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Prescrizione del diritto del costruttore ad ottenere da parte dei condominio l'indennità per il diritto d'uso dello spazio riservato a parcheggio.
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Prescrizione del diritto del costruttore ad ottenere da parte dei condominio l'indennità per il diritto d'uso dello spazio riservato a parcheggio.

i parcheggi sono liberamente cedibili separatamente dalle unità immobiliari.

Avv. Alessandro Gallucci  

Una pronuncia della Cassazione datata 28 aprile 2010, la n. 10199, ci permette di tornare a parlare dello spazio riservato a parcheggio pertinenziale ex l. 765/67, del diritto all’indennità per il costruttore nel caso di riconoscimento di tale diritto d’uso e del conteggio del termine di prescrizione per far valere questo diritto.

Al fine di comprendere al meglio la decisione della Corte di legittimità, è utile accennare a livello generale a gli istituti della prescrizione e della pertinenzialità delle aree destinate a parcheggio.

Ai sensi dell’art. 2934 c.c. : ” Ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge.

Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge”.

In sostanza il mancato esercizio di un diritto per un determinato periodo di tempo (variabile a seconda della pretesa sottesa al diritto stesso) porta con sé, trascorso questo lasso di tempo, l’impossibilità d’invocare la tutela giudiziale per ottenerne il riconoscimento. In realtà la situazione, rispetto a questa definizione generale, è leggermente diversa.

Infatti sebbene nell’art. 2943 c.c. si parli di estinzione del diritto, dal complesso delle norme dettate in relazione alla prescrizione ne dovrebbe discendere che sarebbe più opportuno affermare che “ che il diritto prescritto non si estingue ma perde forza” (Gazzoni, Manuale di diritto privato, ESI, 2004).

D’altronde se un soggetto fa valere in giudizio un diritto prescritto e la controparte non eccepisce tale prescrizione, il giudice non può rilevarla d’ufficio (art. 2938 c.c.).

E’ evidente allora, pur citando solo questo semplice esempio, che la soluzione interpretativa data dalla dottrina pare più coerente con l’intero impianto normativo.

Passando più nello specifico all’esame di un diritto connesso con la fattispecie che stiamo esaminando non può non parlarsi del diritto d’uso del parcheggio pertinenziale riconosciuto (o meglio che fu riconosciuto in quanto oggi esso non ha più motivo d’esistere) con la legge n. 765/67, così detta legge ponte, che modificava la legge n. 1142/50.

Secondo l’art 18 l. 765 (che introduceva l’art. 41-sexies l. n. 1142/50) “ nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione”.

In sostanza, non solo si riservava un’area della nuova costruzione a parcheggio ma se ne vincolava il diritto d’uso (quanto meno la misura minima indicata dalla legge) ai proprietari delle unità immobiliari cui tale area doveva servire da pertinenza.

Il riconoscimento di tale diritto, se non avveniva contestualmente alla cessione delle unità immobiliari, dava diritto d’ottenere un’indennità in favore del costruttore (Cass. SS.UU. n. 9631/96).

Si parla al passato poiché l’art. 41-sexies l. n. 1142/50, così come introdotto dalla legge n. 765/67, ha subito una modifica nel 2005 che ha portato all’introduzione del secondo comma a norma del quale “ gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

In sostanza ad oggi i parcheggi sono liberamente cedibili separatamente dalle unità immobiliari.

Nel caso di specie (verificatosi prima dell’introduzione di questa ultima norma), invece, sorgevano contestazioni in relazione al diritto d’uso delle aree pertinenziali, non riconosciuto ab origine, e del correlativo diritto del costruttore ad ottenere l’indennità.

In sostanza il costruttore avanzava richiesta d’indennizzo solamente al termine dell’iter processuale nel quale s’era riconosciuto il diritto d’uso.

Secondo i condomini questo diritto era prescritto in quanto il suddetto costruttore avrebbe dovuto chiederlo al momento della instaurazione del giudizio per mezzo del quale si voleva ottenere il riconoscimento di tale diritto d’uso.

La Cassazione ha abbracciato questa tesi affermando che “ la determinazione del compenso integrativo in favore del venditore non è subordinata al passaggio in giudicato della corrispondente pretesa degli acquirenti, potendo esser fatta immediatamente valere, non appena questi ultimi agiscono in forza della nullità della compravendita che abbia escluso l’area vincolata a parcheggio” (Cass. 28 aprile 2010 n. 10199).

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