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Il parcheggio costruito nel rispetto degli standard urbanistici non deve essere ceduto assieme alle unità immobiliari.
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Il parcheggio costruito nel rispetto degli standard urbanistici non deve essere ceduto assieme alle unità immobiliari.

Chi acquista oggi sa che i parcheggi non gli spettano di diritto e possono essere venduti separatamente.

Avv. Alessandro Gallucci 

L’art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, novellata dalla legge n. 765 del 1967 (la così detta legge ponte), è stato per tantissimo tempo foriero di contenzioso.

Tutto ruotava attorno al quesito: i parcheggi, realizzati nel rispetto della proporzione volume edificato – superficie destinata a parcheggio nell’ambito del medesimo edificio, sono gravati da un diritto d’uso in favore dei titolari delle unità immobiliari ubicate in quell’edificio? Oppure addirittura vi è un inscindibile vincolo pertinenziale?

Le risposte spesso ondivaghe e comunque mai generalizzabili della giurisprudenza hanno finito, dopo quasi quarant’anni, a portare il legislatore a novellare l’articolo citato in principio.

Il secondo comma dei quella norma oggi recita: “ Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti d'uso a Favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Tutto chiarito anche se per assurdo, come spesso accade, la ritrovata chiarezza rischia di portare con sé nuovi interrogativi. In questo caso ci si è domandati: questa norma ha natura interpretativa, insomma vale anche per il contenzioso passato? Oppure come ogni norma, in linea generale, non può che disporre solo per il futuro (così detto principio dell’irretroattività)? La Cassazione, ormai da tempo, è orientata verso quest’ultima presa di posizione.

Si legge in una sentenza dello scorso settembre che “ questa Corte (Cass. 24/2/2006 n. 4264 e succ. Cass. 13/1/2010 n. 378, Cass. 5/6/2012 n. 9090),ha escluso il carattere interpretativo e la retroattività della norma all'art. 12, comma 9, della l. 246/05, affermando che la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari.

Il disconoscimento della sua natura interpretativa, secondo il condivisibile percorso motivazionale della richiamata sentenza, al quale occorre dare continuità, discende dalla mancanza dei presupposti che caratterizzano la norma interpretativa, quali l'incertezza interpretativa circa una norma preesistente e la scelta di una delle soluzioni alternativamente adottate dalla giurisprudenza; la retroattività viene esclusa in quanto non espressamente affermata dalla norma e in contrasto anche con la natura della stessa norma, incidente sul modo di acquisto e sul contenuto di diritti, dal momento che, come ricordato dalla richiamata giurisprudenza, costituisce un principio pacifico che le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore; una interpretazione che attribuisse efficacia retroattiva alla norma comporterebbe invece una espropriazione, generalizzata e senza indennizzo, di un diritto già acquisito dal privato” (Cass. 18 settembre 2012, n. 15645).

In sostanza: chi acquista oggi sa che i parcheggi non gli spettano di diritto e possono essere venduti separatamente.

Chi lo ha fatto nel passato, a seconda del periodo in cui lo ha fatto, può continuare a sperare.

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