Ripartizione spese rifacimento impermeabilizzazione e pavimentazione area cortiliva

[Alef]

Salve a tutti, avrei bisogno di un parere in merito a tre quesiti relativi alla ripartizione della spesa per un

lavoro straordinario.

Ringrazio fin da ora chi vorrà gentilmente darmi un aiuto.

 

Nel mio condominio è presente un’area cortiliva di proprietà condominiale, che chiamerò, situata

al piano terra, con le destinazioni d’uso seguenti:

 

una parte destinata a parcheggio all’aperto per i condomini escluso i proprietari di sole autorimesse

al piano interrato, come chiarirò in seguito.

la restante parte destinata al passaggio dei condomini e all’accesso alle autorimesse private presenti

a piano terra.

 

Dall’area A si accede ad un unica rampa che porta ad un unico piano interrato nel quale sono presenti

42 autorimesse private e un’area di manovra per l’accesso alle autorimesse stesse che chiamerò M,

• Tutta l’area M è ricoperta dall’area A

• mentre le 42 autorimesse interrate si posso suddividere in 3 categorie a seconda della struttura

che le ricopre

coperte completamente dall’edificio condominiale confinante con l’area A

coperte completamente da terreno adibito a verde condominiale.

coperte completamente dall’area A.

 

Pertanto l’area A ricopre solo alcune delle 42 autorimesse private interrate e l’intera area M

 

Sul rogito dei proprietari delle autorimesse interrate c’è scritto che l’area A è proprietà comune per tutte

le proprietà del condominio ad esclusione delle autorimesse interrate, da cui segue che, per i proprietari

di sole autorimesse interrate, l’area A non è parte comune per cui non hanno diritto di parcheggio come

avevo anticipato.

 

Tutta l’area A è pavimentata con autobloccanti che col tempo si sono rotti in varie zone del piano provocando

il danneggiamento della guaina impermeabile sottostante con conseguenti infiltrazioni di acqua piovana

in alcune delle autorimesse del piano interrato coperte dall’area A.

L’Amministratore insieme a tre preventivi per il rifacimento completo della guaina impermeabile e della

pavimentazione che ricopre l’area A, ha presentato una tabella millesimale, così detta derivata costruita

appositamente per la ripartizione della spesa per questo lavoro in modo che terrebbe conto della

diversa possibilità di utilizzo che i condomini hanno di questo bene da ristrutturare.

Preventivi e tabella derivata dovranno essere sottoposti alla votazione nella prossima riunione prevista a

breve.

 

Secondo la tabella proposta, la spesa sarebbe così ripartita:

• 50% a carico di tutti i proprietari in proporzione ai millesimi generali di proprietà

(da qui tra origine il 1 quesito)

• 50% a carico di tutti e soli i proprietari delle autorimesse interrate in proporzione all’area dell’

autorimessa rapportata alla somma delle aree di tutte le 42 autorimesse interrate

(da qui traggono origine il 2 e il 3 quesito)

 

1 quesito è corretto che i proprietari delle autorimesse interrate, per le quali l’area A a piano terra non è

parte comune, contribuiscano al primo 50% della spesa in base ai millesimi generali di

proprietà ?

(il principio “contributo proporzionale alla possibilità di godimento” sancito dall’art 1123 comma 2 CC,

non mi pare rispettato).

 

2 quesito è corretto che nel contributo al secondo 50% a carico dei soli proprietari delle autorimesse

interrate, la loro quota di contribuzione sia indipendente dall’esistenza di altre eventuali loro

proprietà nello stesso condominio ?

(il principio “contributo proporzionale al valore della proprietà” sancito dall’art 1123 comma 1 CC,

non mi pare rispettato).

Come conseguenza di questa ripartizione due proprietari di due autorimesse interrate della stessa

metratura, contribuiscono al secondo 50% con identica quota indipendentemente dall’essere o

meno proprietari di altre unità immobiliari nello stesso condominio come, ad esempio un appartamento.

 

3 quesito è corretto che tutti i proprietari di autorimesse interrate contribuiscano al secondo 50% in proporzione

alla metratura dell’autorimessa indipendentemente dal fatto che questa sia completamente coperta

dall’edificio oppure dall’area A ?

(il principio “contributo proporzionale alla possibilità di godimento” sancito dall’art 1123 comma 2 CC,

non mi pare rispettato).

 

Chi è sotto l’edificio non dovrebbe contribuire solo per la parte dell’area A che ricopre l’area di manovra

M in quanto proprietà comune alle autorimesse interrate e non contribuire per l’altra parte che ricopre le

autorimesse, essendo queste private e fuori dalla verticale ?

A conferma della mia tesi mi risulta che i proprietari delle autorimesse coperte dall’area A, essendo fuori

dalla proiezione verticale dell’edificio, non contribuiranno alle spese per una eventuale futura riparazione

del tetto, contrariamente ai proprietari di autorimesse coperte dall’edificio.

[Giovanni Inga]

Si applica il 1125 c.c. essendo il cortile condominiale.

 

1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti egualidai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore lacopertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione delsoffitto.

[albano59]

E' chiaro e giusto che per il riparto spese si va ad applicare il 1125 c.c.

 

Però Alef, in premessa va ulteriormente chiarita ed approfondita la disposizione regolamentare che esclude il conteggio dei millesimi delle autorimesse dal computo millesimale di ogni singola Proprietà che deve contribuire al 50% dell'area A.

A mio avviso e per quanto riferisci, è altamente probabile che tutte le Proprietà del Condominio debbano partecipare al riparto del 50% della spesa competente all'area A, senza che sia tenuto conto del peso millesimale di qualunque autorimessa.

Quanto al restante 50% della spesa competente alle sole autorimesse sottostanti, questa sarà spesa da ripartirsi fra le sole autorimesse sottostanti all'area A, tenendo conto esclusivamente dei millesimi delle autorimesse coinvolte nel riparto. Quindi è giusto che due autorimesse di pari metratura contribuiscano con lo stesso importo.

Le autorimesse che risultano sottostanti all'edificio o sottostanti al verde condominiale non devono partecipare a questo riparto.

 

Vi è inoltre una ulteriore precisazione, ed al tempo stesso un quesito da porti: l'estensione dell'area M ( nel piano interrato autorimesse) coincide con l'estensione dell'area A (cortile condominiale).

Se la risposta è SI, puoi smettere di leggere, ma se A è maggiore di M prima di procedere al riparto 50%-50%, sull'area A bisognerà procedere con un preventivo scomputo della spesa, sempre in base ai metri quadrati interessati.

Con l'area cortiliva A maggiore dell'area sottostante M, bisognerà quantificare di quanti metri quadrati A è più estesa di M: per questa area di A eccedente M, il riparto spese sarà secondo i millesimi di proprietà generali perché questa area eccedente M non copre nulla e non rientr nel riparto ex-art. 1125 c.c.

[Alef]

Salve, rispondo a Albano 59 che ringrazio per la risposta.

Il lavoro di rifacimento riguarda l'intera area A che ricopre quanto segue:

1 una parte dell'area A ricopre tutta l'area interrata M che è certamente parte comune alle

autorimesse interrate poiché serve per l'accesso alle medesime.

2 la restante parte dell'area A ricopre circa 15 delle 42 autorimesse interrate.

 

secondo la tabella millesimale derivata proposta la spesa sarebbe così ripartita:

 

- Il primo 50% a carico di tutti i proprietari secondo i millesimi generali di proprietà, compresi anche

i proprietari di sole autorimesse interrate.

però dai rogiti risulta che per le autorimesse interrate l'area A NON è parte comune (e per questo

i proprietari di sole autorimesse interrate non hanno diritto di parcheggio sull'area A),

pertanto chiedo perché chi è proprietario solo di autorimesse interrate dovrebbe contribuire alla

spesa secondo lo stesso criterio in base al quale vi partecipano tutti gli altri per i quali però l'area

A è parte comune ?

 

La parte dall'area A eccedente l'area M, che chiamo A-M, ricopre le 15 autorimesse interrate che sono private pertanto, se applichiamo l'art 1125 mi pare che alla spesa per A-M debbano concorrere i proprietari delle 15 autorimesse interrate coperte dall'area A e tutti i restanti condomini che hanno l'area A come parte comune e dunque i proprietari delle autorimesse interrate coperte dell'edificio o dal verde dovrebbero restarne esclusi.

 

Se applichiamo l'art 1125 ti propongo la mia opinione su come dovrebbe essere fatta la ripartizione

 

- L'impermeabilizzazione, che è interna alla struttura dal piano che costituisce l'area A,

---- 50% a carico di tutte le proprietà diverse da autorimesse interrate

---- 50% a carico delle sole proprietà delle autorimesse interrate con la seguente sottoripartizione:

la percentuale che M rappresenta rispetto a tutta A, a carico di tutte le 42 autorimesse

interrate (poiché M costituisce loro parte comune) in proporzione alle loro metrature.

La restante percentuale che rappresenta la restante parte di A che ricopre solo autorimesse

interrate, a carico solo di queste (che come ho detto prima sono 15 delle 42).

 

resta così suddivisa la spesa per la impermeabilizzazione,

resta da suddividere la spesa per la pavimentazione che per il 1125 è a carico solo delle proprietà per le quali l'area A è parte comune,

pertanto alla pavimentazione non contribuiscono le proprietà delle autorimesse interrate.

 

cosa ne pensi ?

[albano59]

Se applichiamo l'art 1125 ti propongo la mia opinione su come dovrebbe essere fatta la ripartizione

 

- L'impermeabilizzazione, che è interna alla struttura dal piano che costituisce l'area A,

---- 50% a carico di tutte le proprietà diverse da autorimesse interrate

---- 50% a carico delle sole proprietà delle autorimesse interrate con la seguente sottoripartizione:

la percentuale che M rappresenta rispetto a tutta A, a carico di tutte le 42 autorimesse

interrate (poiché M costituisce loro parte comune) in proporzione alle loro metrature.

La restante percentuale che rappresenta la restante parte di A che ricopre solo autorimesse

interrate, a carico solo di queste (che come ho detto prima sono 15 delle 42).

 

resta così suddivisa la spesa per la impermeabilizzazione,

resta da suddividere la spesa per la pavimentazione che per il 1125 è a carico solo delle proprietà per le quali l'area A è parte comune,

pertanto alla pavimentazione non contribuiscono le proprietà delle autorimesse interrate.

Mi garba molto !

La tua idea di riparto spese a me risulta più corretta e più giusta di quella proposta, tanto che ora ho pure compreso fino in fondo quale è la situazione morfologica oggetto dell'intervento.

Unico appunto: il riparto 50%-50% non interesserà solo le opere relative alla impermeabilizzazione bensì tutto l'insieme delle opere previste, ad esclusione della pavimentazione che rimane a carico solo degli aventi titolo sull'area A, e ad esclusione di eventuale tinteggiatura delle soffitte dell'area M e delle autorimesse private che rimangono a carico dei rispettivi aventi titolo su queste aree.

[Alef]

Grazie Albano59,

certamente per impermeabilizzazione intendevo tutti i lavori da eseguire escluso la pavimentazione di sopra e intonaci e tinteggi ai soffitti dei locali interrati.