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Si può installare un condizionatore sulla facciata dell'edificio?
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Si può installare un condizionatore sulla facciata dell'edificio?

Come funziona e quali limiti incontra l'installazione del condizionatore sulla facciata del condominio

Avv. Lucia Izzo 

Estati sempre più calde e afose praticamente in tutta Italia hanno reso oramai indispensabile installare almeno un condizionatore in casa propria. Si sono dunque moltiplicati a dismisura gli appartamenti che hanno scelto di dotarsene e ciò ha avuto notevoli ripercussioni soprattutto in condominio, in particolare quando l'installazione incide sulla facciata esterna dell'edificio a causa del posizionamento dell'unità esterna.

Prima di approfondire l'argomento, giova rammentare che, di norma, per installare un condizionatore non sono necessarie particolari autorizzazioni amministrative. Lo si desume dalle previsioni di cui al glossario dell'edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018) che espressamente annovera nel regime giuridico dell'edilizia libera gli interventi di installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.

Tuttavia, è sempre consigliabile effettuare un passaggio all'ufficio tecnico del proprio Comune per verificare se non sono previsti adempimenti particolari e, inoltre, verificare la normativa inerente gli edifici di particolare pregio storico artistico che potrebbe, invece, richiedere per quella tipologia di abitazione o in determinate zone sottoposte a vincoli paesaggistici (es. centro storico) l'assenso delle amministrazioni competenti.

Il motore del condizionatore resta sulla facciata del condominio se ci sono gli altri impianti

Condizionatore sulla facciata del condomino: cosa dice la legge

L'art. 1117 c.c. ricomprende espressamente le facciate tra le parti di proprietà comune e dunque, ai sensi dell'art. 1102 c.c., ciascun partecipante potrà servirsene, ma con due limiti fondamentali : il primo è quello di non alterarne la destinazione, il secondo è quello di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto

Entro tali limiti al singolo condomino è permessa l'installazione del condizionatore. L'art. 1122 c.c., in particolare, gli consente di eseguire opere sia nell'unità immobiliare di sua proprietà che incidenti sulle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale.

Tuttavia, anche questa norma prevede ulteriori limiti chiarendo che non saranno legittimi quegli interventi suscettibili di determinare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Il rispetto del decoro architettonico

L'art. 1222 c.c., allo stesso modo dell'art. 1120 c.c. per le innovazioni, precisa la necessità di salvaguardare il decoro architettonico del fabbricato condominiale che non dovrà subire alcuna lesione a seguito dell'installazione del condizionatore.

E tale necessità è maggiormente sentita soprattutto in relazione alla facciata, nonostante il decoro architettonico sia un concetto che interessa l'intera fisionomia dell'edificio e pertanto dovrà essere valutato, ai sensi dell'art. 1120 comma 2 c.c., con riferimento al fabbricato nella sua totalità e non con riferimento a singoli punti.

In particolare, con la locuzione "decoro architettonico" si intende l'estetica dell'edificio, data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, contribuendo a conferirgli una specifica identità (cfr. Cass., n. 1718/2016; Cass., n. 10350/2011; Cass. n. 851/2007).

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Il decoro architettonico, dunque, non è un concetto che emerge soltanto in relazione a edifici di particolare pregio artistico, poiché sono sufficienti anche linee semplici a delineare il decoro architettonico di un qualunque stabile.

Secondo la Cassazione (cfr. ord. 28465/2019), il decoro architettonico, che caratterizzi la fisionomia dell'edificio condominiale, è un bene comune , ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare

In relazione alla lesività di un intervento sul decoro architettonico, la giurisprudenza ritiene che debba prendersi in considerazione l'attuale condizione estetica del fabbricato.

Dovranno essere valutati, pertanto, anche gli interventi già effettuati che potrebbero aver alterato le linee estetiche del fabbricato già da tempo (es. installazione di altri condizionatori) e compromesso, ad esempio, anche la stessa facciata sulla quale si vuole installare il condizionatore.

Oltre al pregiudizio estetico, l'intervento, che non dovrà essere trascurabile, dovrà essere anche in grado di determinare un danno economico, che si traduce in un deprezzamento dell'intero fabbricato e delle singole porzioni in esso comprese.

Installazione condizionatore: serve la preventiva autorizzazione dell'assemblea?

Per quanto riguarda l'installazione del condizionatore in Condominio, non appare necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea.

Tuttavia, l'art. 1122 c.c. chiarisce espressamente che il condomino debba darne preventivamente notizia all'amministratore, il quale ne riferisce all'assemblea. Si tratta, dunque, di un vero e proprio obbligo a cui è tenuto "in ogni caso" chiunque effettui lavori, anche se all'interno del proprio appartamento.

Nonostante, prima di procedere, sia di norma sufficiente provvedere alla semplice comunicazione all'amministrazione, è comunque necessario verificare se il regolamento condominiale contiene particolari restrizioni o ulteriori prescrizioni in merito all'installazione dei condizionatori.

Ripartizione spese per facciata interna del condominio

Nei regolamenti di tipo contrattuale , predisposti dal costruttore e accettati in fase d'acquisto, oppure approvati successivamente dai condomini all'unanimità, potrebbero essere contenute divieti al montaggio dei condizionatori sulla facciata dello stabile o richiedersi, ad esempio, una preventiva autorizzazione dell'assemblea.

Inoltre, in alcuni condomini, i regolamenti possono anche aver stabilito delle vere e proprie linee guida per la corretta installazione del condizionatore e volte ad attenuare l'impatto visivo, ad esempio verniciare l'unità esterna di un determinato colore, rispettare alcune modalità di posizionamento meno invasive, provvedere all'occultamento del condizionatore con paratie e così via.

Il rispetto delle distanze legali

Come noto, il codice civile prescrive il rispetto di determinare distanze minime per le costruzioni al fine di tutelare il diritto degli altri condomini a esercitare dalle proprie aperture la c.d. veduta, anche in "appiombo".

Nel dettaglio, si richiede il rispetto della distanza di almeno tre metri dalle proprietà esclusive (1 metro per quanto riguarda tubi e altri collegamenti), anche se la veduta diretta forma anche veduta obliqua e anche qualora si voglia appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique.

Tuttavia, un recente orientamento giurisprudenziale ritiene che sia possibile derogare al regime delle distanze qualora i condizionatori siano amovibili e di dimensioni ridotte.

Lo dimostra quanto previsto dalla sentenza n. 269/2017 della Corte d'Appello di Palermo, secondo cui la presenza di condizionatori nelle unità abitative è divenuta necessaria, se non indispensabile.

Da tanto discende, secondo i giudici, la conclusione che ai condizionatori non risulti applicabile il regime delle distanze legali di cui all'articolo 907 c.c. trattandosi di elementi precari, non allocati stabilmente sul muretto d'appoggio.

L'immobile è mio, il condizionatore è tuo ma il fastidio è del vicino: chi ne risponde?

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