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Ennn74

Servitù di passaggio - contatori acqua

Salve a tutti, ho un serio problema che non so come risolvere.

Sono proprietario, in uno stabile di 12 unità immobiliari, di un appartamento sito al terzo piano, e dell'intero terrazzo/lastrico solare situato al quarto piano, al quale si accede tramite la scala condominiale, attraverso una porta con serratura.

Su questo lastrico solare sono posizionati i contatori dell'acqua, con rispettive valvole di chiusura, di tutti gli appartamenti dello stabile.

Da quando ne sono proprietario, poichè io risiedo in un'altra città distante 300 km, ho fornito copia delle chiavi della porta di accesso al lastrico solare all'Amministratore dello stabile, il quale può accedervi in caso di necessità e per poter permettere agli incaricati dell'azienda idrica di prendere le letture.

Da sempre alcuni Condòmini hanno chiesto di avere chiavi della porta di ingresso, per poter essere liberi di accedere ai loro contatori privati, per poter effettuare letture e poter chiudere i contatori stessi in caso di necessità.

Io ho sempre ribattuto che le chiavi sono regolarmente in possesso dell'amministratore e che avrebbero dovuto rivolgersi a lui per accedervi.

Nel corso degli anni è stata anche avanzata la proposta, in sede di assemblea, di spostare i contatori in un'area comune del condominio, ma la maggioranza dei Condòmini ha respinto la proposta, per motivi economici (e in effetti il lavoro sarebbe abastanza oneroso), deliberando che i contatori sarebbero dovuti rimanere dov'erano, invitando però, allo stesso tempo, tutti i Condòmini ad "installare a proprie spese delle valvole di arresto nei propri appartamenti, per far fronte ad eventuali emergenze, lavoro da eseguire entro un mese dal ricevimento del verbale, in caso contrario i proprietari che non provvedono se ne assumono le responsabilità che ne derivano".

Ovviamente quasi nessuno dei Condòmini si è adeguato a tale delibera.

L'estate scorsa, avendo deciso di affittare durante la stagione estiva, l'appartamento di mia proprietà e con esso il lastrico solare, ho chiesto all'Amministratore di avvertirmi con un minimo di preavviso, in caso di necessità di accedere al lastrico solare, per poter a mia volta avvertire i miei eventuali ospiti, a garanzia della loro privacy.

Il risultato è stato che, informati della mia richiesta, a settembre c.a. i Condomini, all'unanimità, mi hanno formalmente chiesto di avere ciascuno una copia delle chiavi, adducendo come motivazione il fatto che il loro diritto di servitù è stato ulteriormente limitato dalla mia richiesta di essere avvisato preventivamente in caso di accesso, invocando inoltre il loro diritto di poter accedere ai contatori 24 ore su 24, per poter prendere le letture e poter chiudere le valvole di arresto dell'acqua, in caso di allagamento, poichè l'Amministratore può garantire la propria disponibilità solo negli orari di ufficio.

Io ho risposto dicendo che prendere le letture dei contatori non è compito dei Condòmini, ma anche se fosse, non giustifica certo la richiesta da parte loro di essere in possesso delle chiavi, poichè possono tranquillamente chiederle all'Amministratore negli orari di ufficio, e che la motivazione riguardante la sicurezza in casi di emergenza, non sussisterebbe se tutti i Condòmini averssero rispettato la delibera di anni prima, che chiedeva di installare delle valvole di chiusura in tutti gli appartamenti.

Ovviamente, ciò non è servito a nulla e, nell'ultima assemblea condominiale di Novembre, alla quale non ho potuto presenziare (e della quale, grazie alla probabile connivenza dell'Amministratore, ho ricevuto verbale solamente oggi) hanno verbalizzato che, vista la difficoltà dei lavori, non intendono installare chiusure di sicurezza nei propri appartamenti come precedentemente deliberato, e mi INTIMANO di consegnare loro le chiavi alla prossima assemblea condominale, fissata per il 28 Dicembre, tra 6 giorni..

Non sono un esperto in materia, ma da profano ho sempre ritenuto che i miei obblighi, come fondo servente, si esaurissero consegnando copia delle chiavi ad una sola persona incaricata di custodirle, solitamente l'Amministratore del condominio, e non ad 11 estranei incattiviti e prepotenti, che pretandono di accedere alla mia proprietà come e quando vogliono, come se fosse una loro proprietà, senza nemmeno dovermi avvertire, sapendo inoltre che per 9 mesi all'anno io non sono presente e non posso constatare eventuali danni o abusi.

D'accordo che la servitù, sebbene non sia nemmeno specificata nel rogito di acquisto del lastrico solare in mio possesso, indubbiamente esiste, ma essa non dovrebbe, gravare il meno possibile sul fondo servente, garantendogli comunque di poterne godere senza inutili aggravi? Non dovrebbero esserci dei limiti precisi ai doveri del fondo servente?

Inoltre, nei verbali, i Condòmini insistono sempre molto sul fatto che i contatori dell'acqua sono di "loro prorpietà" (ovvero di proprietà privata dei singoli Condòmini).

Forse non fa alcuna differenza, ma ciò è vero, oppure essi sono proprietà dell'azienda fornitrice d'acqua??

Faccio inoltre presente che le motivazioni per le quali non voglio in nessun modo dare le chiavi ai singoli Condòmini sono, oltre alla volontà di poter continuare a godere della mia proprietà durante i mesi in cui vi risiedo o la concedo in affitto, e far si che essa rimanga privata ed esclusiva (ritenendo che, se 11 estranei - oltre ai loro eventuali parenti/amici/affittuari - avranno le chiavi di essa, non sarà più tale), sono anche dovute a seri motivi di sicurezza, poichè sul lastrico solare sono presenti tutto l'anno miei beni personali di un certo valore (tavoli, sedie, divanetti, sdraio, luci, barbecue, ect), e inoltre, dal lastrico solare, qualche malintenzionato, trovando la porta lasciata aperta da altri, potrebbe facilmente calarsi sul balcone del mio appartamento sottostante.

Qualcuno ha avuto esperienze simili e può suggerirmi qualcosa??

Ringrazio anticipatamente.

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Volevo chiederti se tramite la lettura dei contatori arrivano n. bollette da parte della società dell'acqua e se il condominio è stato consegnato direttamente dal costruttore con questa soluzione impiantistica.

Nel mentre ti dico di non preoccuparti dell'ultima delibera in quanto è palesemente nulla.

Al momento al posto tuo io non farei alcun passo e semplicemente ignorerei il tutto. Spetterà a loro procedere per vie legali e, da una recente sentenza in materia di servitù, dovranno procedere nei tuoi confronti SINGOLARMENTE e non come condominio.

In ogni caso in assenza di patto o contratto sctitto, l'assemblea (o il singolo) non può sostituirsi al giudice e vantare diritti sulla tua proprietà privata.

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Ti ringrazio per la risposta. Per quanto riguarda le bollette, la società idrica emette 12 bollette distinte indirizzate ai proprietari dei singoli appartamenti.

Per quanto riguarda la soluzione impiantistica, purtroppo non ne ho idea, sicuramente quando i miei genitori hanno acquistato il lastrico solare, i contatori erano già presenti.

Sul mio rogito, a parte le frasi di rito, non si fa riferimento a nessuna servitù specifica, così come sulle visure catastali in mio possesso non è trascritta nessuna servitù.

Oggi ho chiesto ad un geometra del posto (titolare del'agenzia immobiliare presso la quale i miei genitori avevano acquistato l'immobile anni fa) se può risalire al primo rogito di quell'apartamento o se riesce a trovare, in catasto o in conservastoria, informazioni riguardo a come sia nata questa servitù e di che tipo sia, ma immagino ci vorrà un pò di tempo.

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Mi sembra di capire che di "condominiale" c'è ben poco.

E' chiaramente pretestuoso che ti chiedano le chiavi per poter intervenire o leggere i contatori 24 ore su 24.

Io farei di tutto per dimostrare, con i fatti, che sei sempre disponibile a dare accesso ai contatori previo accordo con ciascun condomino.

Hai un condomino "amico" o l'inquilino da chiedere un aiuto lasciando solo a loro le chiavi?

Il che significa che se te lo chiedono, anche suonando il campanello, li accompagni o li fai accompagnare sul luogo.

Dall'amministratore invece, fatti restituire le chiavi.

L'importante in queste situazioni è di "dividere il branco", e poi ritorna tutto più semplice.

Nulla di più, al momento.

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Un'idea: e se vi faceste un bel sito web dove periodicamente gli metti le foto dei contatori dopo che con un bel pennarello gli viene scritto l'interno? Oppure una bella webcam, così se vengono assaliti da atroci dubbi nel cuore della notte, potranno rimediare.

 

Purtroppo, mi sembra assai discutibile anche la precedente delibera di installazione di valvola nei locali di proprietà. Prova a rileggere la parte del codice civile dedicata alle servitù e in particolare al loro spostamento, che a mio avviso, in un vano prima della porta del lastrico sarebbe la cosa migliore.

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