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Pitturare la propria abitazione, servono permessi?
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Pitturare la propria abitazione, servono permessi?

Pitturazione e autorizzazioni condominiali

Avv. Alessandro Gallucci  

Se voglio pitturare le pareti della mia abitazione, è necessario domandare permessi?

Eventualmente a chi vanno indirizzate le richieste? Al comune? Oppure all'amministratore dell'edificio? Ovvero ad entrambi?

Molto spesso i nostri lettori, scrivono nel forum ed alla redazione per sapere quali siano gli adempimenti di natura burocratica che devono anticipare piccoli interventi di manutenzione delle loro unità immobiliari.

Il problema, per molti, non riguarda solamente gli adempimenti presso il comune, ma anche i rapporti condominiali.

La pitturazione dev'essere autorizzata, solamente comunicata, nulla di tutto ciò? Eppoi l'ascensore può essere usato dalle maestranze, ecc.

Facciamo chiarezza.

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Pitturazione e autorizzazioni edilizie

La prima norma cui guardare per comprendere a che genere d'intervento si fa riferimento quando si parla di pitturazione delle pareti dell'abitazione è rappresentata dal d.p.r. n. 380/2001, ovvero il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.

La pitturazione pare essere annoverabile nell'ambito della manutenzione ordinaria così come definita nel suddetto testo unico, ovvero tra quegli interventi «edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti» (art. 3, primo comma, lett. a) d.p.r. n. 380/01).

Dato questa definizione è fondamentale rimarcarne la prevalenza su quelle eventualmente difformi contenute nelle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e nei regolamenti edilizi (art. 3, secondo comma, d.p.r. n. 380/01).

Com'è noto, infatti, la materia edilizia è normata da leggi nazionali, norme di provenienza regionale e disposizioni attuative dei comuni. Un coacervo di norme molto spesso difficile da interpretare, ma rispetto al quale da qualche anno a questa parte il legislatore sta intervenendo per fare chiarezza.

In quanto attività di manutenzione ordinaria - la pitturazione è comunemente considerata una finitura delle pareti, quindi il suo rifacimento un rinnovamento - si tratta d'intervento rientrante nel novero dell'attività edilizia libera, ovvero di attività che non necessita di alcuna comunicazione/autorizzazione, salvo casi particolari di beni storico artistici.

Si diceva, che il Legislatore ed assieme ad esso il Governo hanno intrapreso un percorso volto alla semplificazione dell'attività edilizia, anche attraverso l'uniformazione delle definizioni degli interventi.

In questa direzione, ad esempio, il 7 aprile 2018 è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale il decreto del ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 2 marzo 2018 recante Approvazione del glossario contenente l'elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222, consultabile qui: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2018/04/07/18A02406/sg

Per ulteriori approfondimenti si rinvia => https://www.condominioweb.com/volumi/glossario_edilizia/

Il titolo della norma è indicativo del fatto che gli interventi sono talmente tanti che non è possibile individuarli tutti, sicché s'è provveduto ad una catalogazione esemplificativa.

Nella tabella allegata al decreto al n. 2 dell'elenco si fa espresso riferimento alla tinteggiatura quale opera di manutenzione ordinaria eseguibile liberamente, ossia senza necessità di alcuna comunicazione all'ente pubblico.

Se la pitturazione è eseguita contestualmente ad altre opere che necessitano di autorizzazione, allora nella comunicazione (es. Scia) si indicheranno tutte le lavorazioni da eseguire.

Pitturazione e autorizzazioni condominiali

In ambito condominiale, in linea generale, l'unico adempimento da osservare è quello prescritto dall'art. 1122 c.c. che impone a ciascun condòmino di comunicare all'amministratore l'esecuzione di opere su parti di proprietà esclusiva.

Anche la mera pitturazione dell'appartamento? Ad avviso dello scrivente, se l'opera si risolve esclusivamente nella tinteggiatura di parti interne dell'abitazione, la comunicazione è superflua, dato che lo spirito della norma è quello di rendere noto al condominio l'intervento che in astratto potrebbe ledere quanto imposto dall'art. 1122 c.c. ovvero rispetto di sicurezza, stabilità e decoro dello stabile.

Si diceva in linea generale, poiché:

  • il regolamento condominiale assembleare, in ragione dell'uso delle cose comuni (es. ascensore) potrebbe imporre determinati accorgimenti ovvero imporre comunicazioni;
  • il regolamento contrattuale potrebbe imporre vere e proprie limitazioni.

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Quanto all'uso dell'ascensore, ad avviso dello scrivente, salvo disposizione contenuta nel regolamento contrattuale, non è possibile vietare l'uso alle maestranze nella misura in cui lo stesso non intralci l'uso da parte degli altri condòmini e non arrechi danno a quell'impianto.

Come dire: un conto è utilizzare l'ascensore costantemente a mo' di montacarichi, altro utilizzarlo sporadicamente, in occasione della esecuzione dei lavori, per portare nell'abitazione quanto necessario alla esecuzione dei lavori e sempre che il materiale non crei pericoli per il funzionamento dell'impianto in esame.

Ad ogni buon conto, per evitare abusi, possono certamente essere previste sanzioni nell'ambito del regolamento condominiale.

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