Il caso. Il Condominio chiede al giudice di ordinare la chiusura dell'attività di affittacamere svolta da un condominio all'interno della sua unità immobiliare esclusiva, perché contraria al regolamento di condominio, ai sensi del quale "è vietato destinare qualsiasi locale a pensione ed alberghi".
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 7104 del 2 aprile 2019, ha rigettato la domanda.
Opponibilità dei divieti. Il giudice ricorda anzitutto che le clausole del regolamento condominiale che pongono dei limiti all'utilizzo della proprietà esclusiva, per essere opponibili, devono essere approvate da tutti i condomini, in quanto hanno valore negoziale.
La giurisprudenza qualifica dette clausole quali servitù reciproche atipiche. Per essere efficaci nei confronti dei nuovi proprietari, occorre che il regolamento di condominio sia richiamato, con adesione, nell'atto di acquisto o, comunque, sia stato espressamente oggetto di approvazione da parte del soggetto cui è imputata la violazione.
In alternativa, non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario ma è necessario che, nella relativa nota, sia fatta specifica menzione della servitù.
Trascrizione. In merito a quest'ultimo punto, il Tribunale ricorda che, in materia di costituzione di servitù, la trascrizione non adempie ad una funzione costitutiva, ma serve a rendere opponibile il diritto ai terzi, i quali abbiano acquistato un diritto reale incompatibile con la servitù stessa.
Affinché la trascrizione possa raggiungere lo scopo di dare conoscenza ai terzi dell'avvenuta costituzione della servitù, è necessario che la conoscenza possa essere acquisita attraverso il semplice esame dei registri immobiliari. Soltanto quelle parti della nota che menzionano la servitù, infatti, sono rese pubbliche, ed i terzi solo a queste debbono attenersi.
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