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Scale condominiali, come verificarlo?
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Scale condominiali, come verificarlo?

Come verificare se le scale sono condominiali oppure di proprietà esclusiva

Avv. Alessandro Gallucci  

Come si può verificare se le scale presenti in un edificio debbano essere considerate di proprietà condominiale oppure esclusiva?

Semplice, dice la Cassazione con la sentenza n. 5657 depositata in cancelleria il 20 marzo 2015: la condominialità (o meno) di un bene è fatto desumibile dai contratti o dal regolamento condominiale.

Nel caso di specie le parti litigavano in relazione a delle spese condominiali inerenti le scale ubicate nell'edificio.

Secondo la Corte di Cassazione la presunzione di condominialità delle cose “elencate nell'art. 1117 n. 1 c.c., come nella specie le scale, può essere superata soltanto da un titolo, proveniente da colui che ha costituito il condominio ovvero da tutti i condomini successivamente, nel quale si affermi la proprietà esclusiva a favore del condomino, mentre la stessa presunzione non può essere superata dal concreto accertamento della destinazione delle suddette strutture all'uso esclusivo del singolo condomino (cfr in termini v. Cass. 24 febbraio 1999 n. 1568)” (Cass. 20 marzo 2015 n. 5657).

Incredibile ma vero! Dopo nemmeno un mese torna il riferimento alla presunzione di condominialità che la stessa Seconda Sezione Civile aveva escluso parlando di vero e proprio diritto di condominio sui beni elencati nell'art. 1117 c.c.

=> Condominio, parti comuni e presunzione di condominialità

Prendiamo alla stregua di un modo di dire il riferimento alla “presunzione di condominialità” e sottolineiamo ciò che pare meritevole di apprezzamento, ma anche di critica.

Le scale condominiali, così come qualunque altro bene, servizio ed impianto elencato nell'art. 1117 c.c. (e quelli comunque comuni data la natura esemplificativa della norma) possono perdere tale requisito solamente:

a) al momento della costituzionedel condominio con specifica disposizione di quel bene da novero delle cose comuni;

b) successivamente con un accordo tra tutti i condòmini (nel caso di condominio parziale l'accordo deve intercorrere solamente tra i condòmini comproprietari della cosa).

Si tratta di due considerazioni, le quali ribadiscono, al di là del riferimento acritico alla presunzione di condominialità, che i beni funzionali all'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva possono essere sottratti alla proprietà comune solamente con ben precise modalità.

La sentenza n. 5657 del 20 marzo contiene anche un altro passaggio che, ad avviso di chi scrive, merita attenzione ed anche una critica. Gli ermellini, nella sentenza in esame, affermano che la presunzione di condominialità “non può essere superata dal concreto accertamento della destinazione delle suddette strutture all'uso esclusivo del singolo condomino”. si tratta del solito equivoco sul concetto di diritto di condominio/presunzione di condominialità.

Chiaramente una cosa tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c. e comunque una cosa il cui uso è funzionale al godimento delle singole unità immobiliari può non essere comune solamente sulla base di un titolo nel senso sopra specificato.

Ma una cosa tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c. può non essere in condominio perché non ha mai avuto una specifica destinazione comune.

Come esempio chiarificatore può considerarsi l'ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell'edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell'ambito delle cose comuni di cui all'art. 1117 del codice civile” (Cass. SS.UU. 7 luglio 1993, n. 7449); in questa stessa sentenza le Sezioni Unite confutarono la giustezza del riferimento alla presunzione di condominialità. Per quant'altro tempo ancora, magari solamente per abitudine, la si dovrà vedere citata nelle sentenze ingenerando così confusione ed incertezza? (Come è possibile risparmiare sulle spese condominiali di un appartamento con due porte d'ingresso su scale differenti)

Scarica Cass. 20 marzo 2015 n. 5657

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