Fra i principali obblighi di natura fiscale, previsti dal legislatore nei confronti dell'amministratore, vi è il versamento dell'imposta municipale unica per le parti comuni condominiali. Tale preciso onere rientra nella generale previsione dell'art. 1130 c.c., così come modificato dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, a norma del quale, l'amministratore è tenuto a "eseguire gli adempimenti fiscali".
In ambito tributario, la norma che nello specifico, ha individuato nell'amministratore di condominio il soggetto tenuto al versamento dell'imposta locale, con esclusivo riferimento alle parti condominiali comuni, è contenuta nella Legge in materia di ICI(L. n. 388/2000).
Scade domani il nuovo adempimento introdotto dalla legge di Bilancio 2017 per i condomini.
La ragione sottesa a tale scelta ha una duplice natura: in primis, civilistica, poiché subordinata al concetto di proprietà e, in secundis, fiscale dovuta alle diverse rendite catastali applicate alle singole parti comuni elencata dall'art. 1117 c.c. (a mero titolo esemplificativo portineria, area parcheggio, locali per servizi comuni ecc.).
Come precisato dall'art. 9, D.lgs. n. 23/2011, le parti condominiali comuni, a cui sono attribuite anche autonome rendite catastali, non possono considerarsi beni di proprietà dei singoli condomini, alla stregua delle pertinenze.
Da ciò deriva che è onere dell'amministratore di condominio procedere al pagamento delle imposte sulle parti comuni, recuperando dai singoli condomini le risorse necessarie per il versamento, secondo il criterio di riparto dei millesimi di proprietà o secondo diversa modalità stabilita dal regolamento condominiale.
Oltre all'obbligo di versamento, per espressa previsione normativa (decreto legislativo n. 504/1992), spetta all'amministratore l'obbligo di presentazione della dichiarazione relativa alle parti condominiali comuni per conto dei condomini.
La Manovra 2020, nell'istituire la c.d. nuova IMU, non ha apportato alcuna modifica in ordine all'imputazione, nei confronti degli amministratori, degli oneri di versamento e dichiarativi dell'imposta locale con esclusivo riferimento alle parti comuni.
La nuova IMU: caratteri generali. La Legge di Bilancio 2020 è intervenuta in materia di imposte sulla casa, unificando in una unica imposta la previgente IMU e la tassa sui servizi indivisibili.
La Manovra, pur confermando i tratti essenziali delle precedenti imposte, ha l'indiscusso merito di aver conferito organicità alla complessa e articolata disciplina in materia di imposizione sulla casa, in una ottica di semplificazione degli adempimenti fiscali.
Importanti poteri sono attribuiti ai Comuni a cui è riconosciuta la facoltà di ridurre il prelievo sulle abitazioni principali c.d. di lusso, regolamentare situazioni particolari, stabilendo anche diversi termini di versamento.
Presupposto impositivo.
Il presupposto impositivo della nuova imposta locale è rimasto sostanzialmente invariato rispetto alla previgente disciplina ICI e IMU.
Al riguardo, la Manovra 2020 ha, infatti, confermato che, ai fini dell'applicabilità della "nuova" IMU, rileva il possesso di immobili (fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli).
L'imposta non trova applicazione con riferimento agli immobili adibiti ad abitazione principale o assimilate, salvo che si tratti di unità abitativa c.d. di lusso, accatastata nella categoria A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (palazzi di pregio artistico o storico).
L'art. 1, comma 741, Legge di Bilancio chiarisce i concetti di fabbricato, area fabbricabile, terreno agricolo, rilevanti ai fini dell'imposta, in particolare:
- per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto con attribuzione di relativa rendita;
- qualora i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel medesimo comune, l'agevolazione per l'abitazione principale spetta per un solo immobile;
- per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio, in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi;
- per terreno agricolo si intende il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato.
Con riferimento alle esenzioni dal pagamento dell'imposta municipale unica, la Manovra conferma quanto già previsto dalla previgente disciplina a eccezione dei fabbricati rurali a uso strumentale e dei fabbricati destinati alla vendita dalla impresa costruttrice, in relazione alle quali è stabilita l'esenzione solo a partire dal 1 gennaio 2022.
Soggetti passivi. Ai sensi dell'art. 1, comma 743, della Legge di Bilancio, soggetti passivi dell'imposta sono i possessori degli immobili ossia:
- i proprietari e il nudo proprietario, i titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie);
- i genitori assegnatari del diritto di abitazione della casa familiare in virtù di un provvedimento giudiziale che lo ha dichiarato anche genitore affidatario:
- il concessionario di aree demaniali, il locatario di immobili da costruire o in corso di costruzione.
Nuove (e più alte) aliquote e determinazione della base imponibile. Importanti modifiche sono state apportate dalla Legge di Bilancio con riferimento alle aliquote per il calcolo dell'imposta dovuta.
Il Legislatore conferma la scelta già fatta in precedenza con riferimento alle previgenti imposizioni locali, prevedendo essenzialmente diverse aliquote e specifiche modalità di determinazione della base imponibile, in considerazione della tipologia del bene soggetto a tassazione (art. 1, commi 748 e 749, Legge Bilancio).
Confermata rispetto alla previgente IMU, è anche la previsione della riduzione pari al 50% della base imponibile per i fabbricati di interesse storico e/o artistico e per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, nonché per unità immobiliari concesse in comodato a parenti di primo grado, al ricorrere di specifiche condizioni.
Termini, modalità di versamento e dichiarazione IMU. La Manovra non interviene in senso modificativo con riferimento ai termini per il pagamento dell'imposta, fissati, come per la precedente IMU, in due rate: la prima di acconto il 16 giugno e la seconda a saldo il 16 dicembre.
In alternativa è prevista la facoltà per il contribuente di versare l'imposta in una unica soluzione entro il termine previsto per la prima rata di acconto.
Il versamento del tributo è effettuato con modello F24, secondo le istruzioni fornite con apposito provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate o, in alternativa, a mezzo bollettino postale, nonché attraverso la piattaforma PagoPa (art. 5 Codice dell'amministrazione digitale).
La dichiarazione IMU deve essere presentata o trasmessa telematicamente entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si realizza il presupposto impositivo del possesso, utilizzando il modello che sarà adottato con apposito Decreto ministeriale.
Sui nuovi adempimenti sono sorti una serie di interrogativi. Ecco tutte le risposte.
