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Perdita delle chiavi d'accesso a parti comuni dell'edificio e sostituzione delle serrature: a chi le spese?
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Perdita delle chiavi d'accesso a parti comuni dell'edificio e sostituzione delle serrature: a chi le spese?

Che cosa accade quando un condomino perde le chiavi d' accesso alle zone comuni

Avv. Alessandro Gallucci  

Ogni condomino ha diritto ad usare le cose comuni nel modo che ritiene più opportuno e confacente alle proprie esigenze (art. 1102, primo comma, c.c.). L’unico limite è quello del divieto di ledere il pari diritto degli altri comproprietari.

In quest’ottica la Cassazione, nel proprio consolidato orientamento, ha avuto modo di specificare che " il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine" (su tutte Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

Per portare un esempio concreto, che è poi alla base di questo approfondimento, si pensi alle parti comuni che, per ragioni di sicurezza, presentano ai loro varchi dei cancelli o altri simili chiusure.

Ogni condomino, in virtù del diritto ad usare gli spazi condominiali e fruirne in modo pieno e proficuo avrà diritto ad avere le chiavi che gli consentano un più semplice ed immediato accesso.

L’amministratore può fare in modo che l’uso delle comuni sia disciplinato ma mai limitarlo.

In tal senso è stato affermato che “ il potere dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni, di cui all'art. 1130 c.c., comma 1, n. 2, è finalizzato ad assicurare il pari uso di tutti i condomini e non può certo estendersi fino a negare ad uno di essi ciò che è consentito a tutti gli altri, qual è, nella specie il passaggio” (Cass. 11 giugno 2009, n. 13626).

Nel caso di specie s’è proprio evidenziata l’illegittimità della decisione dell’amministratore di negare al condomino le chiavi d’accesso ad una zona comune sul presupposto che fosse sufficiente la loro messa a disposizione presso la portineria.

Che cosa accade però, se per sbadataggine uno dei condomini perde alcune di quelle chiavi d’accesso alle zone comuni (si pensi alla chiave del cancello dell’autorimessa, alla chiave del portone d’ingresso, ecc.).

La domanda sul punto è la seguente: il costo per l’eventuale cambio delle serrature è a carico della collettività o del singolo condomino? La risposta, salvo diversa indicazione del regolamento contrattuale, non può che cadere sulla prima delle due alternative proposte.

Il motivo è molto semplice: lo smarrimento delle chiavi non osta, di per sé, al normale utilizzo delle cose comuni.

In sostanza non v’è un nesso giuridicamente rilevante che faccia configurare la sostituzione come danno poiché essa non è conseguenza della lesione d’un bene giuridicamente rilevante ma semplice operazione che nella prassi s’effettua per prudenza.

I costi, dunque, andranno ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

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