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Area destinata a parcheggio. Le Sezioni Unite risolvono il problema del litisconsorzio necessario.
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Area destinata a parcheggio. Le Sezioni Unite risolvono il problema del litisconsorzio necessario.

Cosa occorre tener conto per determinare l'area destinata a parcheggio

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Per determinare l'area destinata a parcheggio occorre tener conto dell'atto concessorio che vincola il costruttore a questa destinazione e che è l'unico riferimento cui ancorare ogni controversia circa la natura condominiale o privata delle parti della costruzione.

Un eventuale contrasto tra l'accatastamento, cioè la dichiarazione presentata dal costruttore/proprietario agli Uffici finanziari (nel tempo U.T.E., Agenzia del Territorio, Agenzia delle Entrate), e la concessione edilizia va risolto avendo riguardo a quest'ultima, perché essa designa la entità della costruzione assentita e la destinazione impressa e approvata del bene da edificare.

Le Sezione Unite intervengono in tema di aree di parcheggio in condominio individuando un criterio generale di composizione delle liti in materia: per individuare la natura comune dell'area di parcheggio fa fede l'atto concessorio che vincola il costruttore sicché, in caso di contrasto tra accatastamento e concessione edilizia, prevale quest'ultima.

Il caso di specie - La sentenza in commento prende le mosse dalla solita lite tra condomini circa la proprietà di un'area esterna utilizzata come accesso al parcheggio.

Leggi anche: (Da qui non si passa! Il condominio sbarra un'area adibita al transito ed a parcheggio.)

Uno dei condomini, premesso che la società costruttrice dell'edificio gli aveva assegnato un box da cui si accede tramite uno spazio condominiale, agisce contro il vicino per il riconoscimento della natura condominiale di detto spazio, che il convenuto aveva illegittimamente delimitato con un muro di recinzione.

La controparte eccepiva di essere comproprietario dell'area in forza di assegnazione precedente a quella a favore dell'attore e basata sul secondo accatastamento dell'immobile, il quale, a differenza del primo, era conforme alle autorizzazione edilizie comunali.

(Come fermare il vicino che realizza opere solamente per disturbarci)

A fronte del rigetto della domanda in entrambi i gradi del giudizio di merito, l'attore proponeva ricorso in cassazione.

Individuazione dell'area destinata a parcheggio - L'intera vicenda ruota intorno alla corretta individuazione del criterio utilizzato per individuare l'area condominiale o privata riservata al parcheggio.

In tale prospettiva, la suprema Corte, in linea con quanto deciso nel merito, definisce la controversia dando prevalenza alle risultanze della concessione edilizia (o comunque dell'atto autorizzatorio), che identifica le aree vincolate alla destinazione prescritta dalla normativa in tema di parcheggi e l'accatastamento (il secondo) già esistente al momento in cui il condominio attore ebbe ad acquistare il suo appartamento.

(Il parcheggio costruito nel rispetto degli standard urbanistici non deve essere ceduto assieme alle unità immobiliari.)

L'edificazione avvenuta in conformità - osserva la Corte - concretizza l'atto di assenso e l'acquirente che voglia verificare la legittimità del bene che va ad acquistare deve assicurarsi in primo luogo la corrispondenza materiale e documentale al provvedimento autorizzatorio.

Bene ha fatto, dunque, il giudice di merito ha respingere la domanda facendo riferimento alla conformità tra progetto approvato e planimetria catastale redatta con il secondo accatastamento, già in essere, peraltro, al momento dell'acquisto.

Il secondo frazionamento era valso a "ripristinare la legalità", regolarizzando la situazione.

La vexata questio del litisconsorzio nelle liti condominiali - Sullo sfondo degli aspetti documentali e probatori della controversia si pone il problema squisitamente giuridico-processuale che giustifica l'intervento delle Sezioni Unite, concernente la configurabilità del litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i comproprietario/condomini nelle cause come quella in esame.

È necessario chiamare in causa tutti i condomini? L'intera materia muove dall'art. 102 c.p.c. che al primo comma reca: "se la decisione non può pronunciarsi che in confronto di più parti, queste debbono agire o essere convenute nello stesso processo".

Si tratta di una "norma in bianco" che non specifica quando si sia in presenza di un rapporto unico con pluralità di parti, ma avverte che queste ultime devono essere chiamate tutte in giudizio quando tale rapporto sia ravvisabile.

Attraverso una completa disamina dei contrastanti orientamenti giurisprudenziali, il supremo Consesso ritiene che l'accertamento della sussistenza di un rapporto unico plurisoggettivo ai fini della partecipazione necessaria di tutti i soggetti interessati è "questione di diritto sostanziale", che il giudice è chiamato a risolvere, di volta in volta, cercando di individuare quand'è che una sentenza sia inutiliter data, perché resa in assenza di alcune delle parti "in confronto" delle quali avrebbe dovuto essere pronunciata.

La verifica della norma risiede, quindi, nell'utilità che può derivare da una pronuncia qualora il giudizio si svolga in assenza di altri soggetti potenzialmente coinvolti nel rapporto, rintracciando "gli effetti che ciascuna azione può conseguire e in relazione ad essi individuare i soggetti che debbono partecipare al processo".

(Parti comuni: se il condomino chiede l'accertamento della condominialità di un bene il giudice può accertare l'esistenza di un condominio parziale)

Niente di tutto ciò è ravvisabile nella fattispecie in esame, laddove è solo il condomino ad avere interesse concreto perché l'opera abusiva del vicino gli ha tolto lo spazio di manovra necessaria per poter parcheggiare l'auto.

E ciò anche se l'area oggetto della controversia è di proprietà comune: ai fini della sussistenza del litisconsorzio necessario conta soltanto "l'interesse concreto delle parti".

Scarica la sentenza

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