Pitturazione del cancello d'ingresso al condominio, ovvero manutenzione di una parte comune.
Che tipo d'intervento si configura? Si tratta di manutenzione straordinaria? Di manutenzione ordinaria?
Chi decide? L'assemblea o può decidere l'amministratore?
Come va suddivisa la spesa e chi la paga?
Tutte queste domande, nella sostanza, ci sono state proposte da un nostro lettore, che ha scritto:
"Buongiorno amici di Condominioweb! Vi chiedo un aiuto su un caso che riguarda il nostro condominio.
Cancello automatico carrabile d'ingresso all'edificio. In realtà di tratta di una cancellata di qualche metro che consente l'accesso ad uno spazio comune e quindi al palazzo.
È da qualche anno che non viene eseguita la tinteggiatura del cancello (e dell'adiacente inferriata).
Ho raccolto dei preventivi, variano a seconda dei tipi d'intervento tra 1.000,00 e 1.800,00 euro. Li ho portati all'amministratore il quale mi ha detto che li porterà in assemblea.
Ho detto di decidere lui, ma ha detto che si tratta di spesa straordinaria non urgente che deve essere stabilita dall'assise per evitare contestazioni.
Ha ragione?
Un'altra cosa: come va ripartita la spesa (io dico in parti uguali), l'amministratore secondo millesimi e chi paga tra proprietario e conduttore?"
Le detrazioni fiscali in condominio
Pitturazione cancello condominiale, i poteri dell'amministratore
Se i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. (Cass. 2 febbraio 2017 n. 2807).
Quest'affermazione all'apparenza perentoria va graduata tenendo conto dell'altro principio espresso dalla Cassazione secondo il quale le opere disposte dall'amministratore eccedendo dai propri poteri possono comunque essere ratificate ex post dall'assemblea.
Come considerare la pitturazione del cancello?
In termini edilizi (leggasi secondo quanto rinvenibile nel testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, d.p.r. n. 380/01) si tratta certamente di opere di manutenzione ordinaria, in quanto volte al rinnovamento di finiture di un manufatto.
In ambito condominiale non proprio. A meno che per consolidata e dimostrabile (es. preventivo, regolamento, ecc.) pattuizione la pitturazione del cancello sia fatta periodicamente al di là dello stato di degrado, la sua esecuzione nella generalità dei casi segue una situazione deperimento della pittura esistente.
Difficile, allora, salvo casi particolari ed eccezionali configurare la pitturazione come opera ordinaria, nell'accezione condominiale del termine.
Certo, la misura della spesa in relazione al numero dei condòmini è certamente un argomento utile a sostenerne l'ordinarietà, ma sicuramente non l'unico e non il decisivo.
Ad ogni buon conto anche considerandola ordinaria e dando per possibile la disposizione da parte dell'amministratore, non va dimenticato che secondo la Cassazione la «funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.
L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986)» (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).
Una posizione non del tutto condivisibile, come spieghiamo in questo articolo, ma sicuramente non trascurabile: Con il rendiconto si approvano anche le spese ordinate dall'amministratore
Pitturazione cancello condominiale, quando decide l'assemblea?
Data questa situazione, è evidente allora che ragioni di diritto e di mera prudenza - guardando la questione dal punto di vista dell'amministratore - facciano sì che sia l'assemblea ad assurgere al ruolo di decisore principale.
Spetta all'assise, dunque, decidere se, come e quando ripitturare il cancello. Spetta all'assemblea e salvo il caso di spesa ingente, la decisione potrà essere assunta col voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno la un terzo del valore millesimale dell'edificio, la metà dei millesimi serve nel caso di spesa di notevole entità.
Pitturazione cancello condominiale, i criteri di riparto della spesa
Salvo specifica pattuizione il costo dell'intervento deve essere ripartito tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.
Si tratta di spesa straordinaria, nell'accezione condominiale del termine o comunque non connessa all'uso, ma alla vetustà del bene e quindi certamente rientrante nell'ambito di quella da porsi in capo al proprietario.
È bene rammentare, infine, che per la pitturazione del cancello, trattandosi di manutenzione di un bene comune, spetta ai condòmini la detrazione del 50% del costo dell'intervento ai sensi dell'art. 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, da godersi in dieci rate annuali di pari importo.
