Restaurare l'appartamento, ovvero porre in essere opere di ristrutturazione degli spazi interni di un'unità o immobiliare è cosa molto ricorrente.
Specie chi acquista abitazioni non più recenti si trova dinanzi all'opportunità, se non proprio alla necessità di ristrutturare la casa scelta: tali opere possono limitarsi ad un rinnovo delle finiture, ma sovente succede che può trattarsi di vere e proprie rivisitazioni degli spazi interni.
È a questa fattispecie, sicuramente più complessa, che fa riferimento un nostro lettore, il quale ci scrive e domanda: «Ho deciso di restaurare il mio appartamento: è un intervento consistente che prevede delle modiche interne quale l'abbattimento di alcuni muri e la creazione di un ulteriore bagno.
Vorrei sapere, secondo voi, che cosa devo fare per evitare contestazioni da parte del Comune o comunque del condominio».
Modifiche interne all'appartamento, la catalogazione dell'intervento
La prima cosa da fare quando si decide di restaurare un appartamento è capire nell'ambito di quale categoria generale rientra l'intervento che s'intende porre in essere.
La normativa di riferimento è rappresentata dal d.p.r. n. 380/2001, la cui lettura deve essere sempre integrata dalle norme di rango regionale e locale che hanno funzione specificativa e integrativa.
La tipologia d'intervento di cui ci parla il nostro lettore pare essere inquadrabile nell'alveo degli interventi di manutenzione straordinaria, che l'art. 3 lett. b) del d.p.r. n. 380/2001 definisce come: «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso».
Pratiche edilizie, modulistica semplificata. Ecco cosa cambia.
Chiaramente una valutazione complessiva delle opere, ad esempio per comprendere se si tratti di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione edilizia (art. 3, primo comma lett d), d.p.r. n. 380/01) può essere fatta solamente a seguito di una valutazione sostanziale degli interventi effettivamente previsti e quindi dal tecnico incaricato di progettare le opere.
Modifiche interne all'appartamento, il titolo abilitativo necessario
Poniamo in caso che si tratti di manutenzione straordinaria, cioè di opere che non comportano aumento di volumetria: il nostro lettore, infatti, non c'ha parlato di creazione di soppalchi, verande e/o di sopraelevazioni.
Dal punto di vista amministrativo, la tipologia di lavori, anche se restiamo nell'ambito della stessa "manutenzione straordinaria", può portare a differenti procedenti amministrativi di riferimento.
Per opere di manutenzione straordinaria che non comportino interventi sulle strutture è sufficiente una CILA (Comunicazione di inizio Lavori Asseverata): laddove, ed esempio, si debbano spostare delle pareti, basta una CILA.
Per interventi sulle strutture (es. apertura varco in un muro portante) bisogna presentare una SCIA, ovvero una segnalazione certificata di inizio attività.
Tanto in caso di opere soggette a CILA, tanto per l'ipotesi di interventi rispetto ai quali è necessaria la SCIA, gli interessati possono iniziare i lavori subito dopo la loro presentazione, non dovendo attendere, com'era prima per la DIA, i fatidici trenta giorni.
Questa la situazione dal punto di vista amministrativo. La necessità di predisporre questo genere di documentazione, fa sì che si renda indispensabile la presenza di un tecnico che assume la responsabilità di certificatore delle opere da porre in essere.
In ambito condominiale, invece, è direttamente il committente a dover verificare la presenza di norme inerenti ai lavori da eseguirsi negli appartamenti e dunque della loro osservanza.
Modifiche interne all'appartamento, le regole condominiali da considerare
Rispetto all'ambito condominiale, quindi, sono due le norme cui fare riferimento:
- l'art. 1122 c.c.;
- il regolamento condominiale.
La norma codicistica recita:
«Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».
Il regolamento assembleare può contenere disposizioni volte a regolamentare tale disposizione, mentre uno contrattuale può spingersi fino a imporre limiti molto più stringenti, ad esempio vietando a priori qualunque opera modificativa del decoro dell'edificio.
Si badi: l'assemblea, cui l'amministratore deve riferire, non ha potere di autorizzare i lavori, ma preso atto degli interventi del condomino può decidere di opporvisi, ad esempio, con un'azione per denuncia di nuova opera (art. 1171 c.c.).
Il condòmino, dunque, dovrà inviare la comunicazione, ma, fatta salva la presenza di specifiche disposizioni di un regolamento di natura contrattuale, non dovrà attendere alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea.
Egli sarà libero di fare iniziare i lavori, badando che le parti comuni non siano danneggiate o sporcate oltre modo. Fatto, quest'ultimo, di non facile valutazione e sovente oggetto di rimproveri verso chi esegue lavori di manutenzione.
Per la conformità alle norme edilizie ed urbanistiche i dati catastali non costituiscono prova.
