Nel caso di piccolo condominio (formato da non più di quattro condomini), per il quale non è necessaria la nomina di un amministratore (art. 1129 c.c.), o in tutti i casi in cui si trovi comunque a mancare, per qualsiasi causa, tale organo, la legittima pretesa di quello tra i condòmini che, proprietari o dell'appartamento sottostante al lastrico e danneggiato dalle infiltrazioni dallo stesso proveniente per difetto di manutenzione, intenda ottenere l'ordine di esecuzione dei lavori necessari all'eliminazione delle cause del danno, non può trovare immediata tutela in forma contenziosa nei confronti di ognuno degli altri condòmini in quanto tali, ancorché si tratti del proprietario del lastrico solare: ciò perché essi non sono tenuti all'esecuzione diretta dei lavori medesimi, il che postula piuttosto la formazione, in sede di volontaria giurisdizione, della mancante volontà comune di eseguire i lavori e la individuazione di un suo unitario rappresentante ed esecutore in base all'art. 1105, comma 4 c.c. (Trib. Messina, 11 dicembre 2002, in 2003, I, 71; cfr. inoltre Cass. n. 7613/97).
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Può essere in conclusione formulato il seguente principio di diritto: anche nel caso di condominio c.d. minimo (composto cioè da due soli partecipanti), qualora non si prendano i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza o se la deliberazione adottata non venga eseguita, il partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria nelle forme della giurisdizione volontaria ai sensi dell'art. 1105, comma 4 c.c., e non invece seguendo la via della giurisdizione contenziosa; ne consegue che non sono proponibili, relativamente all'amministrazione delle cose comuni, né azioni giudiziarie di tipo contenzioso né, prima che sia stata sollecitata e provocata una deliberazione dell'assemblea dei comproprietari, alla quale spetta ogni determinazione al riguardo, indipendentemente dal carattere delle spese di cui si tratta, azioni giudiziarie di tipo non contenzioso.
