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Lavori in appartamento, è necessario informare i propri vicini della loro effettuazione?
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Lavori in appartamento, è necessario informare i propri vicini della loro effettuazione?

Lavori in appartamento e regole da seguire nei rapporti con vicini e condominio, un breve guida pratica

Avv. Alessandro Gallucci 

Che cosa bisogna fare, per salvaguardare i rapporti di buon vicinato e comunque per rispettare la legge, nel caso in cui si rendano necessari dei lavori in un appartamento ubicato in condominio?

Molte volte si ritiene che i lavori in appartamento siano affare privato: è così, ma esistono comunque delle regole minime, sia espressamente previste dalla legge e comunque dettate più in generale dal buon senso e dalla necessità di eseguire correttamente le opere, le quali è bene conoscere e rispettare.

Senza dimenticare quanto eventualmente disposto dal regolamento condominiale. Diamo per scontato, poi, il rispetto delle norme edilizie.

Un caso concreto, come sempre, può essere d'ausilio alla soluzione del quesito che abbiamo posto in principio.

Lavori in appartamento e rapporti di buon vicinato, la domanda

«La scorsa settimana, grazie ad un mio vicino, mi sono reso conto che le tubature di uno dei bagni della mia abitazione sono rotte.

Si è posta quindi la necessità di eseguire dei lavori di manutenzione nel mio appartamento così ho colto l'occasione per affidare all'impresa l'incarico di effettuare una serie di piccoli interventi che volevo effettuare già da diverso tempo.

Di questo fatto devo avvisare gli altri condomini?»

=> Avviso inizio lavori in appartamento, alcune indicazioni

La risposta non è univoca perché varia di caso in caso anche in relazione alla tipologia d'intervento; vediamo perché.

Lavori in appartamento e rapporti con gli altri condòmini, l'importanza del regolamento di condominio

Innanzitutto è necessario leggere il regolamento di condominio: nello statuto della compagine possono essere inserite norme di comportamento relativamente all'uso delle cose comuni (si pensi all'utilizzazione dell'ascensore per caricare e scaricare il materiale da usare e quello di risulta), nonché agli orari di esecuzione degli interventi (fermo restando sul punto quanto stabilito dal regolamento di polizia locale).

Bisogna poi ricordare una norma di legge, esattamente l'art. 843, primo e secondo comma, c.c. disciplinante l'accesso al fondo del vicino, che recita:

«Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

=> Le responsabilità dell'amministratore per lavori eseguiti dai proprietari nei singoli appartamenti

Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità.»

In buona sostanza se Tizio per ristrutturare la propria abitazione deve entrare a casa di Caio, quest'ultimo, salvo i danni, deve consentire l'accesso e se non lo fa può essere obbligato dal giudice.

Detta più semplicemente: i vicini devono essere avvisati dello svolgimento dei lavori se il regolamento lo impone o comunque se è necessario chiedere il permesso di entrare in casa loro per l'esecuzione dei medesimi.

Lavori in appartamento e rapporti con gli altri condòmini, la prassi

Con riferimento a quel complesso di regole non scritte che, comunemente, chiamiamo rapporti di buon vicinato, è sempre bene, soprattutto se i lavori saranno prolungati e necessiteranno di uso dell'ascensore per il carico e scarico e simili, avvisare i propri vicini, quanto meno con un cartello informativo sulla bacheca condominiale, ferma restando l'eventuale necessità di pubblicità dei lavori dettata dalla normativa urbanistico-edilizia.

È utile altresì indicare se e quando i lavori saranno particolarmente rumorosi e magari predisporre un servizio di pulizia dopo la loro esecuzione, cosa non obbligatoria ma sicuramente utile per eliminare la sicura sporcizia che le opere edili hanno causato quasi sicuramente anche alle parti comuni.

Ove, poi, per la esecuzione dei lavori debba procedersi alla chiusura temporanea di determinati impianti, si pensi a quello idrico, di riscaldamento, ecc. la stessa circostanza dev'essere comunicata all'amministratore con anticipo, affinché lo stesso riversi la comunicazione agli altri abitanti l'edificio, così da consentire la predisposizione di tutti gli accorgimenti utili da parte dei condòmini.

Lavori in appartamento e rapporti con gli altri condòmini, il codice civile

Resta poi un ultimo aspetto da non sottovalutare: a mente dell'art. 1122 c.c., infatti,

«Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.»

L'uso del sintagma «in ogni caso» riferito ai lavori su parti di proprietà o uso esclusivo, sembrerebbe lasciar intendere che ogni opera su tali porzioni di edificio debba essere oggetto di comunicazione all'amministratore che, a sua volta, deve riferirne in assemblea.

Davvero si può arrivare a ipotizzare che la tinteggiatura della cucina debba essere portata a conoscenza dell'amministratore che poi la andrà a riferire a tutti i condomini?

Ad avviso di chi scrive un'interpretazione simile è fin troppo estensiva . I lavori che possono interessare cose comuni (es. rifacimento bagno con conseguente collegamento alla colonna di scarico condominiale), invece, devono essere sempre comunicati.

Ricordiamo infine, che se dai lavori in appartamento dovessero discendere danni per le cose comuni, la pretesa risarcitoria del condominio, ove la stessa non sia volontariamente riconosciuta dal condomino danneggiante, deve trovare accertamento in un provvedimento giudiziale, dovendosi ritenere nulla una deliberazione che gli addebitasse le spese.

Pulizia scale condominiali dopo lavori in appartamento

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Nat
Nat martedì 04 dicembre 2018 alle ore 13:36

Buongiorno,
devo eseguire una ristrutturazione in appartamento storico di cui sono proprietaria. I lavori potrebbero recare danno al vicino del piano sotto, che mi ha fatto visitare il suo appartamento ma non mi permette di fare foto come documento pre lavori e risarcirlo o intervenire su eventuali danni arrecati durante i lavori.
Può rifiutarsi di farmi fare le foto? Come posso poi confermare che eventuali macchie di umidità siano computabili al mio cantiere?

Marisa61
Marisa61 martedì 06 agosto 2019 alle ore 14:22

Un condomino ha effettuato lavori di ristrutturazione facendo un mini angolo cottura sul balcone. Possiamo chiedere il ricalcolo dei millesimali? Possiamo chiedere di ripristinare le cose come erano , in quanto pregiudica la stabilità del palazzo ?

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