Spesso i regolamenti contengono clausole che vietano di destinare le unità immobiliari a studio medico o ambulatorio. Tali pattuizioni, però, non sempre sono chiare e richiedono quindi un approfondito esame.
Studio medico, ambulatorio e regolamento di condominio
Si intende per ambulatorio ogni struttura in cui è svolta attività di prevenzione, di diagnosi e terapia medica, di chirurgia in anestesia locale e/o analgesia (chirurgia ambulatoriale), per situazioni che non richiedono ricovero neanche a ciclo diurno.
In presenza di un regolamento condominiale contrattuale che consente "studi privati professionali" ma vieta "ambulatori", deve valutarsi in concreto se la particolare specializzazione del medico lo porti o meno a svolgere un'attività che rivesta le caratteristiche di un'attività ambulatoriale.
È necessaria un'interpretazione rigorosa e restrittiva delle disposizioni a carattere derogativo, rispetto alla disciplina generale, implicanti l'imposizione di limitazioni alle facoltà di norma riconducibili alla pienezza dell'esercizio del diritto di proprietà di ciascun condomino;
Potrebbe infatti non essere attività ambulatoriale quella del pediatra che abitualmente non dispone di organizzazione ed attrezzature tecniche per accertamenti diagnostici ed interventi terapeutici tali da consentire di erogare al paziente un'assistenza ed una cura completa e risolutiva (Trib. Milano, 28 maggio 1990, n. 4145).
In caso di divieto di destinazione delle singole unità immobiliari "ad ambulatorio dentistico ed attività connesse" bisogna dare preminenza al significato letterale della terminologia usata dal regolamento nel rispetto del criterio basilare dell'interpretazione negoziale; l'inserimento di tale divieto si può giustificare per l'esigenza di assicurare la tranquillità del condominio tenuto conto dell'affluenza nell'ambulatorio di una mole indeterminata di utenti; in ogni caso è necessario interpretare la norma in esame mediante il riferimento al contesto complessivo del regolamento e, in particolare, all'eventuale inclusione dell'espressa previsione, nell'ambito dell'indicazione delle destinazioni d'uso delle singole unità, della destinazione pertinente agli studi professionali.
In quest'ottica si può affermare che sussiste pienamente il diritto di un proprietario di alloggio sito in condominio a destinare lo stesso a "studio dentistico", non potendo trovare applicazione il divieto nella specie posto dal regolamento di condominio di adibire le unità abitative ad "ambulatori dentistici ed attività connesse; tale limitazione infatti, in ossequio ai canoni di ermeneutica posti dal codice civile, deve essere interpretato letteralmente nel senso di distinguere tra "studi medici" e "ambulatori", secondo l'insegnamento della stessa giurisprudenza la quale identifica l'ambulatorio con una struttura aziendale aperta, spersonalizzata ed organizzata imprenditorialmente in vista di un'affluenza di un pubblico indeterminato, e dove la componente organizzativa prevale decisamente su quella professionale, mentre lo studio medico si connota per la netta prevalenza dell'apporto professionale mediante esercizio individuale dell'attività sanitaria (Cass. civ., sez. II, 19/03/2010, n. 6719).
Studio medico in condominio: quali regole per i pazienti?
Nuovo Poliambulatorio in condominio, regolamento e questioni ammnistrative
Si intende per poliambulatorio l'insieme di locali adibiti ad ambulatori specialistici che erogano prestazioni sanitarie rientranti nell'ambito di competenza delle diverse branche specialistiche.
A differenza dell'ambulatorio - e dello studio medico, dove invece è un solo professionista che dà maggior contributo all'attività - con il termine poliambulatorio si intende quindi un ambiente più complesso, dove sono presenti professionisti specializzati in varie branche della medicina e dove si ha una maggiore suddivisione del lavoro e dell'organizzazione.
Se una clausola di natura contrattuale del regolamento vieta l'apertura di un ambulatorio nelle unità immobiliari del caseggiato, a maggior ragione non sarà possibile aprire un poliambulatorio.
L'insediamento di una tale struttura in un'area della città con diversi fabbricati a destinazione abitativa può essere fonte di discussione se comporta l'utilizzo di macchinari particolarmente rumorosi.
Colui che vuole aprire un poliambulatori in un caseggiato, vicino ad altri palazzi, dovrà necessariamente illustrare in modo chiaro il progetto che si vuole realizzare, così da mettere l'amministrazione in condizione di esaminare accuratamente e tempestivamente la situazione, dando anche la possibilità ai terzi eventualmente interessati di agire con la necessaria rapidità al fine di sottoporre le domande idonee al giudice (così da ottenere l'eventuale dichiarazione di illegittimità degli effetti dell'attività indebitamente intrapresa).
Se poi il poliambulatorio è stato già aperto è interesse dal condominio accertare la legittimità dell'attività di tipo poliambulatoriale svolta all'interno dello stabile condominiale, nonché l'ostensione dei titoli abilitativi riferibili al poliambulatorio per valutare la conformità dell'attività svolta con quella effettivamente assentita dalle Amministrazioni e, all'esito, se del caso, agire nelle opportune sedi a tutela dei propri interessi (Tar Lazio 14 marzo 2024, n. 5195: nel caso di specie è stata accolta la richiesta di un condominio che aveva presentato istanza di ostensione alla Regione Lazio per la seguente documentazione: titoli abilitativi (licenze, nulla osta, autorizzazioni e atti comunque denominati) in relazione all'attività poliambulatoriale svolta nel condominio da una società; atti e documenti attestanti il corretto smaltimento dei rifiuti sanitari pericolosi eventualmente prodotti dall'esercizio dell'attività poliambulatoriale; copia di eventuali verbali di sopralluogo già effettuati, anche in relazione a tale istanza; ogni ulteriore atto e provvedimento comunque connesso alla richiesta e all'attività svolta nel condominio).
