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carschi

Accatastamento spazi condominiali

Buongiorno,

a breve partecipero' ad una riunione di condominio dove nell'ordine del giorno vi e' la richiesta del nostro comune di accatastamento degli spazi condominiali adibiti a spazio per il parcheggio delle auto ma anche come parte comune per l'accesso alle palazzine e in parte a giardinetti. Il condominio dove abito e' un supercondominio che ingloba 6 palazzine, costruite negli anni '60, per un totale di 42 condomini e tutto intorno esistono degli spazi che a volte utilizziamo per il parcheggio piu' alcuni posti nei pilotis senza assegnazioni specifiche. Vi risulta che ci sia l'obbligo di accatastare questi spazi o e' un tentativo forzato e/o subdolo dello stesso comune per recuperare fondi ??

Grazie

Carlo

Leggerei attentamente quanto riportato al link e in particolare sotto la sezione "le parti comuni".

 

In sostanza, mi pare dipenda dall'avere o meno una quota parte nell'atto di proprietà o un uso esclusivo ex delibera. Se invece fosse uno spazio indiviso dove chi primo arriva, parcheggia, mi pare ben diverso.

 

http://www.notaiodidomenico.it/DOTTRINA/obblighi_in_materia_di_catasto.htm

Innanzitutto grazie per le risposte , in effetti e' una parte del cortile indiviso dove si parcheggia l'auto a "casaccio" naturalmente rispettando le regole del buon senso si puo' anche parcheggiare sotto i pilotis ma non esiste un'assegnazione specifica.

Io credo che sia un abuso da parte del Comune che vorrebbe cosi' acquisire il diritto di battere cassa cosi si suol dire.

Carlo

Innanzitutto grazie per le risposte , in effetti e' una parte del cortile indiviso dove si parcheggia l'auto a "casaccio" naturalmente rispettando le regole del buon senso si puo' anche parcheggiare sotto i pilotis ma non esiste un'assegnazione specifica.

Io credo che sia un abuso da parte del Comune che vorrebbe cosi' acquisire il diritto di battere cassa cosi si suol dire.

Carlo

Le vie sono diverse. Come pure i costi e le variabili.

 

Innanzitutto dipende dal tenore della richiesta comunale. Se verbale, scritta o a mezzo procedimento amministrativo. Nel primo caso, se il tuo comune dialoga, andate forniti di riscontri probatori. Se volete spendere, incaricate un professionista.

 

Nel secondo e terzo, a mio avviso vanno lette le carte. Contro un provvedimento amm.vo potete ricorrere al GA, ma costa.

 

Senza o con poca spesa, sempre a seconda del caso di specie, esistono:

- il ricorso gerarchico;

- l'interpello (non ne sono sicuro), o l'informazione scritta richiesta all'Agenzia del Territorio, ora comunque AdE;

- il difensore civico.

 

Ovvio che se l'autorità nega l'obbligo, al comune non so cosa resti. Tra l'atro, dovrebbero essere accatastati tutti i posti auto d'Italia in area privata, tipo quelli degli alberghi, resorts, centri commerciali, etc..

 

Ajò!!!

Le vie sono diverse. Come pure i costi e le variabili.

 

Innanzitutto dipende dal tenore della richiesta comunale. Se verbale, scritta o a mezzo procedimento amministrativo. Nel primo caso, se il tuo comune dialoga, andate forniti di riscontri probatori. Se volete spendere, incaricate un professionista.

 

Nel secondo e terzo, a mio avviso vanno lette le carte. Contro un provvedimento amm.vo potete ricorrere al GA, ma costa.

 

Senza o con poca spesa, sempre a seconda del caso di specie, esistono:

- il ricorso gerarchico;

- l'interpello (non ne sono sicuro), o l'informazione scritta richiesta all'Agenzia del Territorio, ora comunque AdE;

- il difensore civico.

 

Ovvio che se l'autorità nega l'obbligo, al comune non so cosa resti. Tra l'atro, dovrebbero essere accatastati tutti i posti auto d'Italia in area privata, tipo quelli degli alberghi, resorts, centri commerciali, etc..

 

Ajò!!!

 

Ciao Efisio

 

Unica correzione. Il Difensore Civico Comunale è stato abolito (purtroppo....) dall'art. 186 comma 2° della Legge 23 dicembre 2009 n° 191.

Al suo posto si può considerare, come hai giustamente scritto, il ricorso gerarchico al Segretario Generale Comunale.

 

Ciao

Ciao Efisio

 

Unica correzione. Il Difensore Civico Comunale è stato abolito (purtroppo....) dall'art. 186 comma 2° della Legge 23 dicembre 2009 n° 191.

Al suo posto si può considerare, come hai giustamente scritto, il ricorso gerarchico al Segretario Generale Comunale.

 

Ciao

Meri, ti rigiro la castagna! Infatti non ho scritto "...comunale", sapendolo. Puoi ricorrere a quello territorialmente superiore, se ancora esistente. Quindi, Provincia prima, o Regione in difetto. E tra l'altro, dovrebbe trattarsi di Regione autonoma a statuto speciale, ma dovrebbe essere lo stesso.

 

L'unico inconveniente è che alcuni enti sostengono di poter accettare solo contenziosi riguardanti materia del loro ente, ma sembra che ciò non sia del tutto condiviso.

 

Ciao

Ciao Efisio

 

E' una vecchia storia, e lo hai evidenziato proprio nell'ultima frase.

In teoria non potrebbe trattarsi di Difensore Civico Provinciale o Regionale perché le competenze di tali soggetti riguarderebbero solo gli atti emanati dai rispettivi Enti di appartenenza, effettuando così una "mediazione" tra tali Enti e il cittadino. Ci si rivolgerebbe quindi al Difensore Civico Provinciale o Regionale per questioni riguardanti disposizioni, norme, richieste da parte di tali Enti o comunque da soggetti diversi ma connessi con l'Ente di appartenenza (ad es. sanità regionale / provinciale, trasporti, ecc..).

Infatti, l'art. 16 della L. 15 maggio 1997 n° 127 recita:

 

"....e medesime funzioni di richiesta, di proposta, di sollecitazione e di informazione che i rispettivi ordinamenti attribuiscono agli stessi nei confronti delle strutture regionali e provinciali."

Quindi non sarebbero strutture "comunali", anche perché ogni Ente dovrebbe avere un proprio "regolamento" del Difensore Civico, e non utilizzare il regolamento adottato da altri.

Con l'abolizione dei Difensori Civici Comunali però si è ritenuto che il Difensore Civico Regionale possa intervenire anche nei confronti dei Comuni, ovvero in quegli Enti privi di Difensore Civico.

Al riguardo leggi per la Liguria in:

 

 

http://www.regione.liguria.it/argomenti/consiglio/difensore-civico.html

 

E così anche per la Toscana.

 

La questione è però, come hai giustamente scritto, molto dibattuta e, considerato che il Difensore Civico non emana nessuna sentenza, spesso quanto previsto da tale soggetto resta inapplicato. Di fatto, dal 2010 ad oggi per il Comune dove lavoro, non mi risulta alcun intervento del Difensore Civico Regionale mentre prima, con il Difensore Civico Comunale, eravamo continuamente interpellati da tale soggetto.

A ciò si aggiunge che dal 1° gennaio 2015 scomparirebbe anche il Difensore Civico Provinciale, dove ancora c'è.......

Quindi dubito che il Difensore Civico Regionale risolverebbe la questione, ed anche se intervenisse il Comune può infischiarsene.

Mi sembra quindi molto meglio il ricorso gerarchico al Segretario Generale, che ha gli strumenti per richiamare e adottare provvedimenti discilinari.

 

Ciao

Indipendentemente da eventuali ricorsi, richieste di intervento del Segretario, ecc.., probabilmente il Comune si riferisce a quanto riportato anche in:

http://www.e-glossa.it/wiki/problematiche_connesse_alla_costituzione_del_condominio_in_relazione_alla_disciplina_del_dl._78$10.aspx

 

Di cui ti interessa la seguente parte:

Si rammenta che l’art. 19, c. 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito in legge con legge 30 luglio 2010 n. 122 così dispone:

“All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e' aggiunto il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”

Le parti comuni condominiali sono, peraltro, escluse dall’ambito di applicazione del DL. 78/2010.

Sicuramente esclusi sono i cd. “beni comuni non censibili”: si tratta di tutte le parti comuni condominiali denunciate al Catasto mediante elaborato planimetrico, per le quali pertanto è escluso l’obbligo della presentazione delle planimetrie e quindi l’obbligo di classamento (ad esempio cortili, ingressi, vani scale, centrale termica, ....).

Qualche dubbio, invece, era sorto per i beni comuni censibili, ossia per le parti comuni condominiali per le quali sussiste l’obbligo di accatastamento mediante presentazione di planimetria catastale e conseguente classamento (ad esempio garage condominiale, cantina condominiale, alloggio del portiere, ecc. ecc.). Infatti:

- da un lato se ne dovrebbe sostenere l’esclusione dall’ambito di applicazione della norma in commento, in quanto, come tutte le parti comuni, anche il loro trasferimento avviene, per la quota di competenza, ex lege, a prescindere da una volontà espressa in atto dalle parti

- dall’altro si tratta, pur sempre, di beni accatastati (o da accatastare); si tratta, infatti, di unità immobiliari dotate di propria autonoma capacità reddituale e come tali rientranti, a pieno titolo, nella nozione di “unità immobiliare urbana” cui fa riferimento la norma in commento.

Sul punto è intervenuta la Agenzia del Territorio (Circolare n. 3/2010 del 10 agosto 2010) per la quale:

- anche i beni comuni censibili restano al di fuori dell’ambito di applicazione della norma in commento, al pari dei beni comuni non censibili, a condizione peraltro che siano effettivamente destinati a servizio del condominio e siano trasferiti “ex lege” unitamente all’unità negoziata, per la quota di competenza del disponente;

- detti beni rientrano, invece, nell’ambito di applicazione della norma se “cessano” la loro destinazione a servizio del condominio, con conseguente loro intestazione in catasto ai singoli comproprietari per le quote di rispettiva competenza (non potendo più rimanere nella partita speciale “beni comuni censibili”), circostanza quest’ultima che si può verificare, ad esempio, nel caso dell’autonomo trasferimento da parte di tutti i condomini.

DL. 78/2010 e POSTI AUTO SCOPERTI

Rientrano, invece, nell’ambito di applicazione del D.L. 78/2010 i posti auto scoperti (censiti con attribuzione alla categoria catastale C/6) la cui realizzazione abbia richiesto un’attività edilizia o, comunque, una trasformazione urbanistica permanente del terreno sul quale sono stati ricavati, con conseguente obbligo di preventiva progettazione ed autorizzazione mediante rilascio del titolo edilizio abilitativo (normalmente si tratta dello stesso progetto e dello stesso titolo edilizio relativi al fabbricato e/o ai manufatti al cui servizio sono posti i suddetti posti auto); pertanto detti posti auto possono considerarsi “costruzioni” in senso lato, tant’è vero che si sostiene che con riguardo alla disciplina urbanistica per tali beni trova applicazione la disciplina propria dei fabbricati, consistente nella menzione dei titoli edilizi, e non la disciplina dei terreni, che comporterebbe l’obbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica; per tali beni è prevista la presentazione della planimetria catastale e l’attribuzione di rendita e possono quindi ricondursi, a pieno titolo, nella categoria delle “unità immobiliari urbane”

Quanto detto vale, peraltro, per i posti auto scoperti dotati di propria “autonomia funzionale e di propria capacità reddituale” e, come tali, qualificabili in termini di “unità immobiliari urbane” e che siano trasferiti o assegnati in piena proprietà o sui quali vengano costituiti dei diritti reali (esclusi i diritti reali di garanzia)

Da evidenziare che il disposto di legge riguarda anche "gli atti pubblici".

Ciao

Se con "spazi adibiti al parcheggio" del post iniziale parliamo di stalli delimitati da strisce o altro, magari numerati, posso pure capire la richiesta in base a quanto letto su. Diversamente, se si tratta ad esempio di un cortile, o di un tratto dell'area carrabile, o di uno spazio sterrato, o a betonelle di fronte agli ingressi (tipico nelle palazzine a schiera), senza nè strisce nè nulla altro, non mi pare proprio ci siano gli estremi.

 

A maggior ragione se elenco delle parti comuni e mappale non identificano l'area come parcheggio comune.

Sostanzialmente è un problema di identificazione della tipologia di area di cui stiamo trattando. Infatti si legge se "..la .. realizzazione abbia richiesto un’attività edilizia o, comunque, una trasformazione urbanistica permanente del terreno sul quale sono stati ricavati, con conseguente obbligo di preventiva progettazione ed autorizzazione mediante rilascio del titolo edilizio abilitativo (normalmente si tratta dello stesso progetto e dello stesso titolo edilizio relativi al fabbricato.....).

Quindi occorre determinare se per la realizzazione dell'area si è reso necessario un titolo edilizio. Quindi dovete andare in Comune, e verificare se esiste titolo edilizio specifico o se nel titolo edilizio del complesso l'area è stata conteggiata ai fini di parametri urbanistici (ad es. rapporto di permeabilità, indice di parcamento, ecc...), costituendo così bene immobile.

Se lo fosse, sembra che abbia ragione il Comune....

 

Ciao

Ma i comuni che sul loro territorio hanno parcheggi a strisce blu da cui ricavano un canone, (ma anche bianchi), non dovrebbero procedere anch'essi all'accatastamento e magari versare qualcosa all'Erario?

In ogni caso, i comuni che procedono applicando norme e regolamenti in maniera restrittiva e oltre, poi non si dovrebbero meravigliare se ricevono pile di accessi agli atti per verificare se le relative applicazioni della sono state omogenee sul territorio.

Ma i comuni che sul loro territorio hanno parcheggi a strisce blu da cui ricavano un canone, (ma anche bianchi), non dovrebbero procedere anch'essi all'accatastamento e magari versare qualcosa all'Erario?

In ogni caso, i comuni che procedono applicando norme e regolamenti in maniera restrittiva e oltre, poi non si dovrebbero meravigliare se ricevono pile di accessi agli atti per verificare se le relative applicazioni della sono state omogenee sul territorio.

No Efisio, i beni demaniali (nel tuo esempio demanio comunale), non possono essere soggetti a tassazione e nemmeno ad accatastamento. Infatti, in molti casi non sono nemmeno particellati sulle mappe.

Il comportamento dei Comuni troppo spesso non deriva da una volontà di tale Ente, ma dalla volontà del legislatore, ovvero di quelli che "noi" mandiamo a legiferare.... Sapessi di quante "regole" vorrei fare a meno nel mio ufficio....😜

No Efisio, i beni demaniali (nel tuo esempio demanio comunale), non possono essere soggetti a tassazione e nemmeno ad accatastamento. Infatti, in molti casi non sono nemmeno particellati sulle mappe.

Il comportamento dei Comuni troppo spesso non deriva da una volontà di tale Ente, ma dalla volontà del legislatore, ovvero di quelli che "noi" mandiamo a legiferare.... Sapessi di quante "regole" vorrei fare a meno nel mio ufficio....😜

Su quelli ex cessione da federalismo demaniale, io mi trovo gli estremi catastali. In ogni caso, oltre a quanto detto prima sullo stato dei luoghi in discussione, in caso di ragione del comune, spero che i residenti, (senza per questo compiere atti emulativi), si accertino con accesso agli atti dell'equità dell'applicazione della norma verso l'intero territorio comunale nessuno escluso. Hotel, conventi, chiese, centri commerciali, fabbriche, magazzini...

 

Concordo. Se c'è una regola, deve valere per tutti, naturalmente salvo deroga di legge.

 

Ciao

Se con "spazi adibiti al parcheggio" del post iniziale parliamo di stalli delimitati da strisce o altro, magari numerati, posso pure capire la richiesta in base a quanto letto su. Diversamente, se si tratta ad esempio di un cortile, o di un tratto dell'area carrabile, o di uno spazio sterrato, o a betonelle di fronte agli ingressi (tipico nelle palazzine a schiera), senza nè strisce nè nulla altro, non mi pare proprio ci siano gli estremi.

 

A maggior ragione se elenco delle parti comuni e mappale non identificano l'area come parcheggio comune.

La situazione e' esattamente quella evidenziata in rosso-grassetto, ho trovato il vecchio regolamento di condominio dove si indica che gli spazi attorno alle palazzine puo' essere usato come parcheggio, in piu' su 6 palazzine ben 5 hanno dei pilotis dove anche li chi arriva prima parcheggia. Nessuno di noi ha in assegnazione alcun spazio comune cosi' come mappali o quant'altro.

Grazie

corsica.jpg

Anche dalla foto è difficile stabilire quanto ti ho riportato. Devi andare in Comune a verificare il titolo edilizio. Da quello puoi stabilire se l'area è stata realizzata con specifico titolo o meno.

 

Ciao

Buongiorno,

a breve partecipero' ad una riunione di condominio dove nell'ordine del giorno vi e' la richiesta del nostro comune di accatastamento degli spazi condominiali adibiti a spazio per il parcheggio delle auto ma anche come parte comune per l'accesso alle palazzine e in parte a giardinetti. Il condominio dove abito e' un supercondominio che ingloba 6 palazzine, costruite negli anni '60, per un totale di 42 condomini e tutto intorno esistono degli spazi che a volte utilizziamo per il parcheggio piu' alcuni posti nei pilotis senza assegnazioni specifiche. Vi risulta che ci sia l'obbligo di accatastare questi spazi o e' un tentativo forzato e/o subdolo dello stesso comune per recuperare fondi ??

Grazie

Carlo

Ciao

ho lo stesso problema sempre a Cagliari. Anche a noi abbiamo il Comune ha richiesto l'accatastamento dei posti auto all'interno del cortile condominiale.

Posso chiederti come state procedendo? Avete contestato la richiesta del Comune o state accatastando?

Grazie

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