Servitù di passaggio e chiusura del fondo servente: l'argomento è di sicuro interesse e sovente genera frizioni e contenziosi.
Il fondo servente, così è definito, è quel bene gravato dalla servitù; il fondo dominante quello a vantaggio del quale la servitù è costituita.
Data l'esistenza di questo diritto reale di godimento su cosa altrui, è evidente che il godimento del fondo servente dal parte del suo titolare sia limitato. Quali sono i limiti cui soggiacciono del facoltà del suo proprietario?
Per restare al focus che ci siamo dati, cosa succede se il proprietario di un fondo servente decide di apporre all'ingresso del medesimo un cancello?
È sufficiente la consegna delle chiavi al titolare del predio dominante al fine di non aggravare l'esercizio della servitù di passaggio costituita sulla sua proprietà?
Oppure oltre alla consegna delle chiavi potrebbe essere necessaria l'installazione di un citofono per evitare disagi anche agli ospiti del proprietario del fondo dominante?
La questione è tutt'altro che di secondaria importanza posto che vanno contemperati due diritti:
- quello all'esercizio pacifico e non ostacolato della servitù, di cui diremo appresso;
- quello imprescrittibile alla chiusura del fondo da parte del suo titolare, sancito dall'art. 841 c.c.
A tali quesiti, la giurisprudenza s'è trovata a dover dare risposta. L'analisi delle sentenze è attività utile a comprendere come sono interpretate le norme, insomma a comprendere al meglio il loro reale significato.
Opere sul fondo servente da parte del suo titolare
Per capire se e come il proprietario del fondo servente possa eseguire opere sul proprio fondo, bisogna partire da quando disposto dall'art. 1067, secondo comma, c.c. che recita: «Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo».
Partendo dal dato normativo indicato passiamo alla questione riguardante l'apposizione di un cancello da parte del titolare di un fondo servente gravato da servitù di passaggio.
L'opera così individuata può rappresentare intervento atto a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo?
Fin qui abbiamo posto tanti interrogativi, è bene, ora, iniziare a fornire delle risposte. Per farlo, si diceva in precedenza, è utile valutare quanto affermato dalla giurisprudenza in materia. È utile perché la risposta dato di primo acchito sarebbe: no, o almeno non necessariamente.
L'installazione di un cancello sul fondo servente può costituire spoglio?
Prendiamo come spunto di riflessione una sentenza resa Suprema Corte di Cassazione nel 2013 nell'ambito di una causa avente ad oggetto lo spoglio di un diritto e nella specie del diritto di passaggio.
Su cosa litigavano le parti in causa?
La controversia nasceva a causa dell'apposizione di un cancello automatico all'ingresso di una proprietà condominiale gravata da una servitù di passaggio.
In casi del genere, per non pregiudicare il diritto di servitù al contempo esercitando il diritto alla chiusura del fondo, solitamente è sufficiente la consegna delle chiavi per evitare disagi ed inadempienze.
La Cassazione, in materia, ha avuto modo di specificare che stabilito ai sensi dell'art. 1102 c.c. il diritto di ciascun comproprietario di apportare alla cosa comune le modifiche necessarie per il miglioramento della cosa, è legittima l'iniziativa del singolo condomino di istallare «a proprie spese, un cancello su un passaggio comune sito nello stabile condominiale, con il concreto impegno di conservare agli altri condomini la possibilità di continuare ad utilizzarlo mediante la consegna delle chiavi, rientra nell'ipotesi delle modifiche apportate alla cosa comune per il migliore godimento di essa, le quali possono considerarsi vietate, in quanto non impediscono l'altrui pari uso. […]» (Cass. 20 giugno 2000 n. 8394) Qui, però si tratta di uso della cosa comune, non di servitù-
Riguardo alle servitù, sempre nella stessa sentenza, la Cassazione ha affermato che il titolare del predio servente ha sempre diritto di chiudere o recintare la sua proprietà, purché lasci libero e comodo l'ingresso a chi ha un diritto di servitù che renda necessario il passaggio per il fondo stesso.
In considerazione di ciò, affermano i giudici di piazza Cavour è legittima la collocazione di un «cancello sull'ingresso del suo fondo se, consegnando le chiavi ai proprietari del fondo dominante, non arrechi loro disagio (che non sia quello del tutto trascurabile di custodire le chiavi e di servirsene per la chiusura e l'apertura del cancello) (Cass., Sez. II, 30 marzo 1995, n. 3804; Cass., Sez. II, 1 marzo 1995, n. 2350)» (Cass. 20 giugno 2000 n. 8394).
Servitù di passaggio, chiusura del fondo servente con un cancello, disagio e rimedi
Il disagio di cui si parla in questa sentenza non è solamente quello che può subire personalmente il titolare del predio dominante per l'accesso alla sua proprietà, ma più in generale quello che ne può derivare in generale all'uso del predio da parte di ogni persona che conosce il titolare medesimo.
Insomma dare le chiavi a questa persona se poi per far entrare i suoi ospiti non sa come fare, rischia di aggravare comunque l'esercizio della servitù.
Ed allora?
In questi casi, per eliminare in principio ogni possibile contestazione, oltre che consegnare le chiavi sarebbe bene installare anche un citofono. Non farlo potrebbe portare ad una condanna del giudice che imponga tale soluzione.
Per rispondere ai quesiti posti in principio, la Cassazione che ha affermato: «proprio in tema di collocazione del cancello con consegna delle chiavi (e/o del telecomando) la giurisprudenza di legittimità ha, con indirizzo ormai consolidato, statuito che bisogna contemperare l'esigenza del proprietario con quella dei fruitori della servitù (Cass. n. 27.1.2004 n. 1426, Cass. n. 20.6.2000 n. 8394, Cass. n. 18.2.2000 n. 1825, etc.), con particolare riferimento a possibili visitatori, che non avendo le chiavi od il telecomando troverebbero difficoltà.
Nella specie la riforma della sentenza in appello e la previsione di installare un campanello con citofono sembra una soluzione ragionevole conforme al citato indirizzo giurisprudenziale, tanto più che le massime citate dal ricorrente si ritorcono contro in relazione all'inesistenza dello spoglio quando in fatto sia possibile continuare il possesso corrispondente alla servitù di passaggio» (Cass. 19 marzo 2013, n. 6826).
Il condomino non può installare un cancello su una parte comune.
