In tema di individuazione delle parti comuni in un edificio in condominio, o nell'ambito di rapporti ch riguardano più edifici, la funzione delle cose asseritamente comuni è indispensabile per considerarle realmente tali, anche se l'ultima parola spetta sempre all'atto d'acquisto o al regolamento condominiale contrattuale.
In questo contesto, il cortile sul quale si affacciano più edifici limitrofi dev'essere considerato in comune tra di essi, stante la precipua funzione di quell'area, ossia quella di dare luce ed aria alle unità immobiliari che vi si affacciano.
Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 26766 depositata in cancelleria il 18 dicembre 2014.
Di fatto, è sempre bene ricordarlo, la presenza di un bene comune a più edifici (siano essi o meno in condominio) comporta la nascita di un supercondominio e la conseguente applicazione delle norme di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. (cfr. art. 1117-bis c.c.). Quando il cortile può definirsi condominiale?
Che cos'è il cortile? La definizione che rintracciamo su un qualunque vocabolario ha dato spunto alla Corte di Cassazione di affermare che il cortile, nell'accezione tecnica del termine, “è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti”.
Tuttavia, prosegue la Corte, “avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
Chiaramente se sul cortile dovesse affacciare, per assurdo, solamente un'unità immobiliare quel cortile, dovrebbe essere considerato bene accessorio a quel cespite, salvo il caso di diversi usi a vantaggio di altri condomini.
Il discorso appena fatto, dicono gli ermellini nella sentenza n. 26766 è uguale allorché il più volte citato cortile sia un'area comune a più edifici.
Secondo i giudici, infatti, non vi sono dubbi che l'art. 1117 c.c. sia applicabile anche quando si tratti “di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano (v., sul punto, Cass., sentt. n. 21693 del 2014, n. 17993 del 2010)” (Cass. 18 dicembre 2014 n. 26766).
La sentenza, evidentemente, riguarda un caso sorto prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio (legge n. 220/2012) e non tiene in considerazione che attualmente l'applicazione delle norme del condominio negli edifici al supercondominio non è frutto di un'opera interpretativa (analogia legis) ma di una specifica disposizione di legge, ossia l'art. 1117-bis c.c.
Quando il cortile può definirsi condominiale?
