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Giardino condominiale, lo può difendere anche un solo condomino!
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Giardino condominiale, lo può difendere anche un solo condomino!

Difendere la proprietà del giardino condominiale

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di azioni a difesa delle parti comuni di un edificio in condominio, ciascun condomino può agire a tutela di esse senza che sia necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari.

Questa la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 1650 del 28 gennaio 2015.

Il caso è di quelli che accadano sovente: i condòmini del piano terra, ciascuno per proprio conto, recintavano una porzione del giardino antistante le loro unità immobiliari. A questa condotta seguiva una causa: secondo gli attori, infatti, quel comportamento doveva essere considerato illegittimo perché il giardino era parte di proprietà comune.

La causa è giunta davanti alla Suprema Corte di Cassazione dopo un articolato iter giudiziario fatto di chiamate in causa, integrazioni del contraddittorio e riassunzioni da parte di eredi (cosa frequentissima e non più accidentale vista la durata dei nostri processi).

Nel giudizi di merito era stato stabilito che il giardino era condominiale, di conseguenza le recinzioni (una delle quali posta semplicemente a tutela di un'unità immobiliare senza alcuna attrazione nella proprietà esclusiva) dovevano essere rimosse.

=> Giardino antistante o retrostante l'edificio: bene comune o pertinenza delle singole unità immobiliari?

La prima questione che è stata posta con il ricorso in Cassazione era, come si suole dire, di carattere processuale. In sostanza ci si domandava: posto che la lite riguardava un bene di proprietà comune, il contraddittorio doveva essere aperto a tutti i partecipanti al condominio?

Secondo la Corte di Cassazione, che sul punto s'è rifatta al proprio più recente e consolidato orientate mento, no, perché “ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l'intera cosa comune, e non una frazione della stessa, è legittimato ad agire o resistere in giudizio, anche senza il consenso degli altri, per la tutela della cosa comune, nei confronti dei terzi o di un singolo condomino ( così Cass. Sez. VI-1 ord 1009/2013; alla quale adde: Cass., Sez. VI-3 ord n. 1009/2013; Cass. Sez. II n. 19329/2009; Cass. Sez. II n. 10219/2002; Cass. Sez. II n. 8546/1998; Cass. Sez. II n.1757/1987)” (Cass. 28 gennaio 2015 n. 1650).

Ma come, qualcuno potrebbe dire, per stabilire se una cosa è di tutti o solo di uno non è necessario coinvolgere nel giudizio tutti gli interessati?

La risposta, ahinoi, non è univoca. Per dirla semplicemente senza entrare in complesse valutazioni concernenti la natura dell'azione giudiziaria, iniziare una causa a difesa della proprietà comune di u bene è cosa diversa, secondo la Cassazione, dall'incominciarla per ottenere l'accertamento della condominialità di quel bene.

Insomma un conto è difendere una cosa di tutti, altro cercare di ottenere una pronuncia che quella cosa sia di tutti.

Solamente in questa seconda ipotesi si verte in un caso di litisconsorzio necessario, con la conseguente necessità di coinvolgere nel giudizio tutti i condòmini.

=> Cosa occorre tener conto per determinare l'area destinata a parcheggio

Scarica Cass. 28 gennaio 2015 n. 1650

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