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Bed & breakfast in condominio. Vi è la compatibilità con la destinazione abitativa.
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Bed & breakfast in condominio. Vi è la compatibilità con la destinazione abitativa.

L'attività di bed & breakfast è compatibile con la destinazione abitativa

 

Quella del Tribunale di Verona è solo l'ultima sentenza, in ordine di tempo, ad essersi occupata del rapporto tra l'attività di B&B ed i regolamenti condominiali che spesso vietano di destinare le unità abitative ad attività di impresa, distraendole dalla loro destinazione naturale.

Il Tribunale, nonostante il divieto contenuto nell'art. 29 del Regolamento del condominio resistente (in base al quale doveva ritenersi vietata l'adibizione degli alloggi ad uso laboratorio, scuole, circoli ricreativi, depositi di merci ed a qualsiasi altra attività di impresa e, più in generale, ad un uso diverso da quello di abitazione e/o differente da quello previsto dal piano regolatore del Comune di Verona), invocato dallo stesso per vietare alla condomina-ricorrente, di destinare le due unità immobiliari di sua proprietà ad attività di B&B e per impedire agli ospiti di questo di accedere alle parti comuni del condominio, quali piscina, parco, campo da tennis ed altro, ha ritenuto che essendo tale divieto contenuto in un atto negoziale a carattere regolamentare, lo stesso debba soggiacere alle regole ermeneutiche fissate ex art. 1362 c.c. e che, pertanto, l'interprete non debba e non possa limitare la propria interpretazione al solo dato letterale, dovendo dare rilievo all'effettiva volontà delle parti.

Il Tribunale nell'escludere l'incompatibilità tra l'attività di B&B e la destinazione abitativa dell'immobile ha, infatti, tenuto conto del fatto che lo stesso regolamento non impedisca, anzi, consenta, ai condomini di affittare le proprie unità abitative, consentendo anche ai locatari di accedere e di fruire degli spazi comuni anzidetti.

Secondo il Tribunale, inoltre, il divieto posto dall'art. 29 del Regolamento esprime la volontà e deve, quindi, essere interpretato nel senso di vietare solo quelle attività incompatibili con la destinazione abitativa, interpretazione suggerita anche da alcune pronunce della Corte di Cassazione, in base alle quali ai limiti negoziali ed eteronomi posti al godimento della proprietà esclusiva è necessario dare una interpretazione restrittiva, per non comprimerne eccessivamente la vocazione espansiva (Si veda Cass. civ., 31 luglio 2012, n. 137281, in D&G online, 2012, pag. 666, con nota di A. GALLUCCI, La Corte utilizzata come zona di passaggio può essere usata come parcheggio?).

I divieti e le limitazioni al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, contenuti in norme di un Regolamento condominiale (Si veda Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10335, in Riv. Not. 1999, pag. 668, secondo cui le convenzioni che obbligano tutti o alcuni condomini a preservare le originarie destinazioni delle unità immobiliari per l'utilità generale dell'edificio possono essere inserite nei Regolamenti condominiali che, per la relativa parte, assumono natura contrattuale) devono, infatti, risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata o comunque desumibile in modo non equivoco dalle stesse, in modo da non lasciare margini di incertezza circa il loro contenuto e la portata delle disposizioni (In tal senso, Cass. civ., sez. III, 10 aprile 2010, n. 3002, in Giust. Civ. 2010, 5, pag. 1099, con nota di N. Izzo).

Quanto alle modalità di indicazione dei divieti e delle limitazioni di destinazione che possono interessare le unità immobiliari di proprietà esclusiva, la Cassazione si è espressa nel senso che possono essere formulati sia elencando le attività vietate, sia indicando i pregiudizi che si intende evitare; in tal caso, per stabilire se l'attività rientri o meno tra quelle vietate, è necessario accertare l'idoneità della destinazione a produrre gli inconvenienti che si intendono evitare (cfr. Cass. civ., 18 settembre 2009, n. 20237, in D&G online, 2009, 3, con nota di A.

Gallucci, Regolamento di condominio e facoltà d'uso delle unità immobiliari: la Suprema Corte afferma la legittimità delle clausole imitatrici.)

Nel caso di specie, l'attività di B&B, a prescindere dal suo essere o meno un'impresa commerciale, è stata ritenuta perfettamente compatibile con la destinazione abitativa dell'unità immobiliare, poiché, in base alla l. 135/2001 ed alle L. regionali applicative deve necessariamente essere esercitata nell'ambito di immobili che possiedono i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti per le abitazioni.

Ad una conclusione non dissimile da quella del Tribunale di Verona è giunta la Cassazione con la sentenza 24707/2014 (Cass. 20 novembre 2014 n. 24707,in www.condominioweb.com, con nota di A.

Gallucci, Bed and Breakfast in condominio nessun cambio di destinazione d'uso degli appartamenti; ed in Immobili & Proprietà 3/2015, pag. 151 con nota di L.

Salciarini, Bed & Breakfast e regolamento di condominio), con la quale i giudici di legittimità hanno riconosciuto che rispetto all'attività di B&B in condominio non possa parlarsi di cambio di destinazione d'uso dell'immobile in cui essa si svolga, poiché tale servizio viene offerto in una civile abitazione; nel caso di specie il Regolamento condominiale vietava di destinare gli appartamenti ad un uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato.

Il Tribunale ha, inoltre, precisato che, per il suo esercizio, non è richiesto il requisito della professionalità in capo ai soggetti che la esercitano né l'apertura della partita Iva, purché venga assicurata la saltuarietà della stessa, mediante l'interruzione dell'attività per un certo numero di giorni, variabile da Regione a Regione, anche non consecutivi.

Infine, il Tribunale ha sottolineato la libertà che ne accompagna la cessazione in ogni momento, senza che vi sia la necessità di operare ristrutturazioni dell'unità abitativa al fine di ripristinarne la destinazione ed il carattere sobrio,breve e parafamiliare della fruizione dell'immobile adibito a questo tipo di attività di ospitalità.

Da ultimo si segnala la sentenza 26087/2010 (Cass. 23 dicembre 2010 n. 26087 in www.condominioweb.com, con nota di A. Gallucci, Regolamento di condominio e divieto di svolgere attività di affittacamere: è vietato anche il Bed & Breakfast), con cui la Corte di Cassazione ha escluso la liceità dell'attività di B&B condotta da un condominio, pur non essendo tale attività espressamente menzionata nel Regolamento di condominio, ritenendola riconducibile entro l'attività di affittacamere espressamente indicata, da tale atto, tra le attività vietate.

Scarica Tribunale di Verona, 22 aprile 2015. Giudice Mirenda.

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