione. Come valutare quel risultato, verbalizzato come "non approvato"?
Bed and breakfast in condominio, tra regolamento contrattuale e obbligo di non limitarlo
Prima di tornare sulla soluzione al caso de quo è utile mettere in evidenza, per chiarezza espositiva e contenuto, il ragionamento del giudice adito in relazione alle clausole limitative dei diritti di proprietà dei singoli.
Questo genere di limitazioni, dice il Tribunale capitolino, devono essere approvate da tutti i condòmini. Non basta una delibera a maggioranza.
Non solo: trattandosi di limitazioni qualificabili come servitù atipiche, per avere valore erga omnes indipendentemente dalla loro specifica accettazione da parte degli originari sottoscritto del vincolo, le clausole che le riguardano devono essere specifica menzione nella nota di trascrizione del regolamento condominiale.
Un aspetto, questo, specifica il giudice che non riguardava quello specifico contenzioso. Un aspetto, questo, aggiunge chi scrive, spesso sottovalutato e poco indagato nelle cause condominiali afferenti alla natura contrattuale e quindi all'opponibilità di simili limitazioni.
Un regolamento contrattuale vincola i suoi sottoscrittori. Una clausola che costituisce una servitù, per essere opponibile ad un terzo (anche futuro condòmino) o deve essere oggetto di specifica approvazione, ovvero deve essere trascritta, specificamente trascritta.
In contratti plurisoggettivi come quello posto in essere da un regolamento sottoscritto da tutti i condòmini, questa soluzione, per ragioni legate alla circolazione dei beni immobili, è certamente quella preferibile.
Torniamo al caso della domanda sondaggio.
Bed and breakfast in condominio: l'assemblea può saggiare le opinioni dei condòmini, null'altro
Partendo dal presupposto della non contrattualità del regolamento prodotto (tale non era stato dimostrato fosse) e quindi dal presupposto dell'inefficacia della clausola contenuta in quello specifico regolamento inerente al divieto di svolgere attività di bed and breakfast in condominio, il giudice adito, ha rigettato la domanda di parte attrice affermando che si «la supposta delibera, con la quale l'assemblea è stata chiamata ad esprimersi sul quesito "Siete favorevoli al divieto di esercizio di affittacamere B&B e similari?", non poteva avere alcun effetto concreto, al di là di quello di costituire una sorta di "sondaggio" delle opinioni dei condòmini.
Ciò in quanto una prevalenza dei "favorevoli" al divieto, con qualsiasi maggioranza, non avrebbe comunque potuto far sorgere limiti al diritto di proprietà dei condomini, mentre una prevalenza dei "contrari" non avrebbe modificato punto la situazione preesistente, stante la nullità della clausola regolamentare nella parte in cui prevedeva siffatti limiti» (Trib. Roma 15 ottobre 2019 n. 19739).
Per il giudice, quindi, nulla può dire l'assemblea in relazione alla presenza di un bed and breakfast in condominio.
I condòmini, dunque, sul punto possono confrontarsi, valutare la fattibilità di una determinata soluzione, esprimere il proprio orientamento, personale ed evidentemente di gruppo, ma non possono assumere una decisione che si connoti quale vincolante per i presenti astenuti e dissenzienti com'anche per gli assenti. Insomma è noto e il giudice romano ribadisce che l'assemblea non ha competenza in materia.
Si badi: laddove l'assemblea si componesse di tutti i partecipanti al condominio, ovvero laddove di trattasse di un'assemblea totalitaria allora sì, i condòmini così riuniti - degradando l'assemblea a mera occasione d'incontro - potrebbe decidere se modificare la clausola di un regolamento contrattuale esistente, ovvero introdurre un divieto di tal fatta.
Ciò è utile aggiungere, ferma restando la successiva opportuna trasfusione di quella regola in un atto pubblico ovvero in una scrittura privata autenticata da trascriversi presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari.
Il Bed and Breakfast rimane in condominio se il regolamento contrattuale non lo vieta espressamente.
