L'assemblea condominiale può deliberare a maggioranza, senza che ciò costituisca violazione di norme del regolamento contrattuale, tutte quegli interventi utili a rendere più razionale ed efficiente l'erogazione dei servizi comuni.
In questo contesto, a dirlo è la Cassazione con la sentenza n. 10859/2014, non costituisce innovazione, ma semplice miglioramento d'un servizio comune la decisione con la quale s'è decisa la trasformazione dell'impianto idrico da bocca tarata ad acqua diretta con conseguente installazione di contatori individuali.
La sentenza appare interessante perché contiene una visione evolutiva del condominio e di conseguenza dell'assemblea e dei suoi compiti, si dà ritenere leciti, anzi quasi fisiologico quegli ammodernamenti dei beni comuni necessari a consentire il migliore godimento dei servizi comuni.
Detto ciò vale la pena entrare nel merito della vicenda. Il caso è di quelli non proprio usuali: l'assemblea, al fine di garantire la migliore erogazione del servizio idrico, delibera di sostituire l'impianto esistente, così detto a bocca tarata, con uno moderno ad acqua diretta con contatori di sottrazione.
Questa operazione, secondo un condomino, presentava due insormontabili profili di invalidità:
a) la deliberazione era stata assunta senza il rispetto delle maggioranze previste dalla legge, che secondo lui in questo caso erano quelle dettate per le innovazioni;
b) in ogni caso il regolamento condominiale contrattuale prevedeva la ripartizione delle spese per il consumo dell'acqua in parti uguali mentre con i contatori di sottrazione si sarebbe arrivati ad una ripartizione sulla base dei consumi.
Entrambi i giudizi di merito vedevano il condomino soccombere, da qui il ricorso per Cassazione.
Prima di entrare nel merito della decisione degli ermellini, è utile chiarire un aspetto: che cos'è un impianto per l'acqua “a bocca tarata”?
Esso è un particolare sistema attraverso il quale l'acqua viene fornita in quantità predeterminata contrattualmente e distribuita in cassoni individuali; molto spesso si tratta di cassoni antigenici in materiali (vedi eternit) oggi banditi.
In questo contesto, dice la Corte di Cassazione, non v'è ragione di ritenere che la sostituzione di questo impianto, con uno più moderno, al fine di garantire l'erogazione di un servizio già esistente, sia da considerarsi innovazione.
Ciò perché – si legge in sentenza – “rientra nelle attribuzioni dell'assemblea di condominio l'intera gestione delle cose e dei servizi comuni, "in modo dinamico", nel senso, cioè, di un loro adattamento nel tempo al fine di una più razionale ed efficiente utilizzazione dei servizi stessi, con eventuale dismissione di alcuni beni comuni, e ciò anche se il servizio sia disciplinato dal regolamento contrattuale” (Cass. 16 maggio 2014 n. 10859).
La sentenza rappresenta un precedente molto importante anche in relazione a quelle compagini nelle quali, pur senza essere necessario un intervento così invasivo, si voglia comunque decidere l'installazione di sistemi di erogazione del servizio più efficienti, anche sotto il profilo della spesa.
Proprio al riguardo della ripartizione delle spese dell'acqua, che nel caso di specie secondo il condomino dovevano avvenire in parti uguali in virtù di quanto stabilito dal regolamento contrattuale, la Cassazione ha avuto modo di affermare che “hanno natura tipicamente regolamentare le norme riguardanti le modalità di uso della cosa comune e in genere le modalità di uso e funzionamento dei servizi condominiali, avendo natura contrattuale soltanto le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomini (Cass. n. 12173/1991)” (Cass. 16 maggio 2014 n. 10859).
Con riferimento a questo aspetto la sentenza sembrerebbe voler dire che siccome la disciplina della modalità d'uso delle cose comuni ha natura regolamentare, per le relative modifiche sono sufficienti le maggioranze di cui all'art. 1138, secondo comma, c.c.; si tratta di un principio consacrato anche dalle Sezioni Unite (cfr. n. 943/99).
Ciò che non convince, ma la sentenza sul punto non consente di comprendere bene lo svolgimento del processo, è se il criterio di ripartizione delle spese dell'acqua era solamente una conseguenza della particolare tipologia di impianto o se fosse stato consacrato in una norma a se stante.
Nel primo caso, nulla quaestio; venuta meno la modalità d'uso della quale discende, non lo si potrebbe considerare ancora valido.
Diversamente la sentenza non andrebbe esente da critiche, poiché la diversa convenzione sulle spese per i servizi comuni (art. 1123, primo comma, c.c.) può essere derogata solamente con il consenso di tutti i condomini.
