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michelesar

Pitturazione balconi aggettanti

Buonasera, ho letto vari post, ma ancora non sono riuscito a capire se la pitturazione della sola facciata dei balconi aggettanti è a carico di tutto il condominio.

Il nostro amministratore ha detto che solo la pitturazione è condominiale, mentre i lavori di ripristino sono dei rispettivi proprietari dei balconi.

Io abito al piano terra, quindi devo pagare la verniciatura ?

Balconi: la spesa è personale.

Le spese per i frontalini dei balconi sono sempre dei singoli proprietari, se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile. Così la sentenza 1784/2007 della Cassazione ha messo i puntini sulle i dell'annosa questione.

Nel concreto, la Cassazione ha affrontato il caso di una spesa sostenuta dall'amministratore che era intervenuto per rimuovere situazioni di pericolo per l'incolumità delle persone sui frontalini di balconi ritenendoli parti comuni e pertanto di sua competenza, e costretto poi ad agire in giudizio per il recupero dell'importo anticipato ( posto a carico di tutti i condomini dello stabile ), non essendo stato ratificato il suo operato dall'assemblea dei condomini.

La premessa da cui è partita la Corte, anzitutto, è che tra le attribuzioni dell'amministratore si annovera anche il compimento di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ( articolo 1130, n. 4 del Codice civile ).

Non può però ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea ( articolo 1135 del Codice civile ).

Nessun tipo di intervento sulle parti di proprietà privata può essere richiesto o spontaneamente eseguito all'amministratore salvo incarico personale su richiesta di un condomino: in tal caso l'incarico, se accettato, lo dovrà gestire a titolo personale e non in quanto amministratore.

La Corte ha confermato l'orientamento ormai condiviso dai giudici di legittimità secondo cui " i balconi non essendo elementi accidentali e privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune ma soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell'edificio ma devono considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare della quale costituiscono naturale prolungamento " ( sentenza n. 8159/1996 ), in tutte le sue componenti salvo che le parti che lo compongono contribuiscono a costituire l'aspetto architettonico o abbellimento dell'edificio.

La spesa dei frontalini dei balconi, pertanto, non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di urgenza ( sentenza n. 1784/2007 ).

Al di fuori di tale circostanza o in mancanza di prova, le spese dei frontalini vanno imputate solo ai condomini proprietari dei balconi ed è addirittura considerata illeggttima e viziata di nullità la delibera che impone spese ( e la relativa ripartizione ) riguardanti gli interventi di manutenzione dei balconi da considerarsi di proprietà esclusiva a chi non è titolare di balconi ( Cassazione, sentenza n. 21199/2005).

Ai soli proprietari compete, invece, l'esecuzione degli interventi manutentivi che li riguardano e su di essi ricadono le responsabilità per eventuali danni, causati a terzi, da caduta di parti pericolanti.

E' questa la conseguenza naturale e ovvia della natura " privata " dei balconi che la Suprema corte nella sentenza in commento n. 1784/2007 ha voluto fare emergere.

 

 

Come considerare il balcone? Chi è proprietario del balcone nel condominio? Un bene condominiale, oppure del singolo condomino?Balconi in condominio: la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti strutturali.

Ringhiere e parapetti dei balconi: Il parapetto ha come scopo l'impedire al proprietario di casa di precipitare sulla strada: quindi é lui che deve occuparsene.Solo quando al balcone sono aggiunti elementi di abbellimento (stucchi, statue, fregi), la loro manutenzione compete all'intero condominio.

Per risolvere ogni qualsiasi interrogativo in materia, bisogna fare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati, ossia bisogna valutare attentamente la conformazione dello stabile condominiale.

 

I balconi aggettanti, sono quei balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

Pertanto, essi, così come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione ( Cass. 30 luglio 2004 n. 14576), appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

 

I balconi incassati o a castello invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.

 

Preme inoltre specificare, che la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’intero stabile.

 

Dunque, avendo effettuate tale distinzione, nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno tutte a carico del proprietario dell’immobile di cui essa costituisce prolungamento.

Inoltre, occorrerà il consenso dello stesso proprietario, ogni qual volta il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, rispetto al balcone, vorrà utilizzare la parte inferiore della soletta stessa per agganciare tende da sole, lampade etc ( Cass. n. 15913 del 2007), così come saranno nulle tutte le decisioni assembleari relative al balcone senza il consenso dello stesso.

Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall’art. 1125 c.c.

La parte esterna del parapetto, che e' di cemento armato.

Tenga conto che sono stati verniciati solo i balconi il resto del palazzo no.

Grazie

Spese a carico del proprietario dell'alloggio in quanto il balcone aggettante è una prosecuzione del solaio. Bisogna distinguere tra frontalini architettonici o meno! Se fanno parte del decoro e identificano una particolarità del condominio sono a carico di tutti altrimenti no!

Esempio pratico.....un balcone dell'800 fatto con le statuette sui frontalini sono a carico di tutti!

Ma il ns amministratore insiste nel dire che la verniciatura e' a carico di tutti i condomini.

Chi ha ragione ?

 

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Vorrei inviarvi una foto, come si fa ?

La parte esterna del parapetto, che e' di cemento armato.

Tenga conto che sono stati verniciati solo i balconi il resto del palazzo no.

Grazie

E' a carico tuo, se non costituisce decoro.

Ha ragione l'Amministratore se appunto fanno da decoro per la sua particolarità. Esempio stupido il condominio è GIALLO e i frontalini sono BLU. Chi paga? Tutti perchè il Blu identifica il decoro cioè l'aspetto cioè il marchio di quel condominio.

Ok, ma se solo i balconi sono stati verniciati, mentre il resto del palazzo no e le facciate sono nere di umidita', vale lo stesso quello che mi hai scritto ?

la mia mail e' lilluminato@yahoo.it datemi la vostra e vi mando una foto, oppure ditemi come si fa a metterla nel post.

Grazie infinite

Ha ragione l'Amministratore se appunto fanno da decoro per la sua particolarità. Esempio stupido il condominio è GIALLO e i frontalini sono BLU. Chi paga? Tutti perchè il Blu identifica il decoro cioè l'aspetto cioè il marchio di quel condominio.

Non penso che un colore diverso possa far propendere per decoro architettonico.

ti sbagli ......perchè la sua caratteristica è il contrasto di colori e quindi fa parte del decoro ("deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" - Cass. 851 del 2007). Cosa diversa è il balcone classico dove si distaccano i pezzi di copertura dal ferro che competono al singolo!

Appunto si parla di linee e strutture e no di colori, e se ci fossero stati fregi cos'era? Monumento?

La posizione dell' anaci e' quella che ogni caso e' a se e va valutata caso apre caso, ma chi e' quella persona in grado di decidere ?

C'e' scritto da qualche parte che la verniciatura e' condominiale.

La posizione dell' anaci e' quella che ogni caso e' a se e va valutata caso apre caso, ma chi e' quella persona in grado di decidere ?

C'e' scritto da qualche parte che la verniciatura e' condominiale.

L'ANACI ha ragione e solo un giudice può decidere, ma la diversa colorazione, non è decoro.

Come già detto, io abito al piano terra e non ho balconi, in teoria non dovrei neanche pagare il ponteggio, ma come dirlo all' amministratore e ai condomini ?

Grazie ancora.

In linea generale, la spesa per il ponteggio viene ripartita secondo il criterio con cui si ripartisce la spesa per il lavoro che necessita del ponteggio stesso; se il ponteggio è stato installato SOLO per la riparazione dei balconi privati (e non anche per facciate, tetti, grondaie e simili parti comuni) la relativa spesa compete solo ai proprietari dei balconi, non per millesimi di proprietà ma proporzionalmente alle dimensioni dei soli balconi

La spesa è personale,e l'interessato deve attenersi alla colorazione generale per non intaccare il decoro.

Concordo con giglio2 e con Kurt.

Da quando il colore è il criterio per decidere se la spesa è condominiale o privata? Ma per favore prima di dire certe sciocchezze allucinanti riflettete un momento. Basta rispettare il colore, possibilmente deciso in assemblea e basta, assolutamente la spesa è PRIVATA. Diventa condominiale, nel nostro paese, solo se i balconi hanno dei decori di particolare pregio (il che vuol dire solo nei nostri centri storici). Di pregio non sono nemmeno certi scempi in cemento armato fatti con polistirolo preformato....questo giusto per capirci meglio.

Le spese le pagano solo le persone interessate ai lavori.

Se il tuo amministratore insiste gli dici che lui, in ogni caso, non è assolutamente competente per il decoro, in quanto decide un giudice non il gusto personale di un geometra o di un amministratore. Quindi se vorrà potrà anche addebitarti le spese che tu non pagherai. Quando andrà per il decreto ingiuntivo nei tuoi confronti il giudice gli riderà in faccia......

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