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Il cambio di destinazione d'uso del locale rende incolpevole il condominio.
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Il cambio di destinazione d'uso del locale rende incolpevole il condominio.

Responsabilità del condominio, caso fortuito e comportamento del danneggiato. Cambio di destinazione d'uso.

Avv. Paolo Accoti  

Com'è noto il condominio è responsabile, ex art. 20151 c.c., del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Sostanzialmente la responsabilità del condominio per gli eventuali danni potrebbe, pertanto, discendere dalle cose comuni che sono quei beni dei quali il condominio è effettivamente custode.

In virtù dell'art. 1117 c.c., se il contrario non risulta dal titolo, lo stesso è chiamato a rispondere dei danni cagionati dalle parti dell'edificio necessarie all'uso comune, a titolo di esempio, dai muri maestri, dai pilastri e dalle travi portanti, dai tetti e dai lastrici solari, dalle scale, dai portoni di ingresso e, in generale, dalle opere, dalle installazioni, dai manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria.

Detta responsabilità, come accennavamo, può essere esclusa solo dal caso fortuito, idoneo ad interrompere il nesso causale e, di conseguenza, ad escludere la responsabilità del custode.

Esso può essere costituito dalla condotta, imprevista ed imprevedibile, della stessa vittima, ad esempio, è stata esclusa la responsabilità del condominio per l'annegamento di una persona nella piscina comunale, considerato che la vittima, si era introdotta nella piscina superando un cancello, al di fuori del periodo di apertura, nonostante il divieto di entrata alle persone estranee e in mancanza di autorizzazione o di assenso da parte del custode (Cfr.: Cass. civ. Sez. III, 28/10/2009, n. 22807).

In altri termini, la responsabilità del custode, nel caso concreto del condominio, rimane esclusa dal comportamento imprudente della vittima che, pur potendo prevedere con l'ordinaria diligenza una situazione di pericolo dipendente dalla cosa altrui, vi si esponga volontariamente (Cfr.: Cass. civ. Sez. III, 13/12/2012, n. 22898).

Peraltro, la responsabilità per danni da cosa in custodia ha natura oggettiva, in quanto appunto si fonda sul rapporto di mera custodia, vale a dire sulla relazione intercorrente fra la cosa (che provoca l'evento dannoso) e colui il quale ha l'effettivo potere sulla cosa stessa (sia esso il proprietario, il possessore o anche il mero detentore), tanto che rimane del tutto estraneo il comportamento tenuto dal custode.

In virtù di ciò, chi ha subito il danno deve semplicemente provare il nesso causale fra la cosa in custodia e l'evento lesivo oltre all'esistenza dell'anzidetto rapporto di custodia, viceversa, il custode, sarà ritenuto esente da responsabilità qualora dimostri l'esistenza di un fattore estraneo, imprevedibile ed eccezionale, idoneo ad interrompere il nesso di causalità: vale a dire il caso fortuito ovvero il comportamento imprudente ed abnorme della vittima delle lesioni.

A tal proposito, è stata cassata la decisone del giudice di merito che aveva rigettato la domanda proposta per i danni subiti dall'attrice per effetto della caduta sulla rampa di accesso all'edificio condominiale resa scivolosa dalla neve.

La stessa, infatti, aveva escluso l'obbligo del condominio di sgomberare la strada dalla neve in considerazione dell'imprevedibilità e dell'eccezionalità delle ripetute nevicate, senza tuttavia preliminarmente accertare, ai sensi dell'art. 2051 c.c., se il condominio fosse o meno custode della strada (Cass. civ. Sez. II, 29/11/2006, n. 25243).

=> Cambio di destinazione d'uso delle parti comuni: alcune semplici indicazioni

Al contrario, è stata ravvisata la responsabilità del condominio di un edificio, in relazione all'infortunio occorso ad un soggetto caduto su una rampa condominiale di accesso ad un'autorimessa, a causa della presenza di una macchia di olio non visibile, sul presupposto generale che il condominio medesimo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, altrimenti - e sempre che non si configuri il caso fortuito - dei danni da queste cagionati ad un condomino o ad un terzo (Cfr.: Cass. civ. Sez. III, 20/10/2005, n. 20317).

Come accennato, anche il fatto del danneggiato, quando ha un'efficacia causale tale da interrompere del tutto il nesso eziologico tra la cosa e l'evento dannoso o da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del danno, può escludere la responsabilità del condominio.

E' il caso del proprietario di un locale seminterrato, prima adibito a magazzino e successivamente a locale commerciale che lamentando infiltrazioni di acqua e umidità derivanti dai muri comuni, evocava in giudizio il condominio nel quale era ubicato detto locale.

Tuttavia la domanda, apparentemente fondata, è stata respinta proprio in considerazione dell'avvenuto mutamento della destinazione d'uso del locale, originariamente adibito a magazzino.

La consulenza espletata, in realtà, ha ricondotto le infiltrazioni alla mancanza di impermeabilizzazione delle pareti controterra e alla mancanza di aerazione, chiarendo come la presenza di umidità nelle pareti interrate fosse tollerabile per la originaria destinazione a magazzino.

Solo a seguito del cambiamento di destinazione, complice la mancata aerazione dei locali, le dette infiltrazioni si sono aggravate eccedano il limite di tollerabilità.

Pertanto, è stato ritenuto che il danneggiato dovesse tollerare le infiltrazioni provenienti dalle fondamenta e dal terreno condominiale, dovute alle risalenti tecniche di costruzione, all'epoca accettate anche in considerazione della destinazione a magazzino del locale.

In realtà, a prescindere dalla “tollerabilità”, la Suprema Corte ha valutato che sullo stesso proprietario del locale gravassero tutte le opere atte a difendersi da tali infiltrazioni e che, comunque, la nuova destinazione d'uso avesse aggravato lo stato di fatto preesistente (Cfr.: Cass. civ. Sez. III, Sent., 29-11-2011, n. 25239).

Il fatto del danneggiato, che ben può essere costituito dal mutamento della destinazione d'uso, quando come nel caso di specie, impedisce la normale aereazione del locale, ha efficacia causale tale da interrompere il nesso tra la cosa e l'evento dannoso, integrando il caso fortuito richiesto dalla legge affinchè il proprietario custode sia dichiarato esente da responsabilità.

Appare evidente, pertanto, che entrano in gioco anche le tecniche in uso all'epoca della costruzione dell'edificio, la destinazione dei locali stessi ma, soprattutto, gli adattamenti effettuati per rendere idoneo il locale al nuovo utilizzo che, tuttavia, non devono mai aggravare o modificare la normale funzionalità delle opere e la loro caratteristica costruttiva.

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

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