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Condominio, parti comuni e presunzione di condominialità
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Condominio, parti comuni e presunzione di condominialità

Perchè il codice civile non contiene una presunzione di condominialità

Avv. Alessandro Gallucci  

Alzi la mano chi, leggendo una sentenza in materia di condominio, non si sia mai imbattuto nell'affermazione secondo la quale l'art. 1117 c.c. prevede una presunzione di condominialità dei beni ivi elencati.

Sono tante le pronunce, di merito e di legittimità, che fanno riferimento a tale presunzione. Secondo questa interpretazione normativa, quindi, le cose elencate nella norma succitata non sono di proprietà comune ma si presumono tali, salvo diversa indicazione del titolo, cioè dell'atto d'acquisto o del regolamento condominiale di natura contrattuale.

Eppure, una sentenza resa dalle Sezioni Unite nel lontano 1993 (sent. n. 7449) specificò a chiare lettere che il codice civile non contiene una presunzione di condominialità, ma assegna in comproprietà i beni elencati nell'art. 1117 c.c. (e tutti quegli altri pur non menzionati ma aventi le medesime caratteristiche).

Qual era la motivazione di tale presa di posizione? Il tenore letterale dell'art. 1117 c.c. a mente del quale “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari…” e non “si presumono di proprietà comune”.

La Corte chiarì che quando il codice civile prevede una presunzione lo specifica chiaramente, come ad esempio avviene rispetto al muro divisorio tra due edifici o tra cortili, giardini e simili (cfr. art. 880 c.c.).

Come dire: parlare di presunzione di condominialità è errato in quanto è la stessa legge a prevedere espressamente l'esistenza di un diritto di condominio. La questione non è puramente nominalistica: se una cosa è comune, l'esclusione di tale condominialità può essere vinta solamente da un titolo che disponga il contrario.

Viceversa, disse la Corte se la si considera comune per presunzione, tale presunzione semplice può essere vinta anche con diverse prove.

Nonostante questo importante arresto, nel corso degli anni s'è continuato, in un'infinità di sentenze a parlare di presunzione di condominialità, tant'è che agli inizi del 2014 la questione fu rimessa al Primo Presidente della Cassazione per valutare l'opportunità di una nuova pronuncia delle Sezioni Unite.

In quell'occasione, però, si disse che non v'era alcun contrasto in atto e che il principio espresso nel 1993 doveva considerarsi ancora valido.

=> Presunzione di condominialità: chi decide?

Sta di fatto che anche dopo quell'intervento non sono mancate pronunce nelle quali s'è parlato di presunzione di condominialità (cfr. ad esempio Cass. 18 dicembre 2014 n. 26766).

Una recente sentenza resa sempre dalla Corte di Cassazione (sent. n. 4501 del 5 marzo 2015) ha nuovamente contestato la nozione di presunzione di condominialità, affermando l'esistenza di un vero e proprio diritto di condominio sui beni di cui all'art. 1117 c.c.

In questa pronuncia si legge che la norma d'apertura delle disposizioni dettate in materia di condominio “non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura condominiale, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell'ipotesi di presunzione), ma solo in forza di un titolo specifico, inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili” (Cass. 5 marzo 2015 n. 4501).

Fra quanto tempo una nuova sentenza che riaffermerà, forse per distrazione, che i beni si presumono comuni?

Scarica Cass. 5 marzo 2015 n. 4501

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