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Gli studi medici in condominio: il problema regolamento

Quando il dentista, il dermatologo, l'ortopedico ed il pediatra entrano in conflitto con gli altri condomini
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

La presenza di studi medici in condominio può essere fonte di discussione tra i condomini. Così recentemente il Tribunale di Pavia si è occupato del conflitto nato dall'installazione di quattro condizionatori in facciata da parte di un medico, installazione che suscitava la reazione di altro condomino secondo cui gli apparecchi erano rumorosi e antiestetici perché collegati da un "vistoso" tubo bianco; di conseguenza lo stesso condominio pretendeva che il condominio si attivasse per la loro rimozione in quanto l'intervento non era stato autorizzato previamente dall'assemblea; l'amministratore condominiale non aveva assunto nessuna iniziativa per far rimuovere gli apparecchi; successivamente i condomini con apposita delibera autorizzavano l'installazione.

Il condomino "infastidito" conveniva in giudizio il medico ed il condominio chiedendo l'annullamento della delibera che aveva autorizzato l'installazione sulla facciata principale dei motori per il condizionamento dell'aria e la rimozione dei manufatti.

Secondo il Tribunale però l'apposizione degli apparecchi sul muro perimetrale non ha precluso né ostacolato l'installazione di altri macchinari sulla facciata, residuando un ampio spazio a beneficio di altri; del resto lo stesso giudice ha notato che l'apposizione dei motori non ha comportato alcuna inservibilità della parte comune all'uso o al godimento della parte comune interessata (Trib. Pavia 11 novembre 2020 n. 1070).

L'ostacolo "regolamento di condominio"

Spesso però clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale vietano espressamente la presenza di studi medici nel caseggiato: in tal caso il problema non si pone. Tuttavia la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze (Cass. civ., sez. II, 20/10/2016, n. 21307).

Se il regolamento non risulta chiaro è inevitabile il conflitto tra tali professionisti e gli altri condomini.

Il dentista

Così, ad esempio, si deve ritenere lecita la destinazione a studio medico dentistico data ad un appartamento, qualora il regolamento condominiale si limiti a vietare la destinazione "a sanatori, gabinetti operatori o per la cura delle malattie infettive.

Nessun accostamento è possibile fra uno studio dentistico e i sanatori o i gabinetti di cura delle malattie infettive, trattandosi di presidi sanitari profondamente distinti fra loro.

Del pari, uno studio dentistico non è riconducibile al concetto di "gabinetto operatorio". Allo stesso modo la destinazione di un appartamento a studio medico dentistico non viola la norma del regolamento condominiale di natura contrattuale che vieta l'esercizio negli immobili di proprietà esclusiva di attività rumorose, maleodoranti ed antiigieniche, atteso che tale attività non presenta in concreto tali caratteri (Cass. civ., sez. II, 07/01/2004, n. 23).

Il dermatologo

Merita di essere ricordato poi che la Cassazione ha cassato la sentenza di merito che, in presenza di una clausola recante il divieto di destinare gli appartamenti ad uso "di gabinetto di cura malattie infettive o contagiose", aveva escluso la possibilità di adibire l'immobile a studio medico dermatologico, senza tener conto dell'intero contenuto della clausola in questione e senza accertare l'effettiva destinazione dell'immobile, desumendola non da elementi di fatto concreti ma dalla sola specializzazione medica del proprietario del bene (Cass. civ., sez. II, 30/06/2011, n. 14460).

L'ortopedico

È pacifico poi che la clausola, secondo cui è vietata la destinazione degli appartamenti e dei locali "ad uso di qualsiasi industria, ambulanza, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, case di pegno, case d'alloggio o ad uso non consono al decoro e al riserbo proprio di una casa di civile abitazione" non possa essere violata da colui il quale esercita una attività medica di ortopedico.

In particolare, tale attività non può certo comportare insoliti assembramenti di persone oppure altre fonti di disturbo, né rappresenta di per sé un rischio o comunque non un rischio maggiore di quello connesso con altri usi degli appartamenti, non essendovi ragione di credere che l'ortopedico consenta indiscriminato accesso più di quanto ciò non facciano altri condomini che nello stabile abbiano l'abitazione o l'ufficio (Trib. Genova, 15 giugno 1999). Si osserva poi che di per sé uno studio ortopedico non pone problemi di ordine igienico.

Il pienico.

Il pediatra

In presenza di un regolamento condominiale contrattuale che consente "studi privati professionali" ma vieta "ambulatori", deve valutarsi in concreto se la particolare specializzazione del medico lo porti o meno a svolgere un'attività che rivesta le caratteristiche di un'attività ambulatoriale.

Potrebbe infatti non essere attività ambulatoriale quella del pediatra che abitualmente non dispone di organizzazione ed attrezzature tecniche per accertamenti diagnostici ed interventi terapeutici tali da consentire di erogare al paziente un'assistenza ed una cura completa e risolutiva (Trib. Milano, 28 maggio 1990, n. 4145).

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