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Pulizia scale condominiali dopo lavori in appartamento
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Pulizia scale condominiali dopo lavori in appartamento

Pulizia straordinaria delle scale per causa d'un condomino. Come vanno ripartite le spese?

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel condominio in cui vivo s'è reso necessario fare eseguire una pulizia delle scale straordinaria al termine di alcuni lavori nell'appartamento di uno dei condòmini.

Gli operai che avevano insozzato le scale con calcinacci, malta, ecc. ecc.

L'amministratore ha chiamato l'impresa che solitamente svolge le pulizie ordinarie: questa giustamente ha fatturato un extra che ora ci troviamo in rendiconto. L'amministratore ha ripartito questa spesa tra tutti i condòmini con la tabella che usiamo per la pulizia delle scale.

Secondo più di uno di noi, però, il costo dev'essere posto in capo al condòmino che ha causato l'intervento: l'amministratore dice che non è possibile e che se decidessimo in tal senso, la delibera sarebbe invalida. Ma davvero è così?

Questo il quesito del nostro lettore, al quale diamo subito una risposta di massima: sì, salvo particolari situazioni – di cui diremo appresso – la delibera sarebbe da ritenersi invalida, più nello specifico nulla.

Vediamo perché.

Tutto ruota attorno al potere dell'assemblea condominiale ed all'assenza di autodichia; con questo termine – utilizzato per lo più nel diritto parlamentare – sia fa riferimento alla possibilità di risolvere all'interno di un organismo le controversie sorte tra i propri partecipanti.

Nell'ambito condominiale l'autodichia è assente, sicché non può essere l'assemblea a decidere chi ha ragione e chi ha torto, addebitando i costi relativi al soggetto in torto.

Unica eccezione è rappresentata dalle sanzioni per violazioni del regolamento condominiale, che consentono all'assemblea, a maggioranza, di decidere l'irrogazione di una sanzione pecuniaria per non avere rispettato un precetto regolamentare.

=> Regolamento contrattuale, modifica criterio di spesa inerente alla pulizia delle scale

Autodichia e condominio

Segnaliamo qui di seguito due sentenze, che, a nostro modo di vedere, rappresentano chiaramente quale debba essere il modus operandi dell'assemblea in situazioni simili a quella che ha descritto il nostro lettore e quali le conseguenze di un atteggiamento differente.

L'assemblea non può porre a carico del singolo condomino alcun obbligo risarcitorio, né a tale titolo imputargli alcuna spesa. […] Fino a quando l'obbligo risarcitorio del singolo non risulti accertato (il che si verifica, appunto, per effetto del riconoscimento dell'interessato o a seguito della pronunzia del giudice) l'assemblea non può disattendere l'ordinario criterio di ripartizione né disapplicare la tabella millesimale” Cass. 22 luglio 1999 n. 7890

Sullo stesso solco, più di recente, il Tribunale di Milano ha avuto modo di affermare che “è affetta da nullità la delibera con cui l'assemblea condominiale - esercitando un potere di c.d. autodichia - approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un condòmino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall'art. 1123 c.c. e delle prerogative assembleari riconosciute dall'art. 1135 c.c.” (Trib. Milano 27 aprile 2016 n. 5195, in Archivio delle locazioni anno 2016, volume 4, pag.413).

Scale sporche per causa d'un condomino

È evidente, allora, che le spese per la rimozione della sporcizia dalle scale, causata da un condomino – in questo caso dagli operai che nella sua abitazione hanno lavorato – non possono essere addebitate dall'assemblea al condomino, perché il condominio non può farsi giustizia da sé.

In buona sostanza il condominio, se il condomino non ammetterà le proprie (in questo caso indirette) responsabilità e si assumerà spontaneamente l'onere dell'intervento di pulizia straordinaria, all'assemblea non resterà altra strada che quella di promuovere un'azione legale per vedersi risarcito il danno.

Resta tuttavia ferma la possibilità, ove prevista dal regolamento condominiale, di applicare una sanzione per violazione del regolamento stesso. Sanzione che, è utile ricordarlo, può arrivare fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800 (art. 70 disp. att. c.c.).

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