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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
b.sassi

Locazione a società affittacamere s.r.l

Buongiorno, volevo sapere se un' appartamento condominiale accatastato come civile abitazione A4 possa essere affittato ad una società s.r.l di affittacamere.

La società vuole praticare nell'appartamento la sua attività e vuole che ciò venga specificato nel contratto di locazione.

Volevo sapere se il contratto può essere considerato un contratto ad uso abitativo 4+4 o va considerato ad uso commerciale 6+6 con relativa indennità di avviamento di 18 mensilità. Inoltre in caso di contratto commerciale dovrà essere cambiata la destinazione da A4 a C1 con relativa rendita catastale? Rimango in attesa di una Vostra pronta risposta.

Cordiali Saluti

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se proprio deve esserci una variazione essa sara' da A/4 a D/2 .

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Ok per la D/2, ma potrebbe essere necessaria la variazione?

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secondo me si ,visto che devi fare un contratto commerciale .

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Il mio dubbio principale é se devo stipulare un contratto commerciale o abitativo. Il locatore insiste dicendomi che si può locargli l'appartamento ad uso abitativo anche se esercita nel mio appartamento la sua attività imprenditoriale.

Ci sarà qualche norma che regoli questa situazione da fargli presente?

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Carissimo b.sassi, la sua domanda mi ricorda una vicenda che mi è successa circa un anno fa.

 

un signore volevo prendere in locazione una casa che io ho in proprietà con altre 7 persone, per adibirla a "casa vancanza".

 

le dico subito che all'epoca non ho trovato molte norme e persone che potessero colmare ogni mio dubbio, e le domande che mi ponevo sono le stesse che ha lei.

 

quel signore voleva a tutti i costi prendere la casa in affitto, non gli importava il tipo di contratto o la durata o la destinazione d'uso. tanto qualsiasi problema fiscale o legale (come nel caso di sfratto) è del proprietario.

 

ricordo che il comune di roma voleva solo una comunicazione da parte del conduttore.

 

quello che le posso dire e, si tuteli. non pensi solo a prendere i soldi dell'affitto, ma faccia le cose come le dice la legge. nel caso di problemi almeno sarà dalla parte della ragione.

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Il mio dubbio principale é se devo stipulare un contratto commerciale o abitativo. Il locatore insiste dicendomi che si può locargli l'appartamento ad uso abitativo anche se esercita nel mio appartamento la sua attività imprenditoriale.

Ci sarà qualche norma che regoli questa situazione da fargli presente?

scusa ma come fai a fare un contratto abitativo se e' la societa' stessa che che vuole che nel contratto sia indicato l'uso commerciale ?

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Non é questione di soldi ma più che altro é la paura di trovarmi con un contratto commerciale quando l' intenzione é di stipulare solo ed esclusivamente un contratto ad uso abitativo. Poi ulteriori dubbi me li ha fatti venire l' Agenzia delle Entrate che mi ha detto che non può essere registrato un contratto di locazione ad uso abitativo se poi dentro vi é un attività imprenditoriale.

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se vuoi stipulare un contratto abitativo lo stipulerai con soggetti interessati all'uso abitativo dell'immobile .

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benissimo torniamo al mio discorso. per il proprietario è una situazione con troppi dubbi. per l'inquilino al massimo non paga l'affitto e continua a locare le stanze.

 

quello che penso che se una persona fisica vuole la casa, la affitta ad uso abitativo e poi se vuole locare le stanze lo faccia per i cavoli propri, se ci vuole pagare le tasse bene altrimenti non se la prenda col proprietario.

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Il locatore ha detto che non firma il contratto se non con le suddette condizioni...dice che il canone per contratto uso abitativo intestato a persona e non a società non può scaricarlo dalle tasse mentre lasciandolo ad uso abitativo ma intestandolo alla sua società può detrarlo.

Ma per scaricarlo dalle tasse se fosse ad uso abitativo dovrebbe farci abitare solo ed esclusivamente suo dipendente o lui stesso, giusto?

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se non firma pazienza ,vorra' dire che troverai altro locatario .

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se proprio deve esserci una variazione essa sara' da A/4 a D/2 .

Domanda: se in un condominio tutte le abitazioni sono a destinazione d'uso A4, questa deve essere modificata in D2 (alberghi/pensioni) per utilizzarla come casa vacanza data in gestone su internet ad una nota società con noto sito http://www.boo..ecc.com?

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Non riesco a visualizzare questa pagina

 

  • Verifica che l'indirizzo Web http://www.boo..ecc.com sia corretto.
  • Cerca la pagina con il tuo motore di ricerca.
  • Aggiorna la pagina tra alcuni minuti.

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Non riesco a visualizzare questa pagina

 

  • Verifica che l'indirizzo Web http://www.boo..ecc.com sia corretto.
  • Cerca la pagina con il tuo motore di ricerca.
  • Aggiorna la pagina tra alcuni minuti.

Scusa Peppe, a volte non capisco se ci sei o ci fai.

Intendo http://www.booking.com. Essendo un sito commerciale ho scritto nel rispetto delle regole del forum.

Tu sei competente e bravo, però a volte invece di bacchettare inutilmente gli altri, per dimostrare quanto siamo ignoranti in confronto a te, faresti meglio ad elargire le risposte costruttive che ben conosci.

Intanto non hai risposto: A4 o D2?

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scusa ma se la pagina che hai linkato non si apre non e' colpa mia (.http://www.boo..ecc.com/)

comunque secondo me sono due cose distinte .

 

nel caso di b.bassi si configura come attivita' commerciale , nel caso http://www.booking.com/ mi sembra che si tratti solo di far incontrare domanda e offerta .

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L'appartamento attualmente é un A/4

Quindi puoi locarlo solo per uso abitativo .(punto)

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Buongiorno, volevo sapere se un' appartamento condominiale accatastato come civile abitazione A4 possa essere affittato ad una società s.r.l di affittacamere

Innanzitutto devi verificare se il regolamento condominiale non vieti esplicitamente lo svolgersi di tale attività, ma penso che questo tu l'abbia già fatto.

Il fatto poi di affittare ad un affittacamere, e quindi non ad un privato, non solo ti esclude dal fare il classico abitativo 4+4 ma ti obbliga alla redazione di un contratto ad uso commerciale (al suo interno verrà a tutti gli effetti svolta l'attività di affittacamere) ed è proprio questa attività che stabilirà la durata minima della locazione non in anni 6+6 ma in anni 9+9, come previsto dall'art 27 della legge 392/78 (l'art 1786 c.c. si estende anche agli affittacamere) . Da verificare se l'indennità di avviamento passa in questo caso da 18 a 21 mensilità.

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E prima di poterlo affittare deve cambiare da A/4 a D/2.

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Ok, ora mi é tutto un pó più chiaro.

Espongo tutto al tizio e vi faccio saperr. Per il momento Vi ringrazio per la vostra gentilezza nel rispondermi.

Saluti

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Buongiorno, volevo sapere se un' appartamento condominiale accatastato come civile abitazione A4 possa essere affittato ad una società s.r.l di affittacamere.

La società vuole praticare nell'appartamento la sua attività e vuole che ciò venga specificato nel contratto di locazione.

Volevo sapere se il contratto può essere considerato un contratto ad uso abitativo 4+4 o va considerato ad uso commerciale 6+6 con relativa indennità di avviamento di 18 mensilità. Inoltre in caso di contratto commerciale dovrà essere cambiata la destinazione da A4 a C1 con relativa rendita catastale?

Ok per la D/2, ma potrebbe essere necessaria la variazione?

 

Come osservato da jerrySM, “agli immobili adibiti all’esercizio dell’attività di affittacamere sono applicabili le norme della l. 27 luglio 1978, n. 392 relativi agli immobili destinati ad uso di albergo, pensione o locanda” (Cass. n.4124/1982).

 

L’attività di affittacamere soggiace a leggi regionali, che integrano la disciplina civilistica nazionale al riguardo, prevedendo altri requisiti o inserendo altri standard qualitativi o descrivendo minuziosamente i contenuti minimi del servizio offerto, gli arredi che devono essere presenti, le altezze e le superfici minime obbligatorie dei locali, il numero dei servizi igienici, impiantistica e quant’altro.

 

Vedo che scrivi da Roma: il regolamento regionale circoscrive selettivamente standard qualitativi minimi funzionali e strutturali (obbligo di un soggiorno di almeno 14 metri quadrati, cucina o angolo cottura annesso al soggiorno, obbligo di una reception per poter svolgere servizio di ricevimento e di informazione), requisiti richiesti (forma imprenditoriale, massimo di ricettività pari a sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati (di civile abitazione) con tipologie di appartenenza “A” (escluso A6 –A9 – A10 – A11) e i contenuti della prestazione (servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari (colazione, pasti…) offerti dai gestori di un’attività di affittacamere sul territorio laziale (non toccati dalla sentenza del TAR del Lazio del giugno scorso).

 

La destinazione d’uso a civile abitazione costituisce anzi il presupposto necessario per poter svolgere – in un appartamento – l’attività di affittacamere, come l’attività di Bed&Breakfast, intesa, quest’ultima, come offerta di ospitalità a pagamento in abitazioni private. A tale principio si sono adeguati anche alcuni regolamenti regionali, come, appunto, quello della Regione Lazio (Regolamento n°8/2015, art.4, co.3), che hanno espressamente sottolineato come l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporti il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici: il primo requisito indispensabile per aprire un’attività di questo tipo è proprio quello di avere la categoria catastale della civile abitazione (come peraltro prevedeva anche la vecchia legge-quadro sul turismo del 2001).

 

Non è necessario essere proprietari, si può essere affittuari, comodatari, usufruttuari, non è requisito vincolante che il gestore abiti o risieda presso la struttura in cui esercita l’attività (come richiesto in genere ai titolari di Bed&Breakfast) quello che conta è avere l’assenso del proprietario per poter svolgere all’interno dell’abitazione l’attività di affittacamere e che tale attività non sia espressamente vietata dai regolamenti di natura contrattuale di condominio.

 

La normativa regionale laziale non prevede che il Comune debba accertare il consenso del condominio, sarà il condominio, nel caso tale attività confligga con disposizioni del regolamento condominiale, ad adire in giudizio per chiedere il rispetto delle norme contenute nel regolamento stesso: spetta solo al giudice fare cessare o proseguire l’attività in questione.

 

Sul fenomeno del proliferare in condominio di attività di affittacamere o di Bed&Breakfast (attività solo apparentemente simili), in rapida crescita nelle località italiane a maggiore vocazione turistica (talvolta in forma abusiva), si sono dovute confrontare alcune recenti pronunce di merito e di legittimità, con esiti però altalenanti, nel senso che alcune hanno consentito, ed altre hanno vietato, il relativo espletamento all’interno del condomini.

 

Sulla questione si è recentemente espressa la Suprema Corte (n.109/2016), con una decisione estremamente restrittiva rispetto a precedenti decisioni, sostenendo che simili attività, così come quella alberghiera, non possono essere avviate se il regolamento di condominio vieta, seppure genericamente, e quindi anche e non espressamente nominati, usi diversi da quello abitativo, il che significa che di fronte ad un generico divieto di destinazioni diverse da quelle di abitazione e di ufficio commerciale, non c’è alcun spazio per lo svolgimento di attività né di Bed&Breakfast e né, tanto meno, di affittacamere o alberghiera.

 

Va detto, per la precisione, che tale orientamento va in direzione opposta a quello assunto precedentemente da Cassazione n.24707/2014, secondo cui l’attività di Bed&Breakfast e di affittacamere non muta affatto la destinazione ad uso abitativo dell’immobile: essa deve ritenersi consentita, in difetto di uno specifico divieto previsto nel regolamento condominiale di natura contrattuale, non determinando danni per gli altri partecipanti del condominio.

 

A ben vedere, ogni decisione ha dovuto prendere in considerazione una diversa realtà normativa, sia a livello legislativo, demandato ex articolo 117 Cost. alle singole Regioni, sia soprattutto a livello di regolamento di condominio e, in quest’ultimo caso, trattandosi di questioni interpretative di quanto specificatamente ed espressamente contenuto nello statuto condominiale, si può capire la ragione per cui fattispecie sostanzialmente analoghe diano luogo a pronunce divergenti.

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Ma a livello fiscale come regolarizzare il contratto? L' Agenzia dell' Entrate mi ha detto che non é possibile registrare un contratto ad uso abitativo se nell'immobile locato viene praticata un' attività commerciale/imprenditoriale.

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Ma a livello fiscale come regolarizzare il contratto? L' Agenzia dell' Entrate mi ha detto che non é possibile registrare un contratto ad uso abitativo se nell'immobile locato viene praticata un' attività commerciale/imprenditoriale.

 

Fiscalmente, la fattispecie in questione (TIPOLOGIA DI CONTRATTO = S1 e CATEGORIA CATASTALE = ad es. A2) è gestibile sia telematicamente che in cartaceo presso ufficio. RLI non è un programma libero, impone delle scelte, ma in questo caso non si viene bloccati in fase di compilazione e il file passa indenne la fase di controllo.

 

E’ probabile che in Agenzia storcano il naso, ma, una volta spiegata l’impostazione contrattuale, documentandone le ragioni (Regolamento regionale delle Strutture ricettive extralberghiere n°8/2015), il contratto è gestibile manualmente dall’ufficio che utilizza un programma interno diverso da RLI. Ad evitare contenziosi di qualunque natura, si consiglia comunque di dare atto nel contratto che l’immobile ha destinazione catastale abitativa, ancorchè venga locato ad uso non abitativo per consentire al conduttore di poter svolgere – nell’appartamento – l’attività di affittacamere, in ottemperanza al succitato Regolamento.

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