L'antefatto. Nel cuore di Roma, un appartamento ad uso abitativo viene trasformato in studio medico polispecialistico senza, però, la realizzazione di alcuna opera edilizia. Il Comune, esercitando il proprio potere di vigilanza, interviene durante le fasi di ristrutturazione edilizia dichiarando illegittima la trasformazione perché la nuova destinazione comportando un evidente aumento del traffico di persone, nonché la presenza di servizi annessi e il conseguente aumento del carico urbanistico, avrebbe dovuto necessariamente richiedere il rilascio del Permesso di Costruire.
L'amministrazione ha richiesto, pertanto, l'immediata sospensione dei lavori e, subito dopo, il ripristino della destinazione d'uso.
I ricorsi. Il proprietario, opponendosi ai provvedimenti dell'amministrazione comunale, presentava ricorso al TAR impugnando anche quanto stabilito dalle NTA del Nuovo Regolamento Edilizio di Roma che, all'art. 25, co. 15, prevedeva la possibilità di variare la destinazione d'uso nell'area interessata, soltanto al seminterrato, piano terra e mezzanino; rigettata la prima istanza, veniva poi accolta dalla IV sezione del Consiglio di Stato che, contrariamente, ravvisava nei motivi di ricorso la "fondatezza, in relazione alla possibilità di esercitare l'attività medica anche in appartamento ad uso residenziale ".
A due anni dal primo ricorso, il TAR del Lazio lo rigettava nuovamente condannando il proprietario al pagamento delle spese.
A supporto di questa decisione, il giudice del TAR aveva elencato l'excursus normativo in materia, che possiamo così sintetizzare:
L.R. 36/1987, art. 7 | Le variazioni di destinazione d'uso, indipendentemente dalla necessità o meno di opere edilizie relative, se sono relative a categorie indicate dallo strumento urbanistico, dovranno necessariamente essere assoggettate a Permesso di Costruire. |
L.R. 15/2008, art. 16 | Laddove risultino cambi di destinazione d'uso da una categoria generale ad un'altra (come stabilito dall'art. 7 della L.R. 36/1987) senza il rilascio del P.d.C., il proprietario dovrà provvedere alla demolizione dell'opera e al ripristino dello stato iniziale. |
D.P.R. 270/2000 art. 22 | Pur se questo articolo consente la possibilità di destinare a studio medico un appartamento di civile abitazione, con locali dedicati, il Giudice non lo ha, tuttavia, ritenuto applicabile al caso in esame. |
D.P.R. 380/2001 art. 33 | All'art. 10 di tale D.P.R., si demanda ad una legge regionale la fissazione dei possibili cambi di destinazione d'uso, con o senza trasformazioni fisiche, dell'intero immobile o di sue parti, da assoggettarsi a P.d.C. o a DIA (ora SCIA). Nell'art. 33, invece, si specifica la sanzione demolitoria per quei cambi non in regola a quanto predetto. |
N.T.A. P.R.G. di Roma | All'art. 25 di queste Norme Tecniche, il cambio di destinazione d'uso nell'area interessata, è ammessa solo ai seminterrati, ai piani terra e ai mezzanini, pertanto non è consentito per gli appartamenti ai piani superiori. |
L'ennesimo ricorso a quanto stabilito dal TAR Lazio, ha poi visto la decisione definitiva del Consiglio di Stato con la sentenza n. 6562/2018, pubblicata il 20 novembre.
La sentenza definitiva. Partendo dalla disamina dell'excursus normativo appena evidenziato, il Consiglio di Stato ha dunque stabilito che, nonostante casi giurisprudenziali precedenti che prevedevano la possibilità di cambi di destinazione d'uso da abitazione a ufficio (anche senza opere edilizie) senza alcun permesso di costruire, questa variazione d'uso dell'appartamento deve essere assoggettato a P.d.C. perché l'attività medica polispecialistica, presuppone un traffico di persone e la necessità di servizi e, quindi, di "carico urbanistico" superiore a quello di una semplice abitazione.
Questa rilevanza urbanistica presuppone il rilascio di un titolo autorizzatorio che si indentifica nel P.d.C quando le modifiche di destinazione d'uso con o senza opere a ciò preordinate, hanno per oggetto le categorie stabilite dallo strumento urbanistico generale; nella SCIA quando riguardano gli ambiti di una stessa categoria.
Conclusioni. Il Consiglio di Stato (Sentenza n. 6562/2018) ha stabilito che il cambio di destinazione d'uso fra categorie non omogenee (in questo caso da abitazione a studio medico polispecialistico), comportando un aumento del flusso di visitatori e dunque del carico urbanistico, deve necessariamente prevedere il titolo autorizzatorio del Permesso di Costruire.
