L'installazione di condizionatori all'interno di una unità immobiliare comporta la necessità di collocare i relativi motori sulla facciata dell'edificio. Quando lo stabile è condominiale, può accadere che le c.d. unità esterne dei condizionatori non siano gradite, poiché considerate antiestetiche e rumorose, da altri condòmini che, pertanto, ne vorrebbero la rimozione.
Può un condomino realmente ottenere che i motori di aria condizionata vengano rimossi?
La risposta al quesito ci viene fornita da una recente sentenza del Tribunale di Pavia, n. 1070 del 11 novembre 2020.
Condizionatore in condominio, quando si può tenere? Il caso sottoposto al Tribunale di Pavia.
La proprietaria di un'unità immobiliare all'interno di un Condominio citava in giudizio il Condominio e un condomino, proprietario di un'unità immobiliare adibita a studio professionale, per vederlo condannare alla rimozione di quattro motori di aria condizionata - ovvero in via subordinata di tre motori - apposti sulla facciata condominiale, ritenuti antiestetici, rumorosi e di notevoli dimensioni adducendo che l'intervento non fosse stato autorizzato dall'assemblea e che la delibera di ratifica dell'intervento fosse nulla per diversi motivi di diritto.
In particolare, l'attrice chiedeva la declaratoria di nullità della delibera per i seguenti motivi di diritto:
- Per violazione dell'art. 1102 c.c., in quanto era stato consentito l'uso di un bene comune, mutandone la destinazione e impedendo agli altri comunisti di farne uso;
- Per violazione dell'art. 1120 c.c., in quanto l'installazione dei condizionatori costituiva innovazione che alterava l'uso della cosa comune e non una mera modifica;
- Per violazione dell'art. 1122 c.c. attesa la lesione del decoro architettonico dell'immobile.
In primo grado, la domanda attrice veniva rigettata sull'assunto che la predetta non aveva documentalmente dimostrato di aver provveduto all'impugnazione formale della delibera assembleare di cui all'art. 1337 c.c. nel termine perentorio previsto per impugnare.
In appello, tale questione veniva superata atteso che per il Tribunale, il richiamo all'art. 1337 c.c. si riferisce alle sole ipotesi di annullabilità della delibera assembleare, mentre invece, la nullità della delibera (domandata nel caso di specie) è rilevabile senza alcuna limitazione temporale.
Sicché, il Tribunale, richiamate le Sezioni Unite in tema di distinzione tra delibere assembleari nulle e annullabili e, inquadrate le plurime violazioni di legge dedotte dall'attrice come idonee, almeno astrattamente, ad integrare il vizio di nullità, dichiarava, pur tuttavia, le predette deduzioni infondate.
Conseguentemente, il Tribunale rigettava nel merito la domanda attorea e confermava la delibera condominiale che aveva ratificato l'intervento di apposizione dei motori di aria condizionata.
Per il Tribunale, dunque, i quattro motori per il condizionamento dell'aria apposti da un condomino sulla facciata dello stabile condominiale non devono essere rimossi. Vediamo perché.
Condizionatore in condominio, perché si può tenere? La risposta del Tribunale
Quando il condizionatore può restare dov'è? Le ragioni della decisione e la risposta al quesito.
La conclusione cui giunge il Tribunale di Pavia, in funzione di giudice d'appello, che conferma la delibera assembleare e rigetta la domanda di rimozione dei motori di aria condizionata, passa per l'analisi, precisa e puntuale, dei tre motivi di diritto addotti da parte attrice a sostegno della nullità della delibera per violazione degli artt. 1102, 1120 e 1122 c.c..
Il Tribunale esclude la sussistenza delle suddette violazioni di legge mediante il richiamo ad orientamenti consolidati della Cassazione fornendoci, in tal guisa, la risposta al nostro quesito che possiamo riassumere nei termini che seguono.
Il motore del condizionatore resta sulla facciata del condominio se ci sono gli altri impianti
1) L'apposizione dei motori per il condizionamento d'aria non preclude né ostacola l'apposizione di altri macchinari sulla facciata se residua spazio a beneficio di altri. Non si configura la violazione dell'art. 1102 c.c..
L'apposizione dei motori di aria condizionata sulla facciata dello stabile condominiale va intesa come sfruttamento maggiormente intenso del bene comune da parte di un singolo condomino che non ne altera la destinazione e non è vietato se non impedisce agli altri comproprietari un uso paritetico, nel rispetto dell'art. 1102 c.c.
Sicché, se lo spazio occupato dai motori di aria condizionata risulta ridotto in rapporto all'intera superficie delle mura condominiali, residuando un ampio spazio a beneficio di altri, non può dirsi violato l'art. 1102 c.c. poiché la nozione di "pari uso della cosa comune" non va intesa nel senso di uso identico ossia "nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario" (ex multis, Cass. n. 7466 del 14.04.2015) essendo ammesso che un condomino faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri: ciò che importa è che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente della cosa al pari degli altri.
Nel caso di specie, gli impianti di aria condizionata risultavano collocati proprio in prossimità dello studio medico sicché non era neanche astrattamente configurabile un impedimento di uso ai terzi condòmini del muro esterno.
2) I motori per il condizionamento d'aria nella facciata condominiale non alterano il decoro architettonico se e poiché: non occupano in maniera imperativa il prospetto; non alterano in maniera significativa la facciata; non comportano depauperamento dell'immobile; rispondono a esigenze e interessi meritevoli di tutela (come la salute) nonché se la loro apposizione è approvata a maggioranza dell'assemblea condominiale (elemento indiziario). Non si configura la violazione dell'art. 1120 c.c.
Il condizionatore invadente va rimosso dalla parete.
Ai sensi dell'ultimo comma del citato articolo: "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino". Nessun problema, ovviamente,in ordine al profilo della stabilità e della sicurezza del fabbricato, mentre invece, l'inservibilità all'uso comune, è da escludersi per le ragioni già sopra esposte con riferimento all'art. 1102 c.c..
Quanto, invece, all'alterazione e al pregiudizio del decoro architettonico, il Tribunale li esclude richiamando orientamenti consolidati della Cassazione che definiscono chiaramente il concetto di decoro architettonico.
Condizionatore in condominio, quando non lede il decoro?
"Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico (Cass. 23.10.1993 n. 10513; Cass. 7.12.1994 n. 10507; Cass. 8.6.1995 n. 6496)"; (in termini con giurisprudenza citata Cass. 14.12.2005, n.27551 Cass. 16.01.2007, n.851).
La violazione del decoro architettonico "si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio" (in termini Cass. 22.09.2020, n.19858; nello stesso senso Cass. 24.08.2015, n.17072).
Infine, è stato ulteriormente precisato in giurisprudenza che, il condomino, nell'eseguire opere su parti di sua proprietà, altera il decoro architettonico dello stabile se, tenendo conto delle caratteristiche dello stabile al momento dell'opera, reca un pregiudizio tale da comportare un deprezzamento dell'intero fabbricato e delle unità immobiliari in esso comprese; pregiudizio, addirittura superabile se arrecato per realizzare un'utilità tale da compensare l'alterazione architettonica (ovviamente, nei casi di alterazione architettonica non grave e non di appariscente entità).
Nello specifico, i motivi per i quali l'apposizione di motori di condizionamento nella facciata condominiale non altera il decoro architettonico dell'edificio, soprattutto in determinati casi come quello di specie, possono essere delineati come segue:
- Quando i condizionatori non occupano in maniera imperativa il prospetto. Nel caso di specie gli impianti erano collocati su muro prospiciente area condominiale, riducendo pertanto la visibilità degli stessi all'esterno e la loro percezione all'esterno;
- Il posizionamento degli apparecchi, sia pure modificativo dell'assetto della facciata, non determina alcuna alterazione significativa giacché il concetto di decoro non coincide con la continuità della facciata o con l'assenza di manufatti su di essa.
Nella fattispecie in esame, trattavasi peraltro di edificio moderno in relazione al quale non può predicarsi un decoro coincidente con l'assenza di manufatti;
- Se non è dedotto e soprattutto comprovato, non sussiste alcun depauperamento o deprezzamento dell'immobile derivante dai condizionatori;
- L'apposizione dei motori del condizionamento risponde a esigenze e interessi meritevoli di tutela: anzitutto la tutela della salute e, eventualmente, la tutela dell'attività economica. Nella fattispecie in esame l'unità immobiliare servita dai condizionatori era adibita a studio medico.
- Vanno infine considerati anche eventuali elementi indiziari che escludono profili lesivi del decoro architettonico: la presenza nella medesima posizione di altro motore di condizionamento anche se di ridotte dimensioni; la presenza di altri motori di condizionamento presso lo stabile di proprietà di altri condomini; la circostanza che l'apposizione di tali motori di condizionamento sia stata approvata, a maggioranza, dall'assemblea condominiale.
3) I motori di aria condizionata sono realizzati su bene comune e non su bene di proprietà o uso individuale. Risulta, dunque, inconferente il richiamo all'art. 1122 c.c.
