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Studio medico in condominio, divieti e spese
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Studio medico in condominio, divieti e spese

La posizione dello studio medico in condominio, tra divieti di apertura e maggiorazione di spese

Avv. Alessandro Gallucci  

Lo studio medico in condominio è spesso ragione di attriti tra condòmini: molte volte l'attrito è tra il dottore e i condòmini per quanto riguarda il comportamento dei pazienti.

Quando c'è uno studio medico in condominio sono tante le lamentele, per sporcizia, rumori, uso prolungato dell'ascensore, ecc.

Per porre freno o quanto meno per compensare queste situazioni, non è raro sentir dire: lo studio medico deve pagare un surplus di spese condominiali.

I più intransigenti, invece, non esitano a dire: modifichiamo il regolamento e evitiamo che in condominio possano essere aperti degli studi medici.

Quanto al primo caso, ci scrive un nostro lettore:

«Cari amici di Condominioweb, buongiorno.

Vi spiego il mio caso. Nel condominio in cui vivo c'è uno studio medico associato. I dottori hanno l'ufficio al terzo piano. Gli altri appartamenti sono tutti destinati ad abitazione, tranne due studi commerciali al primo piano. In tutti siamo quindici. Lo studio medico è in vero problema: uso costante di ascensore, gente che sale e scende per le scale, sporcizia, chiacchiericcio continuo.

Nell'ultima assemblea è stato deciso che dal prossimo anno il preventivo deve prevedere una maggiorazione spese per i medici. 20% in più. È l'unico modo per compensare il disagio, visto che mi pare non si possa vietare l'attività.

Pochi giorni fa l'amministratore ci ha informato che i signori medici lo hanno diffidato: se il preventivo di gestione futura conterrà maggiorazioni non dovute a reali consumi o spese, allora impugneranno la delibera. Vi pare giusto? Chi ha ragione?»

Quattro parole per rispondere su spese condominiali e studi medici: i dottori hanno ragione.

Diamo una spiegazione la nostro lettore.

Studio medico in condominio, solo un regolamento contrattuale può vietarlo

Prima un accenno al divieto di aprire studi medici in condominio: questo può essere previsto solamente da un regolamento di natura contrattuale.

Il regolamento contrattuale può essere siglato al momento della prima cessione da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio, ovvero anche successivamente. Per avere validità, però, deve essere sottoscritto da tutti i condòmini.

Non è raro che studi medici, ambulatori, ecc. siano tra le attività vietate in condominio: alle volte, però, accade che al posto dei divieti di destinazione a studio, vi siano delle maggiorazioni per le spese condominiali nel caso di studi medici.

Si può aprire uno studio medico in condominio se non è vietato dal regolamento condominiale

Prima di arrivare a questa ipotesi, comprendiamo perché, in generale, le spese condominiali per gli studi medici non possano essere aumentate per volontà assembleare.

Studio medico in condominio, le spese a consumo saranno proporzionate all'uso effettivo

Gli artt. 1123, 1124, 1126 c.c. nonché le altre disposizioni in materia di ripartizione delle spese prevedono che le spese condominiali si debbano ripartire secondo determinati criteri: millesimi di proprietà e in base all'uso differenziato.

Nessun riferimento al rapporto tra destinazione d'uso e misura delle spese. Lo studio medico pagherà le spese per il compenso dell'amministratore sulla base dei millesimi di proprietà come l'unità immobiliare destinata a civile abitazione.

La differenza verrà posta a monte, perché in sede di redazione delle tabelle millesimali, la destinazione ad ufficio dell'unità immobiliare comporta l'attribuzione di un coefficiente più alto di quella destinata a civile abitazione.

Insomma: è già la caratura millesimale valutata secondo la destinazione che contiene la differenza in grado d'incidere sulla partecipazione alle spese.

Per le spese così dette a consumo, poi, sarà la rilevazione dei consumi a incidere sulle spese medesime. Se lo studio medico consuma più acqua dell'abitazione pagherà una maggior voce per il consumo idrico. Idem per il riscaldamento ed in generale per tutte quelle spese rispetto alle quali è possibile prevedere sistemi di rilevazione individuale dei consumi.

Lo stesso dicasi per le spese dell'ascensore: le tabelle millesimali sono tarate in modo tale che chi abita la primo piano pagherà meno di chi abita al terzo, in ragione di un minor utilizzo, in questo caso considerato a livello potenziale.

Unica eccezione: una diversa convenzione, cui fa riferimento l'art. 1123, primo comma, c.c.

È davvero giusto questo sistema?

Ricorriamo ad un pensiero di autorevolissima dottrina: "il problema della ripartizione delle spese è quello che, in Italia, ha portato una completa disarmonia nell'istituto condominiale" (così Terzago, Il condominio, Giuffré, 1985).

Da abitazione a studio professionale: necessario il permesso di costruire.

L'illustre studioso pronunciando quelle parole non aveva in mente gli studi medici e le spese condominiali, ma sicuramente il meccanismo di funzionamento e l'incertezza dei criteri applicabili. La legge, sul punto, potrebbe essere migliore.

Studio medico in condominio, senza accordo tra tutti impossibile una maggiorazione di costi

Quanto detto ci porta a concludere che senza un accordo tra tutti i condòmini, allora è impossibile per l'assemblea decidere che lo studio medico debba essere soggetto al pagamento delle spese condominiali in misura maggiore rispetto alla propria quota millesimale.

Se lo studio medico ha una quota di 55/1000 non si potrà mai dire "caro dottore paghi per la tua quota di un 10%" a meno che:

  • questa particolare decisione non sia stabilita da un regolamento contrattuale ovvero da una delibera votata col consenso di tutti i condomini (in tal caso il conduttore deve sottostare alla decisione, in quanto tenuto a rispettare le decisioni condominiali);
  • questa decisione non sia stata accettata esplicitamente dal titolare dello studio medico, configurandosi in quel caso come un accordo tra il condominio che l'ha proposta ed un singolo condòmino.

Studio medico in condominio, nulle le delibere addebitano a maggioranza un maggio costo

Conseguenze per il caso in cui l'assemblea, a maggioranza, o meglio senza il consenso di tutti i condòmini (quindi anche nel caso di votazione unanime dei presenti che non siano tutti i condòmini) deliberi la maggiorazione delle spese condominiali per gli studi medici?

Se ciò avvenisse i dottori avrebbero titolo d'impugnare quella delibera in quanto radicalmente nulla. La nullità fa si che la contestazione giudiziale possa avvenire anche a molto tempo di distanza, anche anni dopo, salvo il caso di accettazione per facta concludentia, circostanza, questa di non facile prova e che comunque non trova riscontri unanimi in sede giudiziale.

Studio medico in condominio, il regolamento di condominio e l'assemblea.

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